Срочный и бессрочный договор аренды: подводные камни

На этапе оформления сделки по аренде контрагенты должны решить – что больше соответствует их интересам: срочный или бессрочный договор аренды? В каких случаях можно составить срочный договор аренды, а в каких – бессрочный? Что будет выгоднее обеим сторонам? Какие плюсы и минусы есть у срочного/бессрочного договора аренды? Ответы вы узнаете в нашей статье.

16.02.2021
19
0
0

На этапе оформления сделки по аренде контрагенты должны решить – что больше соответствует их интересам: срочный или бессрочный договор аренды? В каких случаях можно составить срочный договор аренды, а в каких – бессрочный? Что будет выгоднее обеим сторонам? Какие плюсы и минусы есть у срочного/бессрочного договора аренды? Ответы вы узнаете в нашей статье.

Срочный договор аренды: особенности

Срочный договор – сделка, действие которой ограничено временем. Срок может устанавливаться сторонами, а может быть предусмотрен законом. Указание срока в договоре необходимо для того, чтобы стороны четко понимали, когда и какие действия необходимо выполнять.

Какие особенности есть в законодательном регулировании срочного договора аренды?

  1. стороны не могут прописывать в договоре срок, выходящий за рамки предусмотренного законом срока;
  2. если контрагенты в договоре аренды не указали срок, но законом предусмотрен максимальный предел, то при наступлении этого предела отношения по договору аренды прекращаются.

Как сформулировать условие о сроке о договоре аренды?

Недопонимание сторон по срокам исполнения договора аренды может привести к арендным спорам. Мы советуем грамотно формулировать условие о сроке в договоре аренды. В каком виде он может прописываться?

  1. дата начала – дата окончания;
  2. дата начала + период;

Также начало действия соглашения может быть определено конкретным событием/действием (например, получение от госоргана разрешения на ввод в эксплуатацию; внесение арендатором аванса и т.п.);

Обращаем внимание, что при оформлении аренды здания/сооружения срок, начинающийся 1 числа какого-либо месяца текущего года и заканчивающийся 30/31 числа предыдущего месяца следующего года, равен 1 году.

Пример: стороны заключили договор аренды помещения на срок с 1 февраля 2021 года до 31 января 2022 года. Значит, срок действия договора аренды составляет 1 год.

Это правило указано в «Обзоре практики разрешения споров, связанных с арендой», принятом Президиумом ВАС РФ от 11.02.2002 №66 и необходимо для решения сторонами вопроса о регистрации сделки по аренде. Отметим, что договор аренды здания/сооружения регистрируется, если заключается на срок не менее 1 года.

Приведем пример. В Арбитражный суд Челябинской области организация в лице арбитражного юриста обратилась с требованием взыскать аренду и проценты за пользование имуществом с ответчика. Так как договор действовал ровно год, его необходимо было зарегистрировать. Но стороны договор аренды не регистрировали, и суд признал сделку по аренде незаключенной. Последствие – к договору аренды не применяются специальные правила о расторжении контрагентами сделки. Поэтому судом были учтены правила об ответственности за уклонение от возврата денег (ст. 395 ГК РФ).

Форма срочного договора аренды

Договор аренды заключается устно или письменно. Письменная форма обязательна, если:

  • хотя бы один из контрагентов – юрлицо;
  • сделка оформляется более чем на 1 год.

Если срочный договор аренды заключен в отношении недвижимости, то стороны должны его зарегистрировать в Росреестре. Если объектом срочного договора аренды является земельный участок, здание или сооружение, то регистрация договора аренды нужна, когда срок договора составляет более года.

Преимущества и недостатки срочного договора аренды

Перед тем, как заключать срочный договор аренды, следует проанализировать плюсы и минусы, ожидающие стороны. Однако то, что является преимуществом для арендатора, может быть недостатком для арендодателя. Перечислим по порядку:

  1. стабильность и предсказуемость договорных отношений – преимущество для обеих сторон;
  2. по закону одностороннее расторжение договора досрочно и во внесудебном порядке не предусмотрено. Иное можно закрепить в договоре аренды. Для одной стороны – это преимущество, для другой – недостаток;
  3. по истечении срока у арендатора есть преимущественное право на заключение договора с тем же арендодателем. В зависимости от ситуации может быть как плюсом, так и минусом для арендодателя, для арендатора такое право всегда является плюсом;
  4. необходимость регистрации договора аренды в случаях, предусмотренных ГК РФ. Это требование может повлиять на то, какова будет продолжительность аренды. Например, по договору аренды помещения арендодателю выгодно заключать договор на срок меньше года, эта практика сложилась в связи с нежеланием платить налоги. А для арендатора это может быть недостатком, если он желает оформить договор на более длительное время.
  5. если сроки предусмотрены законом, приходится их соблюдать. Недостаток для обеих сторон.
    Чтобы узнать о всех преимуществах и недостатках вашего договора или проекта договора аренды, советуем обратиться за юридическими услугами.

