ТОП 5 действий для успешной регистрации договора аренды

Зачастую стороны при попытке регистрации договора аренды вынуждены по несколько раз корректировать его текст, долго собирать необходимый пакет документов, тратить время на неоднократное посещение государственных органов. Таким образом, уходит большое количество времени на все процедуры подготовки, при которых утрачивается интерес к сделке или, что еще хуже, тратятся лишние денежные средства. В данной статье мы собрали пять главных рекомендаций для успешной регистрации договора аренды в Росреестре: они помогут детально понять этапы этой процедуры и частые ошибки предпринимателей.

30.12.2020
28
0
0

Зачастую стороны при попытке регистрации договора аренды вынуждены по несколько раз корректировать его текст, долго собирать необходимый пакет документов, тратить время на неоднократное посещение государственных органов. Таким образом, уходит большое количество времени на все процедуры подготовки, при которых утрачивается интерес к сделке или, что еще хуже, тратятся лишние денежные средства. В данной статье мы собрали пять главных рекомендаций для успешной регистрации договора аренды в Росреестре: они помогут детально понять этапы этой процедуры и частые ошибки предпринимателей.

Определить срок заключаемого договора

Руководствуясь данным алгоритмом, первое, что следует сделать — это четко определить и закрепить в договоре срок договора аренды.

Обязанность зарегистрировать договор аренды в Росреестре закреплена в п. 2 ст. 609 ГК РФ. Раскрывая содержание указанной статьи, следует отметить тот факт, что законодательно установлены предписания:

  1. Соблюсти письменную форму договора аренды в случаях:
  • если его срок более года.
  • если одной из сторон является юридическое лицо (в этом случае – вне зависимости от срока).
  1. Осуществить регистрацию договора аренды недвижимого имущества.

Также следует обратиться к другой норме закона, которая детализирует положения приведенной выше статьи. Так, при аренде зданий и сооружений на срок более года, необходимо осуществить государственную регистрацию этого договора. (п.2 ст. 651 ГК РФ).

Но если вам необходимо арендовать предприятие (в юридическом понимании данного термина – это имущественный комплекс в виде совокупности зданий, сооружений, предметов для осуществления предпринимательской деятельности), например, целый завод или отдельный цех, то в этом случае договор аренды подлежит государственной регистрации при любом сроке. Даже если конкретный период не закреплен в положениях договора, необходимо будет произвести регистрацию договора аренды на неопределенный срок (п. 2 ст. 658 ГК РФ).

В связи с этим, необходимо отметить, что важно обращать внимание на вид недвижимости, который вы хотите арендовать, соотнести этот вид с требованиями действующего законодательства и, исходя из этого, определить период, на который вы будете заключать договор. Но не стоит заострять на этом внимание и просчитывать до мелочей срок аренды, ведь в дальнейшем, если вас устроит арендуемое место, законодательство предусматривает продление договора аренды на тех же условиях или заключение нового договора аренды.

Определить лицо, подающее документы

Далее следует решить каким образом вы будете осуществлять регистрацию договора аренды. Это зависит от наличия у вас времени, денежных средств, специальных знаний в области права.

Важно, что сторонам по договору необходимо четко решить – кто из них будет заниматься данной процедурой.

В случае, если будут сформированы, поданы заявления и соответствующие пакеты документов обеими сторонами, то в итоге регистрация будет проводиться по более раннему заявлению. Второе заявление будет возвращено. Для предупреждения таких противоречий, вам необходимо заранее определиться с тем, кто будет заниматься регистрацией договора.

Личная подача

Каждая из сторон по договору имеет право подать документы на государственную регистрацию. То есть, договорившись с контрагентом, вы или другая сторона самостоятельно подаете заявление и полный пакет документов в Росреестр. Однако, данный процесс трудоемкий и требует внимательности как к содержанию заявления, так и к выбору территориального подразделения органа, осуществляющего государственную регистрацию.

В данном случае вам нужны документы, подтверждающие личность и полномочия на такие действия от юридического лица.

Подача через представителя

Данный способ освобождает вас от необходимости личного посещения государственных органов, а в случае, если вашим представителем является квалифицированный юрист — от составления всех необходимых документов и последующего оформления договора аренды.

Представителями могут быть:

  • Работники вашей организации (при наличии соответствующих полномочий);
  • Представители по доверенности не из вашей организации — юридические компании или юристы частной практики (их полномочия удостоверяются доверенностью).

В случае, когда на стороне арендатора находится несколько лиц (например, аренда одного помещения, разделенного на множество мелких объектов аренды), то правом подачи заявления для регистрации договора аренды обладают все лица.

Выбрать государственный орган и способ подачи

Для исполнения своей обязанности в виде оформления договора аренды имеется возможность выбрать несколько способов:

Подача документов через МФЦ

Данный способ является наиболее удобным, так как, во-первых, МФЦ расположены во многих населенных пунктах России, во-вторых, вам выдадут расписку с примерным временем завершения процедуры регистрации. При регистрации договора аренды через МФЦ документы подаются очно. То есть в адрес МФЦ нельзя будет направить письмо с просьбой о регистрации.

