Аренда земли с правом выкупа – выгодно или нет?

Аренда земли с правом выкупа

Слышали ли вы о возможности купить арендуемое имущество? Чем это выгоднее простой купли-продажи? На самом деле на рынке недвижимости данный способ приобретения имущества в собственность является весьма распространенным. Объединение аренды и купли-продажи в одном договоре содержит в себе немало выгод для обеих сторон – арендатора и арендодателя. В данной статье вы узнаете основные преимущества аренды участка с правом выкупа.

Содержание:

  1. Что важно знать для выкупа земельного участка из аренды?
  2. Основные плюсы выкупа участка из аренды
  3. Отличия договора аренды земли с правом выкупа от лизинга
  4. Помощь юриста при выкупе участка из аренды в собственность

Что важно знать для выкупа земельного участка из аренды?

Выкуп участка из аренды подразумевает использование двух правовых конструкций:

  1. Договора аренды.
  2. Договора купли-продажи.

Два указанных выше соглашения могут существовать самостоятельно, то есть независимо друг от друга. Иными словами, вы и ваш контрагент можете договориться сначала об аренде земельного участка, а затем и о его выкупе.

Однако, если у сторон присутствует изначальный интерес продажи и, соответственно, покупки земли, но покупатель имеет сомнения по поводу качественных характеристик земельного участка или он находится на этапе создания своего бизнеса, то имеет смысл заключать договор аренды.

Таким образом, стороны договора смогут удовлетворить свои интересы одновременно. Покупатель – удостоверится в том, что данная территория ему подходит и он сможет на ней развиваться, а продавец – будет уверен в том, что до продажи его собственность будет приносить доход.

Как закрепить предмет договора аренды земли с правом выкупа?

При выкупе участка из аренды в собственность необходимо в тексте договора детально описать все его характеристики. Если предмет при заключении договора аренды будет содержать лишь кадастровый номер и адрес, то это позволит арендодателю передать его в любом состоянии. Тем самым, арендодатель будет иметь возможность злоупотребить правом, так как устные договоренности не имеют юридической силы, если они не закреплены в текст договора.

Таким образом, предпринимателям для обеспечения соблюдения своих прав следует делегировать заключение сделок с недвижимостью юридическим компаниям. Договор аренды земли с правом выкупа является по своему содержанию сложным и требует особого внимания к формулированию его положений.

Условие о выкупе участка из аренды: как сформулировать?

Выкуп участка из аренды в собственность предполагает установление в договоре способа перехода права на землю. Это положение является существенным условием и обязательно должно быть предусмотрено в тексте соглашения. В противном случае договор будет признан незаключенным. В данной ситуации бессилен даже арбитражный юрист, так как согласование сторонами всех существенных условий является требованием закона.

Так, помимо предмета договора важно предусмотреть еще и положения о:

  1. Выкупной цене.
  2. Условиях перехода права собственности.

Выкупная цена может быть закреплена, в частности, следующим образом:

  • В виде разового платежа.
  • В виде платежей, которые вносятся одновременно с арендной платой, но идут в счет выкупной цены.

При этом, существует неограниченное количество способов уплаты выкупной цены, поэтому, на наш взгляд, целесообразно обратиться за юридической консультацией. Юрист сможет подобрать именно тот способ оплаты, который был бы выгоден вам. А также просчитает все риски данной сделки.

Арендатор и арендодатель могут предусмотреть особые условия перехода прав собственности. Так, можно предусмотреть совершение определенных действий собственником имущества. Например, к ним относится освобождение помещений, предназначенных для обслуживания территории или для хранения сельскохозяйственной техники. Выкуп земельного участка из аренды в собственность предполагает, изначально, регистрацию договора аренды в силу статьи 609 ГК РФ. Поэтому, на арендатора или арендодателя в силу договора может быть возложена обязанность по уплате гос. пошлины. Либо к таким условиям может относится подведение каких-либо коммуникаций или постройка дорог. В этом аспекте у сторон договора существует неограниченная свобода.

Таким образом, в части выкупа участка из аренды, необходимо либо предусмотреть такую возможность непосредственно в тексте договора, либо заключить дополнительное соглашение, в котором будут отражены все существенные условия для выкупа земельного участка.

Основные плюсы выкупа участка из аренды

Получение земельного участка в аренду с последующим выкупом можно рассматривать как вложение средств в развитие компании. Объединяя два договора, вы можете совместить их плюсы. Для понимания выгоды следует отдельно сравнить договоры аренды земли с правом выкупа и купли-продажи земельного участка.

