Чем рискует покупатель апартаментов по ДДУ?

Можно ли купить апартаменты по ДДУ и в чем их отличие от квартир?

Сначала определимся с понятием: апартамент — это помещение в здании, которое фактически пригодно для постоянной жизни, но не имеет статус жилого. Причем отметим, что это не юридическая трактовка, потому что в России нет специального ФЗ об апартаментах, и в других законах их статус не отражен.

Жилищный кодекс относит к жилым помещениям:

1. Дом или его часть;
2. Квартиру или её часть;
3. Комнату.

Поскольку апартаментов в перечне нет, с точки зрения закона они относятся к нежилым помещениям. Причин появления апартаментов на рынке жилья много. Девелоперу проще получить разрешение на их строительство, а себестоимость возведение ниже, чем у обычных многоквартирных домов. Помимо этого, апартаменты можно построить там, где жилье возвести нельзя по каким-либо нормам, например, в центре города.

Чем отличаются апартаменты от квартир

Из-за нежилого статуса у апартаментов есть и другие рыночные особенности.

• Владелец апартаментов не может оформить постоянную регистрацию. В редких случаях возможна временная прописка.
• Закон не обязывает застройщиков апартаментов строить детские сады, школы и поликлиники, поэтому апартаменты дешевле на 10-30% аналогичных квартир.
• Имущественный налог на апартаменты для физического лица выше, чем на жилые помещения. К примеру, в Москве — 0,5—2% против 0,1% от кадастровой стоимости. При этом кадастровая стоимость апартаментов может быть ниже (иногда в разы), чем у квартир.
• Коммунальные услуги для владельцев апартаментов могут быть дороже, чем для собственников жилых помещений.

И тем не менее апартаменты популярны. Их покупают те, у кого есть жилье с пропиской, молодежь, инвесторы, будущие арендодатели.

Можно ли купить апартаменты по ДДУ

Многие потенциальные клиенты застройщиков интересуются, можно ли приобрести в рамках 214-ФЗ апартаменты.
Ответ: да, можно. Вернее, теперь можно, и только по ДДУ.

Тогда Закон о долевом строительстве распространялся только на жилые помещения. Однако в июне 2019 года в закон внесли изменения, которые распространили 214-ФЗ на нежилые помещения.

Тем не менее дольщики проектов апартаментов всё равно остались менее защищены, чем покупатели квартир по ДДУ.

Права дольщиков апартаментов и квартир: что общее и что различное?

Поправками 27 июня 2019 года законодатели распространили на апартаменты долевое участие и все его гарантии.

Какие права получили дольщики апартаментов?

Покупатель апартаментов теперь имеет такие же права, как участник долевого строительства, которому продают квартиры по 214-ФЗ. В частности, он может рассчитывать на:

• защиту от повторных продаж благодаря обязательной регистрации ДДУ в Росреестре;
• защиту от нарушения сроков передачи готового объекта, за что застройщику грозит неустойка (кстати, как рассчитать и потребовать неустойку можно узнать здесь);
• соответствие качества апартамента (в том числе фактической площади в пределах 5% от заявленной) условиям договора и проектным документам. В противном случае дольщик может расторгнуть договор с застройщиком, потребовать возврата денег и взыскать неустойку по ДДУ.

Однако проблемы у дольщиков проектов апартаментов начинаются в случае банкротства застройщика, и решаются они не так, как у дольщиков квартир.

Несмотря на все гарантии, есть две ситуации, в которых покупатель апартаментов может пострадать из-за статуса помещения. Какой бы тщательной ни была проверка застройщиков, время от времени они терпят крах. И в этом случае покупатели рассчитывают либо на выплату компенсаций из Фонда защиты прав дольщиков, либо на достройку объекта и передачу квартир уже от другого застройщика. Увы, именно эти правила не распространяются на покупателей апартаментов.

Дольщик апартаментов не получит деньги из компенсационного фонда

В 2017 году власти учредили Фонд защиты прав дольщиков. С тех пор каждый застройщик отчисляет в этот фонд 1,2% стоимости ДДУ. Из этой “кассы взаимопомощи” финансируются долгострои или выплачиваются компенсации дольщикам.

Однако законодатели предусмотрели, что компенсация выплачивается только покупателям жилых помещений, машино-мест и нежилых помещений, площадью не более 7 кв.м. (имеются в виду кладовки). Апартаментов в этом перечне нет.

Дольщик апартаментов может заявить только денежное требование при банкротстве застройщика

После объявления застройщика банкротом дольщики могут предъявить требования двух видов:

• передача жилого помещения;
• денежное требование (т.е. требование вернуть деньги).

Соответственно при банкротстве застройщика апартаментов его дольщики могут заявить только денежное требование, ведь их помещения нежилые, тогда как дольщики квартир в аналогичной ситуации имеют выбор. Они могут потребовать достройку здания и передачу квартиры, чтобы потом оформить её в собственность по ДДУ, либо заявить денежное требование. Как показывает практика, денежные требования в таких делах удовлетворяются не всегда или частично.

Когда легализуют апартаменты?

Покупатель апартаментов должен учитывать две перспективы.

1. Легализовать эту фактически жилую, но формально нежилую недвижимость лоббисты пытаются с середины 2010-х гг., но безуспешно. Этому противостоят некоторые депутаты Госдумы и Правительство. Все понимают, что легализация строительства недвижимости, которая не совсем соответствует требованиям к жилью, может спровоцировать снижение качества новостроек.
2. Даже если законодатели всё-таки юридически приравняют апартаменты к жилым помещениям, на существующую недвижимость новые статус и правила скорее всего распространяться не будут.

Как видим, при покупке апартаментов возникает много правовых нюансов, поэтому дольщику лучше обратиться за юридическими услугами. Мы в юридической компании “Хелп Консалтинг” знаем, как проверить застройщика, проанализировать его проектную документацию, спрогнозировать риски при покупке апартаментов. Помимо этого, наши юристы помогут и другим клиентам, к примеру, участникам подрядных сделок.

Поделиться в социальных сетях:

Наталья Вознесенская

Руководитель практики

18 лет опыта

более 300 выигранных дел

Автор статьи

3 публикации на сайте

Подробнее о специалисте