Продление срока договора аренды

Продление договора аренды — юридическая процедура, с которой рано или поздно сталкивается любой наниматель имущества. Возможные риски для арендатора — нарушение его правового преимущества на аренду, признание сделки ничтожной, финансовые потери. Как арендатору избежать подобных рисков? Чем может помочь нанимателю юридическая консультация? Рассмотрим эти вопросы подробнее.

23.12.2020
7
0
0

Продление договора аренды — юридическая процедура, с которой рано или поздно сталкивается любой наниматель имущества. Возможные риски для арендатора — нарушение его правового преимущества на аренду, признание сделки ничтожной, финансовые потери. Как арендатору избежать подобных рисков? Чем может помочь нанимателю юридическая консультация? Рассмотрим эти вопросы подробнее.

Способы продления срока действия договора аренды

Согласно гражданскому законодательству РФ, субъекты имущественного найма могут установить любой срок аренды и указать его в договоре. Если срок в документе не определен, то договор считается бессрочным.

В зависимости от данных обстоятельств пролонгация договора имущественного найма может осуществляться двумя способами:

  • При помощи заключения дополнительного соглашения или нового договора. При этом условия сделки могут остаться прежними или быть изменены.
  • Путем бездействия сторон. При определенных условиях договор может продлеваться автоматически.

Дополнительное соглашение о продлении срока договора аренды

Согласно части 1 статьи 621 ГК, пролонгация арендных отношений для нанимателя возможна при следующих обстоятельствах:

  • если арендатор соблюдал условия текущего контракта;
  • если наниматель заблаговременно известил контрагента о своих планах продлить сделку. Период, отводимый для оповещения арендодателя, прописывается в первичном соглашении. Если такой информации в договоре нет, то оповещение осуществляется в разумный срок — приемлемый для обеих сторон период времени.

Субъекты арендных отношений могут определять любые условия дополнительного соглашения, которые являются законными. Даже если первоначальный договор был заключен на короткий период, в новом документе можно указать пункт о его пролонгации на более длительное время. При этом существует несколько вариантов:

  • в документе прописывается срок, но не указывается количество возможных пролонгаций. В подобной ситуации возобновление контракта произойдет один раз. После этого арендные отношения либо прекратят свое существование, либо продлятся на неопределенный срок;
  • наниматель и наймодатель фиксируют в документе срок аренды и количество возможных пролонгаций. Также допускается прописывать и неограниченное число пролонгаций.

Какие привилегии имеет арендатор?

Если наниматель добросовестно выполнял свои обязанности, прописанные в договоре, то он имеет преимущественное право (привилегию) перед другими претендентами на заключение соглашения имущественного найма.

К причинам потери подобной привилегии относятся нарушения условий сделки:

  • нерациональное использование имущества;
  • наличие административных правонарушений;
  • невыполнение финансовых обязательств по сделке;
  • возврат недвижимости или участка в ненадлежащем виде;
  • сдача объекта в субаренду без согласия арендодателя.

Например, вы взяли в аренду земельный участок сельскохозяйственного назначения и не следили за ним должным образом (не вносили нужных удобрений, допустили зарастание участка сорняками). Если результатом ваших действий стала непригодность участка для дальнейшего использования по назначению, то арендодатель через суд может лишить вас первоочередного права на аренду.

Если собственник имущества без веских оснований нарушил преимущественное право нанимателя и в течение 12 месяцев со дня окончания договора оформил сделку с другим контрагентом, то арендатор также вправе обратиться в суд. Именно с такой проблемой в последнее время все чаще обращаются предприниматели к арбитражным юристам.

Один из способов восстановления в судебном порядке привилегии арендатора — передача ему прав и обязанностей по заключенному соглашению. Кроме этого, потерпевшая сторона может потребовать от арендодателя возмещения финансовых потерь, связанных с прекращением договора аренды.

Автоматическое продление договора аренды по закону

Автоматическое возобновления договора имущественного найма по закону возможно при выполнении определенных условий:

  • наниматель продолжает пользоваться предметом аренды и платить арендную плату после прекращения действия договора;
  • у арендатора отсутствуют возражения.