 Договор аренды земли с правом выкупа Договор купли-продажи земельного участка
Появляется возможность лично узнать все скрытые недостатки земельного участка до покупки, то есть без больших вложений. Зачастую скрытые недостатки возможно определить только спустя существенное время. Выявить исчерпывающе все скрытые недостатки невозможно. Единственная возможность – проведение экспертиз до купли продажи, однако в таком случае вы опираетесь исключительно на профессионализм эксперта.
Выплата выкупной цены осуществляется напрямую собственнику, поэтому, в случае исключения условия договора о выкупе участка из аренды, денежные средства, перечисленные в счет выкупной цены подлежат возврату. Расторгнуть договор и вернуть денежные средства практически невозможно (кроме случая, когда условия договора были существенно нарушены). Чаще всего, продавец не заинтересован в возврате денежных средств.
Возможно предусмотреть рассрочку выплаты выкупной стоимости без процентов, тем самым ослабив финансовую нагрузку на вашу организацию. Стоимость земельного участка выплачивается, как правило, единым платежом. Также обычно привлекаются заемные денежные средства под определенный процент.
При формировании условия о выкупе можно предусмотреть особые условия передачи или улучшения земельного участка на момент продажи. У покупателя, чаще всего, нет возможности договориться об особых условиях или улучшениях участка.
Срок договора аренды может быть любой в том числе и неопределенный, поэтому и перечисление оплаты в счет выкупной цены возможно «растянуть» на такой же срок. Договор купли-продажи может содержать положения о рассрочке, однако продавцам неинтересно устанавливать слишком большие сроки.

Отличия договора аренды земли с правом выкупа от лизинга

Гражданский кодекс в видах аренды содержит также договор финансовой аренды или лизинга земли. Его часто противопоставляют договору аренды земельного участка с выкупом, однако между ними есть ряд существенных различий.

 Аренда земельного участка с правом выкупа Лизинг с правом выкупа
Право собственности у арендодателя на землю уже существует на момент заключения договора. У лизингодателя нет права собственности на объект лизинга на момент заключения договора.
Ответственность за недостатки земельного участка лежит на арендодателе. Ответственность за недостатки земельного участка лежит на третьем лице - продавце.
Спорные отношения решаются только между арендатором и арендодателем, это помогает уладить их быстрее, ввиду того, что стороны всего две. Споры, исходящие из договора лизинга, в большинстве случаев требуют участия трех лиц – лизингодателя, лизингополучателя и продавца. Таким образом, трем субъектам сложнее прийти к консенсусу, что влияет на сроки разрешения спора.

Стоит отметить, что юридическая техника договора влияет не только на процесс разрешения споров, возникающих по поводу исполнения тех или иных его положений, но и на выгоду, которую в итоге могут получить контрагенты. В связи с этим, важно отметить, что в настоящее время предпринимателям стоит обращаться за юридическими услугами для юридических лиц. Так, юрист поможет исключить для вас в будущем:

  • Участие в судебных процессах;
  • Возникновение убытков, в том числе упущенной выгоды.

Помощь юриста при выкупе участка из аренды в собственность

Участие юриста в заключении сделок, исходя из текущего положения рынка недвижимости, является несомненным плюсом. Это обусловлено несколькими факторами:

  1. В связи с развитием рынка недвижимости, происходит и наращивание мошеннических и иных схем из-за которых предприниматели терпят убытки.
  2. С развитием интернета и социальных сетей, появляется все больше правовой информации, что влияет на осведомленность субъектов предпринимательской деятельности. Однако следует отметить, что такая информация носит больше базовый характер, без указания нюансов и тонкостей правовой материи.
  3. Юридические услуги стали гораздо дешевле, но в то же время и качественнее. Поэтому чаще всего организации либо содержат в штате юристов, либо заказывают услугу “юридическое сопровождение сделки”. В свою очередь, наличие у контрагента квалифицированного юриста усиливает его положение. В таком случае обычно текст договора редактируется не в вашу пользу, а этот факт невозможно выявить без специальных знаний в области права.

Наша компания имеет большой опыт в сфере сопровождения заключения договоров аренды земельного участка с последующим выкупом, в связи с этим мы можем предложить не только помощь во взыскании аренды, но и полное сопровождение такой сделки. Наши специалисты помогут обеспечить соблюдение ваших законных интересов и прав, а также добиться более выгодных условий.

Автор статьи:

Усов Артем Игоревич
Юрист
Усов Артем Игоревич

ВГУЮ (РПА Минюста России)

Стаж работы: 2 года

Подробнее о сотруднике

Будьте в курсе новостей!

Введите свой e-mail и получайте новые статьи на почту:

Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: