Как составить уведомление о расторжении ДДУ в одностороннем порядке

Взаимные обязательства сторон по договору долевого участия

Подписывая ДДУ, обе стороны берут на себя определенные обязательства. Их неисполнение влечет за собой возможность расторжения договора долевого участия и, соответственно, требования уплаты штрафных санкций. Дольщик обязуется вовремя вносить денежные средства (в документе должен быть четко прописан порядок их уплаты), а застройщик, в свою очередь, берет на себя обязательство сдать объект в оговоренные сроки и надлежащего качества.

При этом под качеством подразумевается не просто соответствие строения договору и проектной документации, а также всем существующим строительным и техническим нормам и регламентам. Обязательства считаются исполненными надлежащим образом только после подписания обеими сторонами передаточного акта.

В каких случаях дольщик может инициировать расторжение ДДУ

Практика показывает, что своевременное исполнение обязательств со стороны застройщика встречается крайне редко. Как правило, сроки строительства затягиваются, а требования к качеству объекта нарушаются. Некоторые строительные компании включают в договор условия, освобождающие их от ответственности за любые недостатки возведенного объекта. Однако, согласно российскому законодательству, такие условия считаются ничтожными и не могут служить основанием для снятия ответственности с застройщика.

Что необходимо предпринять дольщику, который при подписании передаточного акта обнаружил, что качество помещения не соответствует заявленному в документах? По закону он может предъявить застройщику следующие требования:

• бесплатно устранить все имеющиеся недостатки;
• пересчитать цену договора в сторону уменьшения;
• оплатить расходы на ремонтные работы по устранению дефектов.

Если застройщик проигнорировал предъявленное требование, не ответил на обращение и не принял никаких мер по устранению указанных дольщиком недостатков, последний предпринимает следующий шаг. Он направляет в адрес девелопера заявление о расторжении договора ДДУ, составленное в соответствии с образцом.

Помимо этого, в соответствии со ст. 9 Федерального Закона № 214-ФЗ, расторжение договора по инициативе дольщика, возможно также по следующим основаниям:

• нарушение срока передачи объекта долевого строительства более чем на два месяца;
• существенное нарушение требований к качеству объекта долевого строительства;
• другие основания, предусмотренные законодательством или договором.

Размер процентов рассчитывается на основании ставки рефинансирования Центробанка, действующей на день возврата денежных средств, и составляет 1/300 ее часть за каждый день пользования. В законе также указано, что если дольщиком является гражданин, проценты уплачиваются в двойном размере.

Причем пеня будет считаться не с момента направления уведомления, а за весь период, т.е. с первого дня внесения денежных средств дольщиком до момента их возврата. Помимо этого, застройщик обязан возместить убытки, которые понес дольщик по его вине, например, оплатить аренду квартиры, погасить переплату процентов за банковский кредит и т.д.

Чем мы можем вам помочь

В процессе одностороннего расторжения ДДУ достаточно много подводных камней и хитростей со стороны застройщика. Ему невыгодно возвращать денежные средства и дополнительно выплачивать огромную компенсацию в виде процентов и штрафа. Например, застройщики часто ссылаются на уклонение участника ДДУ от приемки объекта, а суд зачастую принимает позицию застройщика.

Почему так происходит? Интересы девелопера представляют квалифицированные юристы, которые подкрепляют свои доводы сопровождающими материалами об уведомлении участника долевого строительства о завершении строительства.

Например, застройщик рассылает уведомления о том, что строительство объекта завершено, заранее, еще до даты ввода его в эксплуатацию. Участник долевого строительства приходит в компанию застройщика для приемки жилого помещения, а там ему говорят, что не все документы готовы, либо дом не успели ввести в эксплуатацию, либо называют еще какую-то «уважительную» причину невозможности передачи квартиры в собственность дольщика этот день. Представитель застройщика клятвенно обещает, что как только все будет сделано – клиента обязательно уведомят отдельным письмом.

В таких случаях необходимо в обязательном порядке направить по юридическому адресу застройщика требование о назначении конкретной даты и времени приемки, подробно изложив все обстоятельства. Документ должен быть отправлен заказным письмом с обязательной описью вложения.

Но дольщик этого не знает и ждет повторного уведомления. Время передачи квартиры в собственность участника долевого строительства проходит, у застройщика появляется повод обвинить дольщика в уклонении от приемки жилого помещения.

При этом, если застройщик заявит в суде о том, что уведомления рассылались, а участник долевого строительства возразит, что он не получал никакого письма — вины застройщика в этом суд не найдет и участник ДДУ будет считаться надлежаще уведомленным. Со всеми вытекающими последствиями.

Кроме этого есть и множество других хитростей со стороны застройщика, поэтому очень важно, чтобы интересы дольщика представлял высококвалифицированный юрист с многолетней практикой в сфере долевого строительства.

Сотрудники юридической компании «Хелп Консалтинг» специализируются на оказании юридических услуг в сфере долевого строительства. Поэтому они смогут правильно оценить риски и рассчитать финансовую выгоду дольщика по итогу процесса.

Может ли застройщик стать инициатором расторжения договора

Дольщику следует также учесть, что одностороннее расторжение ДДУ может произойти не только по его инициативе. У застройщика также есть законные основания для прекращения дальнейшего действие договора. В ДДУ обязательно предусматривается порядок уплаты денежных средств за строящееся жилье. В соответствии с этим порядком плата может производиться либо единовременно, путем внесения всей суммы сразу, либо частями в указанный период времени.

Если дольщик допускает нарушения сроков оплаты, вносит деньги не вовремя, застройщик направляет ему письмо с требованием погашения задолженности. Если ответа нет, деньги не поступают, то через тридцать дней становится возможным расторжение ДДУ по инициативе застройщика, образец уведомления можно найти на нашем сайте.

Основаниями для расторжения являются:

• Задержка внесения денег более чем на два месяца, в случае если договором предусмотрена единовременная уплата всего взноса;
• Систематическое нарушение сроков оплаты, если по договору платежи необходимо вносить частями. При этом просрочкой по данному основанию считается более чем двухмесячная задержка платежа или невнесение денег более трех раз в течение года.

Строительная компания направляет в адрес нарушителя уведомление о расторжении договора долевого участия. При этом застройщик обязан вернуть дольщику все его деньги не позднее десяти рабочих дней после направления уведомления. Если возврат не состоится вовремя, то уже на следующий день начинают начисляться проценты за пользование этими денежными средствами в соответствии с частью 6 статьи 9 214-ФЗ.

За допущенную дольщиком просрочку, строительная организация может потребовать от него уплаты пени (1/300 ставки рефинансирования Центробанка от невыплаченной суммы за каждый день просрочки), но по закону она не может быть удержана с суммы, подлежащей возврату дольщику.

Договор долевого участия может быть расторгнут застройщиком в одностороннем порядке только по этим, и никаким другим основаниям. Однако на практике встречаются случаи, когда застройщик уже на этапе строительства вносит в проектную документацию изменения, увеличивающие стоимость объекта, и на этом основании требует от дольщиков доплату.

При несогласии участников ДДУ на дополнительные выплаты, девелопер направляет им уведомления о расторжении договора на основании просрочки доплаты. Такие действия незаконны, поэтому, получив данное уведомление, необходимо обращаться с иском в судебные органы.

Как составить уведомление и направить его застройщику

Направление уведомления о расторжении ДДУ застройщику – юридически значимое действие, которое несет за собой определенные правовые последствия. Поэтому очень важно его правильно и юридически грамотно составить. В нем необходимо указать те пункты договора, которые строительная компания нарушила. Также необходимо четко и правильно сформулировать свои требования. Обязательно привести конкретные статьи закона, которые являются основанием для расторжения ДДУ по инициативе дольщика.

Выставляя требование о возврате денежных средств и уплате пени, необходимо рассчитать сумму, которая полагается к выплате дольщику, а также указать реквизиты, куда должен перевести средства застройщик.

Уведомление должно быть направлено ценным почтовым отправлением с описью вложения. Для дольщика совершенно не важно, когда застройщик получит данное письмо, поскольку по закону договор считается расторгнутым с момента его отправки, а не с даты его получения другой стороной. После отправки уведомления у застройщика есть ровно двадцать рабочих дней, чтобы исполнить все требования, обозначенные в уведомлении. Но своевременное их выполнение – большая редкость.

Чем мы можем помочь

При возврате денежных средств, а также при взыскании неустойки с застройщика существует много тонкостей как теоретического, так и практического характера. Специалисты нашей компании отлично знают нормативную базу, знакомы с судебной практикой, уже сталкивались с большинством проблемных ситуаций и, конечно, нашли способы, как их разрешить.

Какие могут появиться проблемы?

1. Велик риск обращения в тот суд, где практикуется максимальное снижение суммы неустойки, в этом случае дольщик рискует получить мизерную сумму. Нами за долгие годы работы собрана целая аналитическая база не просто по судам, а даже по конкретным судьям. Поэтому при подаче искового заявления мы выбираем наиболее оптимальный вариант подсудности, чтобы клиент получил денежные средства по максимуму.
2. Велика вероятность того, что дольщик при составлении иска упустит какую-либо важную информацию. Он может забыть приложить к исковому заявлению важный документ либо ошибиться с выбором подсудности. Все эти ошибки повлекут оставление искового заявления без движения или его возврат. Наши специалисты грамотно составят исковое заявление, с помощью клиента соберут все необходимые документы, подадут иск в надлежащую по подсудности судебную инстанцию.
3. Одна из самых главных проблем при расторжении ДДУ — фактическое взыскание денежных средств. Нередко даже платежеспособные застройщики после передачи значительной части объектов долевого строительства, предугадывая “лавину” из исковых заявлений дольщиков, начинают выводить деньги на счета аффилированных компаний. Получается, что если дольщик позже других обратится в суд, то ко времени вынесения судебного решения у застройщика на счетах уже может не остаться денежных средств. Как следствие — присужденная сумма неустойки останется только в исполнительном листе. По факту дольщик не сможет получить неустойку долгие годы, либо и вовсе остается без компенсации.

Поэтому очень важно, чтобы с самого начала процесса дело вел квалифицированный специалист, который знает все подводные камни и вероятность возникновения подобных ситуаций.

Важно инициировать процесс по взысканию неустойки по ДДУ с первого же дня просрочки, чтобы дело было на контроле у компетентного юриста, который отлично знает, что нужно делать в подобных ситуациях.

Юристы нашей компании:

• проведут анализ имеющихся у вас документов, и на его основании разъяснят вам перспективу дела и расскажут о возможных рисках;
• подготовят и отправят в адрес застройщика все необходимые требования;
• при необходимости, подготовят и подадут иск с учетом наиболее выгодного варианта подсудности;
• примут участие во всех судебных заседаниях;
• проведут другие необходимые для успешного завершения дела мероприятия.

Как расторгнуть договор по взаимной договоренности

Такое тоже имеет место быть, если стороны, договорившись друг с другом, решили подписать соглашение о расторжении договора. Однако здесь тоже есть свои нюансы, которые стоит учесть, прежде чем заключать подобное соглашение. Данный вид расторжения ДДУ очень выгоден застройщику, поскольку в этом случае возвращаемая сумма определяется сторонами и, как правило, оказывается значительно ниже, чем положено по закону. Кроме того, строительная организация обычно настаивает на включении положений, которые оттягивают сроки возврата денег на неопределенное время.

Например, не стоит подписывать соглашение, по которому деньги возвращаются участнику только после того, как застройщик подпишет ДДУ с другим дольщиком. Ведь неизвестно, когда найдется новый кандидат, и найдется ли он вообще. Если в соглашении будет указан длительный срок возврата средств, например, один год, то нужно учесть, что в случае неуплаты, обратиться в суд можно только после того, как закончится данный срок.

Поэтому стоит хорошо подумать, проконсультироваться у юриста и взвесить все плюсы и минусы, прежде чем заключать соглашение о расторжении. Также нужно отметить, что расторгнутый договор должен обязательно быть зарегистрирован в Росреестре.

Чтобы избежать проблем и осложнений при расторжении договора об участии в долевом строительстве, рекомендуется предварительно получить консультацию грамотного юриста. Любые вопросы по расторжению ДДУ как в одностороннем порядке, так и по взаимному соглашению, вы можете задать профессиональным юристам юридической компании «Хелп Консалтинг». Связаться с нами вы можете, перейдя на страницу «Контакты».

Поделиться в социальных сетях:

Наталия Рагулина

Ведущий юрист

7 лет опыта

более 200 выигранных дел

Автор статьи

81 публикация на сайте

Подробнее о специалисте