Подача документов через соответствующее структурное подразделение Росреестра

Данный способ схож с предыдущим, однако имеет несколько вариаций:

  • Личная подача пакета документов в орган Росреестра;
  • Подача документов по почте в адрес Росреестра. Для этого вам необходимо сформировать полный пакет документов и направить его на адрес конкретного подразделения Росреестра почтовым отправлением с описью вложения;
  • Подача через электронный ресурс (необходима электронная подпись). Для электронной формы подачи, вам необходимо воспользоваться сайтом https://rosreestr.gov.ru/, заполнить все необходимые поля в заявлении и, самое главное, отсканировать в формат PDF весь пакет документов. Важно, чтобы текст, печати и подписи были отражены на скане четко.

Собрать все документы из списка ниже, необходимые для регистрации договора аренды

Для достижения положительного результата процедуры регистрации договора аренды необходимо приложить следующий перечень документов:

  • Заявление о государственном кадастровом учете недвижимого имущества и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество
  • Документ, подтверждающий полномочия представителя заявителя
  • Документ, подтверждающий полномочия лица на подписание договора
  • Договор аренды со всеми приложениями (акт приема-передачи, график арендных платежей и так далее, в зависимости от объекта недвижимости и других обстоятельств)
  • Документ, удостоверяющий личность заявителя (представителя заявителя)
  • Учредительные документы юридического лица
  • Документ об уплате государственной пошлины
  • Согласие собственника на передачу имущества в аренду — при аренде имущества государственных и муниципальных предприятий
  • Решение компетентного органа юридического лица об одобрении крупной сделки или сделки, в совершении которой имеется заинтересованность
  • Выписка из ЕГРЮЛ
  • Выписка из ЕГРН по данному объекту

Данный перечень не является исчерпывающим ввиду того, что для каждого вида объекта недвижимости могут быть предусмотрены специфические документы. В качестве примера такого случая, можно привести аренду помещений у муниципального образования. К такому договору должно быть приложено решение компетентного органа муниципального образования о предоставлении помещения вам в аренду.

Что делать, если вам необходимо изменить размер арендной платы, а возможности для перезаключения договора нет? Выходом из этой ситуации является подписание дополнительного соглашения. В таком случае, необходимо осуществить регистрацию такого доп. соглашения к договору аренды. Данное соглашение будет являться неотъемлемой частью договора аренды.

Особенно, в данном пункте, следует отметить риски, которые возможны при неграмотном составлении вышеуказанных документов.

К ним относятся:

  • Отказ в регистрации
  • Приостановление регистрации

В таком случае появляется вынужденная необходимость осуществлять составление документов заново, назначать для этого встречи с контрагентом, нести дополнительные затраты на оформление доверенностей на представителя, курьерские услуги и прочее. Таким образом, расходуется главный ресурс – время. При потере которого может пропасть интерес сдавать в аренду или арендовать имущество как у одной стороны, так и обеих сразу.

Для недопущения таких ситуаций чаще всего стороны по договору аренды прибегают к юридическим услугам по регистрации договора аренды, например, в Москве. Грамотно составленная документация, поданная оперативно в регистрирующий орган, позволяет не только сэкономить деньги и время, но и избежать арендных споров в дальнейшем. Добросовестные юридические компании при оказании услуги по сопровождению регистрации договора аренды, анализируют в том числе содержание непосредственно самого договора. Таким образом, могут быть выявлены ошибки или положения, носящие кабальный характер.

В случае отказа в государственной регистрации, вы можете обжаловать такое решение. Для этого необходимо четко понимать, что вам отказали безосновательно, так как в заявлении указываются доводы жалобы, состоящие из ссылок на нормативные акты, регламентирующие процедуру регистрации в Росреестре. Однако, в случае, неверного обоснования своей позиции в суде и вынесения решения не в вашу пользу, это повлечет за собой колоссальные расходы. Поэтому в большинстве случаев экономически целесообразно будет обратиться за юридическими услугами для юридических лиц. Их стоимость не столь велика, а качественные юридические консультации позволят избежать непредвиденных трат.

Оплатить госпошлину

Данная процедура является платной, размер государственной пошлины для юридических лиц — 22 000 руб., а для Индивидуального предпринимателя — 2 000 руб.

Обычно, на практике, стороны распределяют обязанность по уплате данной пошлины между друг другом в равных долях. Это объясняется тем, что обязанность затрагивает обе стороны по договору аренды, соответственно в общих интересах снизить финансовую нагрузку в этом аспекте, поделив пошлину поровну. Однако, законодательно нет регламентации этого вопроса, поэтому такая обязанность может быть, как закреплена устно, так и предусмотрена договором.

Подводя итог вышеизложенному, можно заключить, что данная инструкция поможет вам понять алгоритм действий, необходимых для успешной регистрации договора аренды недвижимости и устранить все неясности по поводу данной процедуры. Кроме того, стоит отметить, что у арендатора, надлежащим образом исполнившего договор, есть преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок. Но если арендатор ненадлежащим образом исполняет свои обязанности, в том числе по внесению платы за имущество, у арендодателя есть право на расторжение договора аренды. Кроме того он может заявить требование о взыскании аренды. И в случае заключения нового договора, и в случае досрочного расторжения соглашения потребуется обратиться с соответствующим заявлением о внесении актуальной информации в ЕГРН.

Поделиться статьёй в социальных сетях:

Комментарии

Запишитесь на консультацию

Статьи