Какие гарантии дает дольщикам 214 ФЗ, суть закона
В 2004 году был принят 214 ФЗ об участии в долевом строительстве, кратко суть закона сводится к защите интересов дольщика, который в отношениях со строительной компанией является слабой стороной. Долгое время отношения между дольщиком и застройщиком напоминали рулетку. Дольщик никогда до конца не был уверен: повезет ему взять главный приз в виде новой квартиры, или все его вложенные средства канут в неизвестность вместе с недобросовестным застройщиком.
Содержание
Основные положения Закона №214-ФЗ
Итак, разберемся — что такое ФЗ 214, чем он защищает дольщиков? Данный Федеральный закон регламентирует правовые и финансовые взаимоотношения застройщиков и дольщиков. Особенность 214 ФЗ: правовая составляющая отношений между дольщиками и застройщиком основана на подписании между сторонами договора долевого участия в строительстве многоквартирного дома. Подписанный обеими сторонами и зарегистрированный в Росреестре документ дает право в дальнейшем на получение дольщиком купленной недвижимости в собственность. Право собственности на готовую квартиру, машино-место и т.п. передается ему только после сдачи здания в эксплуатацию.
Гарантирует ли 214 ФЗ защиту дольщика?
Более десяти лет действия Федерального закона показали, что он реально работает, обеспечивая полноценную защиту дольщиков от ранее используемых застройщиками мошеннических и серых схем продажи квартир в новостройках. Приобретение квартиры по ДДУ в соответствии с 214 ФЗ дает гарантии застройщика, что оплаченное дольщиком жилое помещение достанется только ему, а не будет перепродано кому-то другому.
Также ФЗ 214 дает гарантии по защите прав дольщиков при наступлении непредвиденных обстоятельств, в частности, — при банкротстве застройщика. В этом случае дольщик может рассчитывать на возврат денежных средств или передачу готовой недвижимости. Закон предусматривает специальный порядок предъявления требований в случае начала процедуры банкротства – все происходит в рамках дела о банкротстве в арбитражном суде. Безусловно, защита прав дольщика при банкротстве является важной, но далеко не единственной гарантией предусмотренной законом.
Наши кейсы
На что обратить внимание при заключении договора долевого участия по 214-ФЗ?
Как именно новый закон защищает дольщиков? Чтобы иметь возможность привлекать финансирование на строительство дома или здания, застройщик должен иметь в собственности или аренде (субаренде) земельный участок, а также разрешение на строительство. Кроме того, застройщик обязан опубликовать в единой информационной системе жилищного строительства проектную декларацию на этот объект. Помимо этого, к застройщику предъявляются следующие обязательные требования:
- Руководитель, главный бухгалтер или владелец компании — застройщика не должны иметь непогашенную судимость за преступления в сфере экономики или против государственной власти.
- Девелопер не должен находиться в стадии ликвидации или банкротства.
- Он не должен присутствовать в реестре недобросовестных поставщиков и участников по земельным аукционам.
- Обязательно наличие проектной документации и положительного заключения экспертизы.
Данные условия, предъявляемые законом к застройщику, гарантируют дольщику, что он не заключит договор с неблагонадежной компанией, которая через некоторое время испарится вместе с его деньгами. Кроме того, обязательным условием для привлечения денег является отчисление застройщиком взносов в компенсационный фонд по каждому ДДУ.
А если проект новый, и его строительство началось после 1 июля 2019 года, обязательным условием является привлечение денег дольщиков через эскроу счета — это специальный счет, на который денежные средства вносятся после регистрации ДДУ и блокируются банком до момента исполнения застройщиком своего обязательства. А это значит, что как бы ни развивались события, дольщик точно сможет вернуть свои деньги. Поскольку на протяжении всей стройки деньги будут находиться в банке, то при возникновении проблем у застройщика, кредитное учреждение вернет деньги дольщику.
Покупка квартиры по ФЗ 214 гарантирует приобретение качественного жилья, поскольку предусматриваются определенные требования к качеству объекта, которые должен соблюдать застройщик. Жилье должно соответствовать условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации, градостроительным регламентам и другим обязательным требованиям. Если эти условия не соблюдаются застройщиком, то дольщик может выбрать по своему усмотрению один из способов для восстановления своего права:
- Потребовать от застройщика бесплатно устранить выявленные дефекты
- Потребовать возмещения расходов на самостоятельное исправление недостатков качества квартиры
- Соразмерно уменьшить цену договора ввиду несоответствия передаваемого жилья ранее заявленным условиям.
Вопрос:
Что гарантирует 214 ФЗ при банкротстве застройщика?
Ответ:
В случае банкротства строительной компании при долевом строительстве в законе рассмотрены два сценария защиты дольщика:
- Требование о возврате уже уплаченных денежных средств. В этом случае дольщик должен будет отказаться от строящегося объекта.
- Потребовать передать ему в собственность объект недвижимости. В этом случае, естественно, не будет никакого возврата денег.
Какой вариант выбрать – решает сам дольщик. Конечно, если стройка в начальной стадии, то лучше попытаться вернуть деньги. Если же объект почти достроен, либо уже построен, но пока не введен в эксплуатацию, то лучшим будет второй вариант.
Что касается сроков строительства дома и передачи готового объекта дольщику, то и здесь закон устанавливает четкие ограничения. Их суть: если застройщик не уложился в срок, не исполнил надлежащим образом свое обязательство, участник может требовать неустойку, а при значительном отклонении от графика строительства – расторгнуть ДДУ.
Есть ли риски?
Безусловно, ведь 214 ФЗ – не панацея, и определенная доля риска всегда остается. Но, если составить грамотный договор, то риски могут быть существенно снижены. В этом вам как раз поможет юрист. Если вы обратитесь в юридическую компанию «Хелп Консалтинг», вы получите юридическую консультацию, наши юристы внимательно изучат все пункты договора, при необходимости подскажут, какие из них желательно изменить.
Также вы можете оформить с нами договор на оказание услуги по заключению ДДУ «под ключ». В этом случае мы возьмем все хлопоты по проверке застройщика, составлению и подписанию договора долевого участия на себя. Особенно важно заручиться поддержкой грамотного юриста при заключении ДДУ с ипотекой.
Федеральный закон № 214-ФЗ защищает дольщиков и в том случае, если застройщик допустил нарушение срока передачи объекта в собственность участника долевого строительства. В этом случае, в соответствии с ч. 2 ст. 6 214-ФЗ девелопер обязан уплатить дольщику неустойку (пени). Неустойка представляет собой определенную штрафную санкцию, которая применяется к застройщику. Дольщик, заключая ДДУ, ориентируется на определенный срок завершения строительства. Если застройщик нарушает указанный в договоре срок, он обязан, в соответствии с законом, уплатить неустойку, размер которой зависит от стоимости квартиры, длительности просрочки передачи жилья и процентной ставки ЦБ РФ.
По сути, только продажа по 214 ФЗ является единственной возможностью купить дешевую квартиру в новостройке с минимальным риском. Безусловно, закон не совершенен, в нем имеются и определенные и минусы, и много недоработок, о которых не устают спорить юристы и правоведы. Однако, несмотря на его недостатки, только он гарантирует полноценную защиту дольщикам от недобросовестных строительных фирм.
Если вы собрались вложить свои деньги в долевое строительство, компетентные юристы ЮК “Хелп Консалтинг” помогут вам безопасно провести сделку:
- проверят добросовестность застройщика и наличие всех необходимых по закону документов;
- проанализируют юридическую составляющую ДДУ;
- найдут (при наличии) нежелательные условия в договоре.
Кроме юридической помощи в области долевого строительства, наша компания может оказать вам юридические услуги и по другим вопросам строительства или покупки недвижимости. Координаты, по которым вы можете связаться с нашей организацией, размещены на странице «Контакты» или по номеру телефона +7 (495) 150-07-65.
Комментарии