Долевое строительство – плюсы и минусы 214 ФЗ

Двенадцать лет прошло с тех пор, как впервые был введен в действие федеральный закон, защищающий права дольщиков. За это время он не раз дорабатывался, с каждым годом ужесточая требования к застройщикам и повышая меру их ответственности перед гражданами. Сегодня уже можно подвести некоторые итоги. Рассматривая плюсы и минусы 214 ФЗ, нужно признать, что закон реально работает, и долевое строительство перестало быть таким рискованным предприятием, как оно было еще несколько лет назад. Все большее число граждан без опасения быть обманутыми вступают в долевой проект. Однако в законе все еще остаются слабые стороны и недоработки, которые открывают недобросовестным застройщикам лазейки для манипуляций.

Какие гарантии предоставляет дольщикам 214 ФЗ

В 2004 году, когда принимался 214 ФЗ, на рынке долевого строительства царила настоящая анархия. Свои условия диктовал застройщик, который не подчинялся никаким законам и правилам, он же единолично принимал решение: как и в какие сроки построить объект, и построить ли его вообще, или просто исчезнуть с полученными деньгами. В настоящий момент все по-другому, 214 ФЗ установил очень жесткие рамки для застройщика и четко определил границы дозволенного. Рассматривая плюсы и минусы долевого строительства, можно констатировать факт: дольщикам закон дал явные преимущества, и сегодня не застройщики, а обычные граждане диктуют свои условия.

Основная и самая главная гарантия, которую дает закон гражданам, это то, что они ни при каких обстоятельствах не лишатся своих денег, вложенных в строительство дома. Даже при самом плохом развитии событий, например, банкротстве строительной фирмы, они смогут либо вернуть вложенные средства, либо получить право собственности на недостроенный объект.

214 ФЗ защищает дольщиков от повторной продажи, оплаченной ими квартиры, другому лицу. Это невозможно, поскольку договор ДДУ проходит обязательную госрегистрацию в органах Росреестра, где не зарегистрируют один и тот же объект дважды.

Какие преимущества имеют граждане при заключении ДДУ

Девелопер не имеет права принимать деньги от граждан до того момента, как договор не будет зарегистрирован. И это несомненные плюсы ДДУ, поскольку полностью исключается ситуация (очень распространенная ранее), когда средства привлекаются на этапе получения разрешения. Теперь частный инвестор, перечисляя деньги застройщику, может быть полностью уверен, что у последнего есть вся необходимая документация для строительства. Кроме того, все документы застройщика граждане теперь могут проверить самостоятельно на его официальном сайте.

С 2017 года закон обязывает девелопера включать в договор полное описание объекта: план квартиры, точное нахождение на этаже, используемые материалы и т.д. Это дает гарантию, что застройщик не сможет без согласования с участником поменять стройматериалы на худшие по качеству или изменить планировку помещения. Инвестор получит именно такую квартиру, как описано в ДДУ. Если жилье будет построено с нарушениями качества, у дольщика есть все основания применить к строителям санкции: потребовать исправления дефектов, взыскать неустойку, а в крайнем случае расторгнуть договор.

Ранее нередко случались ситуации, когда застройщик самостоятельно изменял площадь квартиры. Дольщик или не досчитывался положенных квадратных метров, или наоборот их было слишком много, и ему приходилось доплачивать за лишнюю квадратуру. Разница между фактической и планируемой площадью могла достигать нескольких метров. Сегодня такое исключено, застройщик не может изменить квадратуру объекта более чем на 5 % от изначально запланированной в любую сторону. Столкнувшись с подобным, участник вправе по своей инициативе расторгнуть ДДУ и взыскать с нарушителя неустойку.

Очень жесткие требования закон устанавливает в отношении сроков окончания строительства объекта. Застройщик ни при каких обстоятельствах не может перенести без согласования с участниками сроки передачи жилья, указанные в ДДУ. За подобное нарушение строительная компания должна будет не только выплатить дольщику неустойку за просрочку сдачи дома, но также покрыть убытки, возникшие по ее вине. Если строительство затянулось более чем на два месяца, граждане могут аннулировать договор через суд.

Какие требования федеральный закон предъявляет к застройщикам

214 ФЗ направлен в первую очередь на защиту простых граждан, которым он обеспечивает благоприятные и безопасные условия участия в долевом строительстве. В отношении застройщиков закон наоборот постоянно ужесточает требования, однако минусы 214 ФЗ несет только недобросовестным строительным компаниям, которые постепенно уходят с рынка долевого строительства.

Благодаря поправкам к закону, которые вступили в действие в начале 2017 года, исключена ситуация, когда деньги граждан на строительство дома собирает никому не известная фирма с уставным капиталом 10 тысяч рублей. Сегодня привлекать деньги могут только финансово устойчивые компании, имеющие свои средства. Минимальная сумма, необходимая для возведения 1.5 тыс. кв.м. жилья – 2.5 миллиона рублей. С увеличением объема строительства возрастает и сумма капитала, которая должна иметься в наличии у застройщика. Максимальный размер – 1.5 млрд. руб. при общей площади объектов в 500 тыс. кв.м.

Помимо этого в 3 статье 214 ФЗ перечислено ряд требований, которым должен соответствовать застройщик, собирающий деньги граждан. Строительная фирма, нарушающая положения закона о привлечении денежных средств, может быть подвергнута уголовному наказанию.

В 2014 году закон ввел страхование ответственности застройщика. Перед тем как подписать договор с дольщиком, девелопер обязан заключить договор страхования или получить банковское поручительство. При невыполнении застройщиком обязательств, закрепленных в ДДУ, участник может предъявить требования о выплате денег страховой компании или банку. С 2017 года организуется специальный компенсационный фонд, в который все строительные фирмы должны отчислять деньги (1 % с каждого ДДУ). Средства фонда будут направляться на завершение строительства проблемных объектов.

Строительные компании сегодня обязаны раскрывать всю информацию о фирме (вплоть до истории своей деятельности за последние три года) и строящемся объекте (разрешительные, правоустанавливающие и проектные документы). Все сведения должны находиться в открытом доступе на официальном сайте компании. Кроме того, застройщик по первому требованию обязан предоставить гражданам для ознакомления всю документацию, касающуюся объекта строительства.

Слабые стороны федерального закона

Введение в действие 214 ФЗ дало толчок новому развитию рынка долевого строительства. Закон избавил граждан от большинства рисков и позволил многим из них купить с минимальными затратами благоустроенные квартиры в новостройках. Но несмотря на многочисленные положительные моменты, в законе еще есть некоторые недоработки и слабые стороны. Минусы договора долевого участия хоть и немногочисленны, но все-таки они присутствуют.

Не разработан типовой договор, что позволяет застройщикам включать в его условия пункты, которые напрямую не противоречат законодательству, но ущемляют права граждан.
Не в полной мере защищены дольщики при банкротстве строительной компании. Требования участников включаются только в третью очередь кредиторов, что затрудняет возврат средств граждан.
Дольщик не может отказаться от исполнения договора без веских на то оснований, перечисленных в 9 статье 214 ФЗ. В этом случае расторжение возможно только по соглашению сторон.
Просрочка оплаты более чем на два месяца грозит участнику штрафными санкциями.

Подводя итоги, можно уверенно сказать, что 214 ФЗ в полной мере выполняет свою основную задачу – защиту простых граждан, которые стали без опасений вкладывать средства в долевое строительство. Если у вас возникли проблемы с застройщиком, вам их помогут решить юристы Общества защиты прав дольщиков. Свяжитесь с нами по координатам на странице «Контакты».