Дополнительное соглашение и договор аренды: как составить и что учесть
Дополнительное соглашение к договору аренды — это документ, который обладает полной юридической силой, если он правильно составлен и подписан сторонами. С его помощью можно изменить сроки аренды, размер арендной платы и внести дополнительные условия в основной договор. В каких случаях необходимо составить дополнительное соглашение, какие пункты должны быть в документе и как работает отсрочка во время пандемии? Когда лучше обратиться за юридической консультацией? Разбираемся в нюансах дополнительного соглашения.
Содержание
- Когда нужно заключать дополнительное соглашение к договору аренды?
- Соглашение о продлении срока договора аренды
- Дополнительное соглашение об изменении размера арендной платы
- Что должно быть отражено в дополнительном соглашении к договору аренды
- Регистрация дополнительного соглашения к договору аренды
- Профессиональная помощь в составлении арендных договоров
Когда нужно заключать дополнительное соглашение к договору аренды?
Допсоглашение к договору аренды позволяет внести изменения в договор, который стороны подписали ранее. Документ получает юридическую силу только после подписания обеими сторонами. Одна из сторон имеет право предложить корректировки, но утверждаются они обоюдно. Договор должен быть заключен в двух экземплярах.
Дополнительное соглашение к договору аренды необходимо, если стороны хотят изменить условия аренды, которые были зафиксированы в основном договоре. Чаще всего допсоглашение заключают по следующим причинам:
- изменился размер арендной платы или график платежей;
- необходимо продлить срок договора аренды;
- появились новые арендаторы, которым требуется прописка;
- стороны хотят добровольно расторгнуть договор аренды;
Если вы не уверены в необходимости заключения дополнительного соглашения для договора аренды — обратитесь к арбитражному юристу. Он поможет составить дополнительное соглашение юридически грамотно и возьмет на себя вопросы по сопровождению и регистрации.
Соглашение о продлении срока договора аренды
Если срок основного договора аренды истекает, стороны могут продлить его с помощью дополнительного соглашения: в документе должны быть указаны новые сроки аренды помещения. Соглашение можно сделать бессрочным — в таком случае в дополнительном соглашении указывается, то договор расторгается по обоюдному согласию сторон или через суд. Бессрочный договор автоматически продлевается каждый год без дополнительных соглашений.
Таким образом, если помимо срока стороны планируют изменить еще какие-то условия, соглашение лучше перезаключить. Если стороны хотят установить новый срок, то можно заключить дополнительное соглашение к договору аренды.
Дополнительное соглашение об изменении размера арендной платы
С помощью дополнительного соглашения стороны могут уменьшить или увеличить размер арендной платы. Изменения такого рода стороны по обоюдному согласию могут внести не чаще одного раза в год (п. 3 ст. 614 ГК РФ.). Кроме размера арендной платы стороны имеют право изменить следующие пункты договора с помощью дополнительного соглашения:
- заменить реквизиты для перевода денежных средств;
- письменно зафиксировать необходимость арендатора самостоятельно оплачивать коммунальные услуги;
- изменить график платежей (например, не один раз в месяц, а раз в 3-4 месяца);
В апреле 2020 году в силу вступил Федеральный закон № 98-ФЗ, согласно которому арендатор имеет право попросить отсрочку внесения арендной платы, и арендатор обязан предоставить ее не позднее, чем через 30 дней после обращения. Требования Федерального закона распространяются на договоры, которые заключили до введения в субъекте РФ режима ЧС или повышенной готовности. Отсрочка оформляется письменно, в виде дополнительного соглашения. Какие нюансы необходимо учитывать сторонам:
- Отсрочка распространяется на платежи, которые арендатор должен был уплатить с момента введения режима ЧС или повышенной готовности и до 1 ноября 2020 года. При этом непосредственно во время действия режима переносится 100% оплаты, а после его окончания и до 1 ноября 2020 года — 50%;
- Арендатор должен поэтапно равными платежами погасить задолженность не ранее 1 января 2021 года и не позднее 1 января 2023 года
- Арендатору не начисляют пени и штрафы;
- Дополнительные платежи за право использования отсрочки не допускаются;
- Арендатор должен вносить плату за коммунальные услуги, несмотря на отсрочку (исключение — арендодатель освобожден от такого рода платежей на время пандемии).
Что должно быть отражено в дополнительном соглашении к договору аренды
Практика арендных споров показывает, что зачастую стороны не обсуждают все пункты и нюансы, которые будут отражены в дополнительном соглашении. Это, в свою очередь, приводит к тому что в документе появляются пункты, которые противоречат друг другу. В таком случае во внимание принимается основной договор. Что обязательно фиксируют в дополнительном соглашении в письменной форме:
- Название документа, индивидуальный номер, ФИО арендатора и арендодателя;
- Дату заключения соглашения (можно дополнительно зафиксировать время и место);
- Индивидуальный номер договора, к которому составляется дополнительное соглашение;
- Подробное описание изменений: какие пункты добавляются или аннулируются, какие условия и в каких пунктах изменяются;
- Дату, когда дополнительное соглашение обретает юридическую силу;
- Количество экземпляров допсоглашения;
- Основные реквизиты сторон: ФИО и данные документа, который удостоверяет личность.
Юристы рекомендуют также зафиксировать все пункты, которые остаются без изменений. После составления документа необходимо убедиться в том, что новые условия четкие, отсутствуют двусмысленные формулировки и противоречия основному договору. Специалисты рекомендуют проверить допсоглашение на опечатки и орфографические ошибки — из-за них его могут признать недействительным.
Если после заполнения у вас останутся вопросы, лучше воспользоваться юридическими услугами агентств и частных специалистов.
Регистрация дополнительного соглашения к договору аренды
После того как стороны составили, проверили и подписали дополнительное соглашение, встает вопрос о необходимости его регистрации. Документ подлежит государственной регистрации и внесению в Росреестр, если ранее стороны регистрировали основной договор аренды. Согласно ГК РФ в других случаях регистрация дополнительного соглашения не обязательна.
Какие документы нужно предоставить, чтобы соглашение внести в Росреестр:
- заявление, в котором описывается необходимость внесения изменений;
- паспорт гражданина РФ;
- квитанцию об оплате госпошлины в размере 350 рублей (оплачивается в любом банке);
- один экземпляр дополнительного соглашения, который подписан арендатором и арендодателем
Подавать документы на регистрацию имеет право любая из сторон. Основное требование к документам — отсутствие помарок и исправлений. В ряде случаев Росреестр может запросить дополнительные документы — например, свидетельство о регистрации недвижимого имущества.
Профессиональная помощь в составлении арендных договоров
Если вы не знаете, как составить дополнительное соглашение, или у вас есть претензии к другой стороне, обратитесь за профессиональной консультацией в юридическую компанию «Хелп Консалтинг». Мы имеем большой опыт в спорах по договорам аренды — наши специалисты проанализируют ситуацию и подберут индивидуальную стратегию правовой защиты.
Юристы ЮК «Хелп Консалтинг» разработают договор аренды, который будет максимально защищать ваши интересы или проведут анализ уже составленного документа. При возникновении споров между арендатором и арендодателем юристы «Хелп Консалтинг» урегулируют вопросы в досудебном и судебном порядке. Вы получаете комплексное сопровождение и квалифицированную юридическую помощь от специалистов с обширной практикой по арендным спорам.
Мы оказываем юридические услуги для юридических лиц и физических лиц: наши специалисты подбирают индивидуальную стратегию взаимодействия, исходя из нюансов именно вашей ситуации. Свяжитесь с нами по телефону или закажите бесплатную консультацию через форму обратной связи.
Руководитель правового департамента
8 лет опыта
более 300 выигранных дел
Комментарии