Специфика бессрочного договора аренды

Бессрочный договор аренды – сделка, действие которой не имеет временных ограничений. Особенность бессрочного договора аренды в том, что стороны не ограничивают себя конкретными сроками и могут в любое время принять решение о прекращении отношений.

Как заключить бессрочный договор аренды?

Бессрочность договора возможна в случаях:

  1. Когда стороны не указали срок действия в договоре аренды. Но есть некоторые нюансы. Например, стороны заключили бессрочный договор муниципального земельного участка сельскохозяйственного назначения. По закону срок такого договора аренды составляет от 3 до 49 лет. Даже если стороны не учли условие о сроке, договор аренды может действовать максимально 49 лет.
  2. Если арендатор продолжает пользоваться имуществом, когда срок договора аренды закончился, а другая сторона не возражает против продолжения договорных отношений. ГК РФ относит такой случай к преимущественному праву арендатора на заключение с тем же арендодателем договора.

Форма договора аренды без срока

Бессрочный договор аренды заключается в устной или письменной форме. Письменная форма бессрочного договора аренды обязательна, если хотя бы один из контрагентов – организация.

Наша юридическая компания «Хелп Консалтинг» рекомендует для договора аренды выбирать письменную форму, чтобы избежать в будущем арендных споров. Условия, оговоренные устно, могут попросту забыться или игнорироваться одной из сторон, а в суде сложно доказать факт заключения устной сделки без каких-либо подтверждающих документов.

Приведем пример. В Бугульминском городском суде рассматривался спор об упущенной выгоде в виде взыскания аренды. В суде арендодатель утверждал, что между ним и арендатором был заключен устно и без срока договор аренды автомобиля. Согласно бессрочному договору арендатор должен был переводить ежемесячную арендную плату, однако спустя 3 месяца после передачи в аренду машины арендатор перестал платить за нее. Суд установил, что стороны проигнорировали соблюдение письменной формы, обязательность которой закреплена в ГК РФ. Даже если письменная форма не соблюдена, арендодатель должен представить суду факты существования устного договора аренды, однако доказательств представлено не было. Суд отказал арендодателю в удовлетворении иска (Решение от 18.10.2016, дело № 2-2798/2016).

Важно!

Бессрочный договор аренды подлежит регистрации, если предмет договора – недвижимость. Если это участок земли, здание либо сооружение, то госрегистрация нужна, когда договор аренды действует более года.

Плюсы и минусы бессрочного договора аренды

При оформлении бессрочного соглашения по аренде также надо учитывать и выгоды, и недостатки. Перечислим:

  1. возможность прекратить договор аренды досрочно в одностороннем порядке, минуя суд. Рассматриваем это плюсом и минусом одновременно, зависит от ситуации.

Например, арендатор решил расторгнуть бессрочный договор складского помещения, а для арендодателя это оказалось неприятной неожиданностью. Чтобы это не было совсем внезапным односторонним расторжением, ГК РФ предусмотрел сроки извещения о расторжении сделки:

  • если предмет сделки – движимое имущество, сторона оповещает за 1 месяц;
  • если предмет сделки – недвижимость, то сторона уведомляет за 3 месяца.

Законом или сторонами договора аренды могут быть прописаны другие сроки оповещения.

  1. необходимость регистрации договора аренды. Таково общее требование ГК РФ, а в отношении отдельных видов имущества предусмотрены специальные правила. Также в зависимости от ситуации для одной стороны это может быть преимуществом, а для другой – недостатком.

Обращайтесь к профессионалам!

В статье мы подробно рассказали об особенностях срочного и бессрочного договора, их преимуществах и недостатках.

Отметим, что каждый договор имеет свои подводные камни, поэтому еще на этапе заключения сделки необходимо прописать все важные условия. В случае их упущения появляется риск возникновения конфликтов, что может привести к судебным спорам.

Наша команда «Хелп Консалтинг» поможет вам избежать возможных ошибок! Мы предоставляем юридические услуги для юридических лиц и граждан, а именно:

  • анализ договора аренды, оценка перспектив и возможных рисков;
  • подготовка проекта договора аренды как бессрочного, так и срочного пользования;
  • сопровождение разрешения спора по договору аренды в досудебном порядке;
  • судебное представительство по арендным спорам
  • и другие услуги.

Первичная юридическая консультация бесплатна! Позвоните нам или заполните на нашем сайте заявку, и мы перезвоним!

Поделиться статьёй в социальных сетях:

Комментарии

Запишитесь на консультацию

Статьи