Расторжение договора аренды в одностороннем порядке

Расторжение договора аренды в одностороннем порядке

Расторжение договора аренды в одностороннем порядке таит в себе немало рисков. Сталкиваясь с необходимостью прекратить арендные отношения досрочно, инициатор расторжения непременно задается вопросом – а как это сделать юридически грамотно? К сожалению, на практике это не так просто, как кажется, и в связи с этим между сторонами договора нередко возникают арендные споры.

В данной статье мы рассмотрим, когда можно, а когда нельзя расторгнуть договор аренды по своему усмотрению, какие в данной процедуре существуют риски, и как избежать возможных споров.

Содержание:

  1. Когда допускается односторонний отказ от аренды?
  2. Как расторгнуть договор аренды в одностороннем порядке?
  3. Последствия одностороннего расторжения договора аренды
  4. Обращайтесь к профессионалам!

Когда допускается односторонний отказ от аренды?

По общим правилам ГК РФ, одностороннее расторжение договора по собственной инициативе не допускается. То есть договор может быть расторгнут только при наличии каких-либо существенных нарушений его условий и только через суд. Иной порядок применим лишь в специально установленных законом или соглашением случаях.

В частности, законом предусмотрено право сторон расторгнуть договор аренды без обращения в суд. Такая возможность зависит от срока договора аренды, а именно от того, заключено ли соглашение на определенный срок или условие о его сроке не было согласовано.

Односторонний отказ от бессрочного договора аренды

В случае, если договор был заключен на неопределенный срок - закон допускает возможность его расторжения в одностороннем порядке.

То есть, в данной ситуации можно в любое время отказаться от соглашения (при этом важно направить соответствующее уведомление в срок, установленный законом или договором). Срок направления уведомления о расторжении составляет один месяц при аренде движимого имущества и три месяца при аренде недвижимого имущества.

Односторонний отказ от срочной аренды

Ситуация отличается, если договор аренды был заключен на определенный срок.

В данном случае, в одностороннем порядке без каких-либо веских на то причин от него можно отказаться только в случае, если такое право было предусмотрено непосредственно договором. При этом в соглашении должен быть также указан срок уведомления контрагента и порядок его осуществления. Включение данных условий в текст договора на стадии его составления позволят избежать спорных ситуаций в дальнейшем. Следует учитывать то, что не обязательно указывать мотивы для принятия решения об одностороннем расторжении соглашения. Соответственно, можно оговорить условие о том, что расторжение договора может быть и немотивированным, и это не будет противоречить нормам законодательства.

Если же право одностороннего расторжения специально не предусмотрено в соглашении, то так просто нельзя отказаться от договора. В случае спора, суд будет анализировать текст соглашения и наличие в нем условия о возможности расторжения в одностороннем порядке. Об этом свидетельствует судебная практика.

Из вышесказанного следует вывод, что данный вопрос следует оговорить еще до подписания договора аренды – необходима или нет вам подобная возможность в будущем. А еще лучше обратиться за оказанием юридических услуг по анализу текста договора аренды до его заключения. Это поможет вам не допустить ошибок и избежать возможных рисков в будущем.

Как расторгнуть договор аренды в одностороннем порядке?

В случае принятия решения об одностороннем расторжении договора аренды, следует направить в адрес контрагента уведомление о своем намерении.

Само уведомление составляется в произвольной форме. В нем следует указать реквизиты договора аренды (дату его заключения, номер), основание расторжения (то есть сослаться на конкретный пункт договора, который предоставляет такую возможность), а также выразить само намерение о расторжении договора аренды с определенного момента. Кроме того, уведомление должно содержать дату составления, подпись руководителя и печать организации.

Важным юридическим фактом является направление уведомления другой стороне соглашения. Прежде всего, необходимо отправить его по почте заказным письмом с описью вложения на юридический адрес контрагента (или специальный адрес для корреспонденции, указанный в договоре). Также, для ускорения процесса, уведомление можно передать лично, потребовав у контрагента поставить на копии дату, подпись, печать организации и должность, принявшего его лица. Копию описи вложения и квитанцию об отправке, а также копию самого уведомления (с отметкой о его получении второй стороной договора аренды при наличии), следует обязательно сохранить для того, чтобы в случае возникновения спора осталось доказательство направления извещения.

По общему правилу, договор прекращает свое действие с момента получения уведомления о расторжении. Однако в самом договоре можно закрепить и другой вариант - с момента отправки уведомления, поскольку, во-первых, почта не всегда работает быстро, во-вторых, некоторые контрагенты могут специально избегать получения письма, что, несомненно, будет не в ваших интересах.

Последствия одностороннего расторжения договора аренды

После отправки уведомления о расторжении договора аренды в одностороннем порядке необходимо осуществить некоторые обязательные действия.

  • В первую очередь, нужно освободить объект аренды и провести оплату существующей задолженности по арендной плате. Все квитанции об оплате следует сохранять на случай судебного разбирательства. Помещение необходимо вернуть арендодателю в том же состоянии, в каком его принимали. Также потребуется его освободить от своих вещей, и после этого передать ключи непосредственно арендодателю (либо его представителю). Передавать ключи, к примеру, охраннику, сотрудникам управляющей компании – нельзя, так вы исполните свои обязанности ненадлежащим образом, и в случае возникновения спора, будет затруднительно доказать свою правоту, что может обернуться для вас проблемами.
  • Также необходимо подписать акт приема-передачи, чтобы подтвердить момент возврата, состояние объекта аренды на момент передачи, сам факт полного освобождения помещения/здания.

Если говорить о закреплении обязанности уплатить штрафные санкции за расторжение договора, в целом практика не однообразна (но склоняется к тому варианту, что это допустимо). Чтобы суд не признал подобное условие ничтожным, а поведение вашего контрагента недобросовестным (не усмотрел злоупотребление правом), надо, чтобы обязанность по уплате штрафа была взаимной, а не лежала только на одной из сторон.

Обращайтесь к профессионалам!

Наша юридическая компания находится на рынке юридических услуг уже достаточно давно. Мы готовы оказать помощь по любым вопросам аренды имущества: провести юридическую консультацию, в частности, по вопросам того, как расторгнуть договор аренды в одностороннем порядке, осуществить анализ уже заключенного соглашения, подготовить проект договора аренды и иных документов (в том числе - уведомления о расторжении соглашения).

Кроме того, наши арбитражные юристы готовы оказать помощь в урегулировании разногласий в досудебном порядке, полностью сопроводить судебное разрешение арендного спора. Лучше заранее обратиться к специалистам, до момента подписания договора, чем потом задаваться вопросом – как же его расторгнуть без последствий. Мы рады помочь и найдем решение, подходящее конкретно вам!

Автор статьи:

Рагулина Наталия Валерьевна
Младший юрист
Рагулина Наталия Валерьевна

Московская государственная юридическая академия им. О.Е. Кутафина

Стаж работы: 2 года

Выигранных дел: более 50

Подробнее о сотруднике

Будьте в курсе новостей!

Введите свой e-mail и получайте новые статьи на почту:

Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: