Двенадцать лет прошло с тех пор, как впервые был введен в действие федеральный закон, защищающий права дольщиков. За это время он не раз дорабатывался, с каждым годом ужесточая требования к застройщикам и повышая меру их ответственности перед гражданами. Сегодня уже можно подвести некоторые итоги. Рассматривая плюсы и минусы 214 ФЗ, нужно признать, что закон реально работает, и долевое строительство перестало быть таким рискованным предприятием, как оно было еще несколько лет назад. Все большее число граждан без опасения быть обманутыми вступают в долевой проект. Однако в законе все еще остаются слабые стороны и недоработки, которые открывают недобросовестным застройщикам лазейки для манипуляций.
Какие гарантии предоставляет дольщикам 214 ФЗ
В 2004 году, когда принимался 214 ФЗ, на рынке долевого строительства царила настоящая анархия. Свои условия диктовал застройщик, который не подчинялся никаким законам и правилам, он же единолично принимал решение: как и в какие сроки построить объект, и построить ли его вообще, или просто исчезнуть с полученными деньгами. В настоящий момент все по-другому, 214 ФЗ установил очень жесткие рамки для застройщика и четко определил границы дозволенного. Рассматривая плюсы и минусы долевого строительства, можно констатировать факт: дольщикам закон дал явные преимущества, и сегодня не застройщики, а обычные граждане диктуют свои условия.
214 ФЗ защищает дольщиков от повторной продажи, оплаченной ими квартиры, другому лицу. Это невозможно, поскольку договор ДДУ проходит обязательную госрегистрацию в органах Росреестра, где не зарегистрируют один и тот же объект дважды.
Какие преимущества имеют граждане при заключении ДДУ
С 2017 года закон обязывает девелопера включать в договор полное описание объекта: план квартиры, точное нахождение на этаже, используемые материалы и т.д. Это дает гарантию, что застройщик не сможет без согласования с участником поменять стройматериалы на худшие по качеству или изменить планировку помещения. Инвестор получит именно такую квартиру, как описано в ДДУ. Если жилье будет построено с нарушениями качества, у дольщика есть все основания применить к строителям санкции: потребовать исправления дефектов, взыскать неустойку, а в крайнем случае расторгнуть договор.
Ранее нередко случались ситуации, когда застройщик самостоятельно изменял площадь квартиры. Дольщик или не досчитывался положенных квадратных метров, или наоборот их было слишком много, и ему приходилось доплачивать за лишнюю квадратуру. Разница между фактической и планируемой площадью могла достигать нескольких метров. Сегодня такое исключено, застройщик не может изменить квадратуру объекта более чем на 5 % от изначально запланированной в любую сторону. Столкнувшись с подобным, участник вправе по своей инициативе расторгнуть ДДУ и взыскать с нарушителя неустойку.
Какие требования федеральный закон предъявляет к застройщикам
214 ФЗ направлен в первую очередь на защиту простых граждан, которым он обеспечивает благоприятные и безопасные условия участия в долевом строительстве. В отношении застройщиков закон наоборот постоянно ужесточает требования, однако минусы 214 ФЗ несет только недобросовестным строительным компаниям, которые постепенно уходят с рынка долевого строительства.
Благодаря поправкам к закону, которые вступили в действие в начале 2017 года, исключена ситуация, когда деньги граждан на строительство дома собирает никому не известная фирма с уставным капиталом 10 тысяч рублей. Сегодня привлекать деньги могут только финансово устойчивые компании, имеющие свои средства. Минимальная сумма, необходимая для возведения 1.5 тыс. кв.м. жилья – 2.5 миллиона рублей. С увеличением объема строительства возрастает и сумма капитала, которая должна иметься в наличии у застройщика. Максимальный размер – 1.5 млрд. руб. при общей площади объектов в 500 тыс. кв.м.
Помимо этого в 3 статье 214 ФЗ перечислено ряд требований, которым должен соответствовать застройщик, собирающий деньги граждан. Строительная фирма, нарушающая положения закона о привлечении денежных средств, может быть подвергнута уголовному наказанию.
В 2014 году закон ввел страхование ответственности застройщика. Перед тем как подписать договор с дольщиком, девелопер обязан заключить договор страхования или получить банковское поручительство. При невыполнении застройщиком обязательств, закрепленных в ДДУ, участник может предъявить требования о выплате денег страховой компании или банку. С 2017 года организуется специальный компенсационный фонд, в который все строительные фирмы должны отчислять деньги (1 % с каждого ДДУ). Средства фонда будут направляться на завершение строительства проблемных объектов.
Слабые стороны федерального закона
Введение в действие 214 ФЗ дало толчок новому развитию рынка долевого строительства. Закон избавил граждан от большинства рисков и позволил многим из них купить с минимальными затратами благоустроенные квартиры в новостройках. Но несмотря на многочисленные положительные моменты, в законе еще есть некоторые недоработки и слабые стороны. Минусы договора долевого участия хоть и немногочисленны, но все-таки они присутствуют.
- Не разработан типовой договор, что позволяет застройщикам включать в его условия пункты, которые напрямую не противоречат законодательству, но ущемляют права граждан.
- Не в полной мере защищены дольщики при банкротстве строительной компании. Требования участников включаются только в третью очередь кредиторов, что затрудняет возврат средств граждан.
- Дольщик не может отказаться от исполнения договора без веских на то оснований, перечисленных в 9 статье 214 ФЗ. В этом случае расторжение возможно только по соглашению сторон.
- Просрочка оплаты более чем на два месяца грозит участнику штрафными санкциями.
Подводя итоги, можно уверенно сказать, что 214 ФЗ в полной мере выполняет свою основную задачу – защиту простых граждан, которые стали без опасений вкладывать средства в долевое строительство. Если у вас возникли проблемы с застройщиком, вам их помогут решить юристы Общества защиты прав дольщиков. Свяжитесь с нами по координатам на странице «Контакты».