При наличии подобных обстоятельств соглашение считается возобновленным на прежних условиях на неопределенный период. При этом сторонам не нужно оформлять никаких документов.

Важно отметить, что субъекты имущественного найма имеют право в любое время расторгнуть договор, продленный на неопределенный период. Для этого одна из сторон должна за три месяца проинформировать об этом контрагента, если иные условия не прописаны в соглашении.

При автоматическом продлении аренды наниматель не только может пользоваться недвижимостью на прежних основаниях, но и продолжает нести обязанность по уплате арендной платы и других платежей. Кроме этого, собственник имущества без всяких дополнительных соглашений может осуществлять взыскание аренды и требовать выполнения других условий договора.

Как заключить соглашение о продлении договора аренды?

Перед заключением соглашения о пролонгации договора аренды наниматель должен уведомить о своих намерениях арендатора. Оптимальное решение — отправка по почте ценного письма с описью вложения. Документ составляется в свободной форме, однако обязательно должен содержать следующие элементы:

  • название;
  • дату;
  • ссылку на предыдущее соглашение;
  • формулировку намерений на продление арендных отношений;
  • личную подпись арендатора. Если нанимателем является юридическое лицо, то уполномоченный сотрудник ставит на документе печать организации и свою подпись.

Отправлять письмо нужно на юридический адрес или адрес для корреспонденции арендатора, указанный в договоре аренды.

Следующий этап пролонгации договора — согласование между сторонами условий соглашения. При отсутствии арендных споров стороны выбирают один из вариантов оформления сделки: дополнительное соглашение или новый договор.

Арендаторам земли при пролонгации соглашения следует учитывать следующие обстоятельства:

  • если участок был предоставлен в аренду на торгах, то продление договора аренды земли возможно только путем участия в новом аукционе;
  • если вы ранее арендовали участок без участия в аукционе, то пролонгация сделки осуществляется аналогичным образом. Кроме этого, оформить новый договор без участия в торгах могут собственники строений, расположенных на участке.

Важно!

Если арендные отношения между сторонами продлеваются на срок более 1 года, то соглашение требует регистрации в Росреестре. Такое условие является обязательным при продлении срока действия договора аренды нежилого помещения, квартиры, земли и любой другой недвижимости.

Именно государственная регистрация является завершающим этапом оформления прав на временной пользование имуществом. При невыполнении данного условия сделка является ничтожной. С заявлением о регистрации договора может обратиться как наниматель, так и наймодатель.

Какие вопросы часто возникают у арендаторов?

В связи с требованием обязательной регистрации долгосрочных договоров аренды, многие наниматели предпочитают заключать соглашение на срок 11 месяцев. Основные вопросы, возникающие у арендаторов при продлении срока краткосрочного договора:

  1. Надо ли обращаться в Росреестр для регистрации соглашения?
  2. Новое соглашение будет означать, что срок договора превысил год?

Если в краткосрочном договоре определено, что после завершения срока сделки он автоматически пролонгируется на тот же период и на прежних условиях, то подобное соглашение не нужно регистрировать в Росреестре. Отношения нанимателя и наймодателя определяются новым договором аренды, который не подлежит госрегистрации.

Обращайтесь к профессионалам!

Максимально эффективное решение любого юридического вопроса, в том числе продления срока аренды, — обращение к опытным юристам. Юридическая компания «Хелп Консалтинг» имеет большой опыт работы в сфере арендных отношений. Мы предлагаем юридические услуги для юридических лиц и обычных граждан: консультацию, анализ условий договора, подготовку проекта договора аренды и других документов, решение арендных споров — досудебный порядок, судебное представительство.

Высокая квалификация наших юристов позволяет разобраться в любой ситуации. Обратившись к нам, вы всегда получите индивидуальный подход, высокое качество услуг, оперативность, соблюдение юридической этики и коммерческой тайны клиента.

Для того, чтобы воспользоваться юридическими услугами компании «Хелп Консалтинг», свяжитесь по телефону или онлайн с нашими менеджерами и запишитесь на консультацию.

Поделиться статьёй в социальных сетях:

Комментарии

Запишитесь на консультацию

Статьи