Что должен знать дольщик о ФЗ 214 перед заключением ДДУ

Основные действующие лица долевого строительства – девелопер и дольщик. Долгое время отношения между ними развивались по сценарию, разработанному застройщиком, финал которого был непредсказуем. Никто не мог сказать заранее, дойдет ли проект до своего логического завершения – окончания строительства и передачи жилья всем участникам, или граждане, вложившие деньги, так и останутся дольщиками, только уже в статусе обманутых. В 2005 году произошли существенные изменения, вступил в действие 214 ФЗ, который пресек анархию в этой сфере и значительно усложнил жизнь недобросовестным строительным компаниям. За двенадцать лет закон претерпел множество изменений, сегодняшние дольщики защищены намного больше, чем их предшественники, но некоторые риски все-таки еще остаются.

Эволюция отношений между дольщиком и застройщиком

До принятия закона о долевом участии в строительстве застройщики чувствовали себя очень вольготно, они никому не подчинялись, их действия никто не контролировал. Такая бесконтрольность породила к жизни множество недобросовестных компаний-однодневок, которые реализовывали жилье по серым схемам, а затем исчезали в неизвестном направлении. Граждане на свой страх и риск отдавали деньги застройщикам, не имея никаких гарантий в получении жилья или возврата вложенных средств.

Принятие в 2004 году ФЗ об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости стало новым этапом отношений между девелопером и участником проекта. Однако первые несколько лет застройщики отказывались заключать договоры долевого участия. Например, в столичном регионе за три первых года действия закона только 11 % новостроек было построено по 214 ФЗ.

Сегодня ситуация в этой сфере кардинально поменялась. Действующий закон о долевом строительстве был доработан, в него были внесены существенные изменения, направленные на защиту граждан. Требования к строительным фирмам значительно ужесточились. Теперь имеют право привлекать частные инвестиции только компании, отвечающие всем требованиям законодательства и действующие в рамках закона. Последняя редакция закона, вступившая в действие в 2017 году, полностью пресекла возможность собирать средства граждан фирмами, чей уставной капитал не соответствует законодательным нормам. Государство взяло интересы дольщиков под свою защиту.

Но следует учесть: закон гарантирует свою защиту только тем гражданам, которые заключили договор об участии в долевом строительстве. Никакие другие виды договоров (ПДДУ, ПДКП, инвестирования и прочие) не обеспечивают дольщикам полноценную защиту от недобросовестности застройщиков.

Какие гарантии предоставляет закон

Согласно закону договор должен регистрироваться в Росреестре, только после этого он будет считаться заключенным. Данное положение законодательства исключает возможность продавать одну квартиру по нескольку раз. Регистрирующий орган откажет в регистрации, если обнаружит, что  объект уже закреплен за другим лицом.

Помимо этого, закон 214 ФЗ РФ гарантирует дольщику:

  1. Передачу жилья в строго оговоренные сроки.
  2. Получение квартиры, соответствующей по качеству условиям договора.
  3. Устранения строительных дефектов, обнаруженных в период действия гарантии, которая составляет пять лет с момента приемки жилья дольщиком.
  4. Возможность аннулировать договор об участии в долевом строительстве в одностороннем порядке или через суд.
  5. Возможность получить с девелопера неустойку за нарушение им условий договора.
  6. Возврат всех вложенных средств при заморозке стройки и банкротстве застройщика.

Краткое содержание некоторых статей закона с комментариями

Срокам строительства посвящена ст. 6. В соответствии с этой статьей строительная фирма должна передать жилье участникам не позже даты, прописанной в договоре. Согласно п 2 ст. 6, если фактическая сдача объекта участнику состоялась позже обозначенной даты, последний может взыскать с застройщика неустойку. В этом же пункте приведена формула, по которой рассчитывается компенсация. Однако здесь же есть оговорка: если участник уклоняется от подписания приемо-передаточного акта, пеня ему не положена. Вместе с тем, сроки строительства могут быть перенесены на законных основаниях, если застройщик за шестьдесят дней до этого предупредит участников. Изменение сроков производится в соответствии с ГК Российской Федерации.

В ст. 7 214 ФЗ об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов, законодатель устанавливает требования к качеству построенного жилья. Оно должно соответствовать не только положениям договора, но также всем существующим строительным и техническим нормативам. Согласно ч 2 названной статьи, при передаче жилья несоответствующего качества, граждане могут потребовать от строителей устранения дефектов, уменьшения суммы договора или оплаты ремонтных работ. При невыполнении этих требований в период времени, установленный дольщиком, последний имеет право инициировать расторжение договора и взыскать компенсацию.

В статье 9 указаны основания для расторжения ДДУ в одностороннем порядке или через суд. Если у дольщика появились основания для отказа от договора, достаточно уведомить об этом строительную фирму, отправив ей письмо. При этом договор об участии в долевом строительстве прекращает действовать не тогда, когда застройщик получит письмо, а с момента его отправки. Девелопер обязан не позже чем через двадцать будних дней вернуть деньги участнику и выплатить ему пеню.

Федеральный закон 214 позволяет дольщикам переуступить свои права по договору другому участнику. Об этом указано в 11 статье закона. Основное условие – переуступка должна быть произведена не раньше, чем договор пройдет регистрацию, и до того, как будет подписан приемо-передаточный акт.

Требования к застройщикам

Законодатель неоднократно вносил изменения в закон об участии в долевом строительстве, следуя принципам обеспечения интересов дольщиков и постоянно повышая меру ответственности строительных компаний. Изменения, вступившие в действие в 2017 году, устанавливают еще более жесткие требования в отношении застройщиков.

Сегодня, чтобы привлекать деньги граждан, строительная компания должна владеть минимальным уставным капиталом 2.5 млн. руб. при общем объеме возводимых площадей, не превышающем 1.5 тыс. м 2. При этом в законе установлена прямая зависимость размера капитала от общего объема возводимых объектов. Если застройщик не обладает необходимой суммой, он должен заключить договор поручительства.

Деньги частных инвесторов не может собирать компания, которая находится на стадии банкротства или ликвидации, имеет налоговую задолженность более 25% от всех своих активов или числится в реестрах неблагонадежных поставщиков и участников земельных аукционов.

С 2017 года введена уголовная ответственность для строительных фирм, которые собирают средства с граждан с нарушением норм закона.

Обязательства застройщика по ФЗ 214 заключаются в следующем:

  • Девелопер обязан публично раскрыть всю информацию о себе. Сведения о компании и ее финансовом положении должны быть опубликованы на сайте застройщика. Там же должна быть размещена информация о каждом возводимом объекте:

 

  1. проектная декларация
  2. разрешение на возведение дома,
  3. правоустанавливающие документы на участок,
  4. проект ДДУ,
  5. сведения о страховании ответственности застройщика
  6. фотографии этапов строительства.

 

  • Прежде чем заключить договор об участии в долевом строительстве с первым дольщиком, девелопер обязан направить декларацию проекта в уполномоченный орган для проверки ее соответствия требованиям закона.
  • Деньги дольщиков могут расходоваться строго в рамках одного проекта. Застройщик теперь не имеет права перебрасывать полученные от частных инвесторов средства на другие свои объекты.
  • Застройщик обязан страховать свою ответственность. Он должен либо заключить договор поручительства с финансовым учреждением, либо подписать страховой договор.
  • С 2017 года образуется новый компенсационный фонд, куда строительные компании обязаны вносить средства в виде процентов с каждого заключенного ДДУ, 214 ФЗ таким образом страхует дольщиков от невыполнения обязательств застройщиками.

Риски долевого строительства

Анализируя основные положения закона, можно сделать вывод, что сегодня дольщики защищены, как никогда прежде. 214 ФЗ дал в руки граждан законные механизмы воздействия на недобросовестные строительные компании и позволил им без опасений участвовать в долевом строительстве. Однако нужно заметить, что закон не совершенен, в нем есть слабые стороны и недоработки, которые оставляют некоторые лазейки для недобросовестных компаний. Кроме того, все еще остаются определенные риски при участии в долевом проекте.

В целом можно сказать, что закон наиболее эффективен тогда, когда у девелопера все в порядке в финансовом плане. В этом случае дольщик может, действуя в рамках закона, влиять на застройщика. Но если у последнего начались проблемы, или он находится на грани или уже в стадии банкротства, здесь уже дольщик никак не может повлиять на ситуацию.

Особенно рискуют граждане при покупке апартаментов. 214 ФЗ направлен, прежде всего, на защиту покупателей жилых многоквартирных домов, а апарт отели относятся к коммерческим, т.е. нежилым объектам. Закон более лояльно относится к застройщикам, осуществляющим строительство апартаментов, и не обязывает их заключать договор об участии в долевом строительстве.

Необходимо также отметить, что в 2017 году в закон были внесены два пункта в защиту застройщиков. Так, согласно статье 6, дольщик не может требовать неустойку с девелопера, если он уклоняется от подписания акта. При этом уклонением считается неприбытие участника для приемки жилья в период времени, установленный договором. Если в документе срок не определен, дольщик должен прийти не позднее недели после получения письма о готовности объекта. В противном случае застройщик имеет право подписать односторонний акт, а все риски порчи имущества переходят на дольщика.

Кроме того, закон внес ясность в вопрос о праве дольщика без наличия оснований отказаться от исполнения договора. К статье 9 был добавлен новый пункт, согласно которому участник не может инициировать расторжение договора, если застройщик в срок исполняет все свои обязательства. Ранее этот вопрос вызывал многочисленные споры, также по нему сложилась неоднозначная судебная практика.

Рекомендации дольщикам при заключении договора

Резюмируя сказанное, можно сделать вывод, что закон, хоть и не совершенен, но сейчас нет другой альтернативы безопасного приобретения жилья в новостройке. Дольщику также следует самому побеспокоиться об уменьшении своих рисков.

Во-первых, нужно грамотно подходить к выбору застройщика. Предварительно необходимо изучить сайт строительной компании, на основе имеющейся в сети информации, проанализировать финансовое состояние застройщика, просмотреть документы застройщика и уже завершенные им проекты. Можно поискать информацию на интернет-форумах дольщиков, на которых можно почерпнуть много нужных сведений о той, или иной компании.

Во-вторых, необходимо правильно выбрать долевой проект. Для этого следует изучить декларацию, посмотреть фотографии со стройки, которые обязан публиковать застройщик на своем сайте, сравнить соответствие фактического этапа строительства объекта срокам, указанным в документах.

В-третьих, перед заключением ДДУ, необходимо проанализировать текст договора на наличие в нем скрытых пунктов, которые не выгодны дольщику и ущемляют его права. Такие пункты можно обнаружить практически в каждом договоре, правда обычному гражданину, не знакомому с законодательством, найти их будет крайне сложно. Обычно они умело завуалированы юристами застройщика.

Желательно также более подробно изучить сам закон, прочитать комментарии к статьям. Но конечно, лучше всего перед совершением сделки обратиться к грамотным юристам, которые все вышеперечисленные действия проведут на высоком профессиональном уровне без участия дольщика.

Таких специалистов вы найдете в Обществе защиты прав дольщиков. Юристы нашей организации имеют высокую квалификацию и специализируются исключительно на делах, связанных с долевым строительством. Мы организуем грамотное сопровождение вашей сделки, проанализируем застройщика и его документы и поможем совершить ее максимально безопасно. Все ваши вопросы, проблемы и пожелания вы можете оставить в форме обратной связи, которую найдете на странице «Контакты».

 

Будьте в курсе новостей!

Введите свой e-mail и получайте новые статьи на почту:

Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: