Топ 5 главных правил изменения договора аренды

После достижения консенсуса и подписания договора сторонами, внешние условия часто меняются, и арендатор или арендодатель обращаются к друг другу с предложением об изменении договора аренды. Но останется ли ранее составленное соглашение в силе или потребуется заключение новой сделки? Для того чтобы вы точно знали ответ на данный вопрос, мы расскажем о 5 необходимых правилах внесения изменений в договор аренды.

08.02.2021
24
0
0

После достижения консенсуса и подписания договора сторонами, внешние условия часто меняются, и арендатор или арендодатель обращаются к друг другу с предложением об изменении договора аренды. Но останется ли ранее составленное соглашение в силе или потребуется заключение новой сделки? Для того чтобы вы точно знали ответ на данный вопрос, мы расскажем о 5 необходимых правилах внесения изменений в договор аренды.

Согласование изменения договора аренды с контрагентом

Главным правилом является согласование внесения изменений в соглашение с противоположной стороной. Проект изменения условий договора аренды должен быть подготовлен и направлен в виде оферты, то есть предложения внесения конкретных изменений в текст договора, либо исключения ряда положений из него. Поэтому первое, что необходимо сделать, это четко определить те правки, которые вам требуется внести.

Далее, важно проанализировать юридические последствия, которые та или иная фраза в себе несет. Потому как закрепление в тексте договора неоднозначных формулировок может влечь за собой злоупотребление правом со стороны контрагента. В связи с этим, компаниям следует воспользоваться юридическими консультациями. Юрист закрепит точные и четкие формулировки, которые помогут избежать споров в суде.

Следующим шагом в процедуре внесения изменений в договор аренды является согласование текста правок (оферты) с контрагентом. Это может быть выполнено путем назначения личной встречи, на которой стороны одобрят правки и подпишут соглашение об изменении договора аренды.

Также акцепт, или иными словами — одобрение правок другой стороной, может быть направлен электронным письмом или обычной почтой (в зависимости от того, какой способ связи между арендатором и арендодателем установлен в договоре).

Следует отметить, что другая сторона по договору не всегда согласна с изменением его условий, поэтому, в соответствии с принципом ГК РФ о свободе договора, она может отказаться от утверждения вносимых вами правок.

Иным вариантом развития событий может быть встречное предложение об изменении текста предложенных правок. Таким образом, руководствуясь указанным выше принципом, вы, в свою очередь, можете:

  1. Отказаться от них.
  2. Предложить дальнейшее их преобразование.
  3. Принять их.

В итоге, если арендатор и арендодатель по договору аренды пришли к консенсусу, то изменение договора аренды оформляется подписанием дополнительного соглашения, которое после вступления в юридическую силу становится неотъемлемой его частью.

Соблюдение формы внесения изменений в договор аренды

Следующим важным этапом, вытекающим из описанной выше процедуры, является обязанность, в соответствии с законом, оформить внесение дополнений в договор аренды в надлежащей форме. Так, в силу статьи 452 ГК РФ, дополнительное соглашение к договору об изменении его отдельных положений должно быть заключено в той же форме, в какой и непосредственно сам договор.

В качестве примера к описываемому правилу можно привести случай, когда сторонами договора аренды являются юридические лица. В этой ситуации они обязаны закрепить внесение изменений в него в письменной форме.

Однако, из общего правила предусмотрена оговорка о том, что правовыми актами или обычаями может быть закреплен иной порядок внесения изменений. Поэтому, субъектам предпринимательской деятельности, в данном случае целесообразно обращаться за юридическими услугами для юридических лиц. Обладая специальными знаниям и опытом, юрист сможет выявить применимые нормы и помочь внести дополнения в договор аренды без нарушения норм права.

Таким образом, резюмируя, нужно отметить, что заключать договор аренды и внесение изменений в него стоит в письменной форме. Такой способ оформления взаимных прав и обязанностей помогает предотвратить злоупотребления правом со стороны контрагента, а также защитить свои права и обязанности в суде. Более детально о важности заключения договора аренды в письменной форме читайте в нашей статье.

Учет существенного изменений обстоятельств

Помимо воли сторон по договору аренды, обстоятельствами, которые могут быть катализатором изменения договора аренды, являются существенные перемены внешних обстоятельств, при которых изменяемое соглашение:

  1. Было бы заключено на иных условиях.
  2. Не заключалось бы совсем.

Важно!

Поэтому, если цены на рынке недвижимости резко упали из-за кризиса, а вы арендуете имущество по рыночной стоимости, сформированной до наступления негативных обстоятельств, то в таком случае целесообразно и правомерно будет направить оферту арендодателю об изменении цены договора аренды.

Определение возможности изменения отдельных условий договора аренды

ГК РФ предусматривает правило: для заключения договора, сторонам необходимо достигнуть соглашения по всем существенным условиям договора. Помимо этого, оно должно быть закреплено в надлежащей форме. В связи с этим, важно знать какие положения договора являются существенными, а какие нет.

Для каждого вида договора аренды предусмотрен свой особый перечень существенных условий. Например, положение о сроке в договоре аренды достаточно легко изменить, однако, как быть с предметом договора?

При изменении предмета договора аренды земельного участка важно четко закрепить индивидуализирующие признаки нового арендуемого объекта. В противном случае, при отсутствии таких данных, согласно пункту 3 статьи 607 ГК РФ, существенное условие о предмете является несогласованным, а договор незаключенным.

Говоря о порядке изменения договора аренды нежилого помещения, следует отметить, что законодательство предусматривает в этой сфере особые правила. Если арендатора или арендодателя не устраивает положение об оплате, и один из них хочет его поменять, то в данном случае, важно знать, что:

  1. В соответствии со статьей 654 ГК РФ размер арендной платы договора аренды зданий и сооружений является существенным условием. Поэтому он обязательно должен быть согласован и закреплен в тексте договора аренды.
  2. В силу пункта 3 статьи 615 ГК РФ положение об оплате может меняться не чаще одного раза в год. Однако, следует отметить, что данная норма является общей. Так, законодательно могут быть предусмотрены специальные нормы, устанавливающие иной срок, в течении которого такое положение не может быть изменено.

Однако, важно подчеркнуть, что в соглашении можно установить порядок изменения арендной платы. Таким образом, алгоритм ее изменения будет оговорен заранее. Это поможет снизить затраты времени на процедуру согласования, так как консенсус в этом вопросе будет достигнут заранее.

По общим правилам ГК РФ, стороны могут не закреплять размер арендной платы и сроки ее внесения. Если договором аренды не предусмотрен порядок оплаты аренды, то считается, что стороны закрепили положения, применяемые при найме аналогичного имущества в схожих обстоятельствах. Но сторонам все же стоит быть уверенными в том, что они не удаляют из договора существенные условия. Поскольку специальными нормами, как описывалось выше, установлено, что для договора аренды зданий и сооружений цена является существенным условием.

Изменение сторон в договоре аренды также имеет место быть в сфере предпринимательской деятельности. Ярким примером является перемена арендатора ввиду правопреемства при объединении нескольких юридических лиц.

Если арендатор и арендодатель договорились и предусмотрели в тексте договора право выкупа арендуемого имущества, то такое положение будет являться существенным условием. Данный вывод подтверждается судебной практикой. Поэтому, если договором предусмотрено, что арендуемое имущество подлежит выкупу, то порядок перехода права собственности, внесения выкупной цены должны быть детализированы и закреплены в тексте соглашения.

Передумав совершать куплю-продажу имущества, арендатор и арендодатель должны совсем исключить упоминание об этом из договора аренды. Более детально об аренде с правом выкупа читайте в нашей статье.

Таким образом, при внесении изменений в договор аренды, предпринимателям целесообразно обратиться к юридическим компаниям. Ведь для того, чтобы соблюсти все множество требований и правил, содержащихся не только в нормативных актах, но еще и в обычаях оборота, необходимо обладать специальными знаниями в области права. В связи с этим, юрист поможет избежать больших затрат, которые могут возникнуть из-за ошибок, допущенных при изменении договора аренды.

Подтверждение полномочий на изменение договора аренды

Помимо указанных ранее правил, важно, чтобы внесение дополнений в договор аренды производилось правомочным на то лицом. Поэтому, от каждой организации – стороны по договору, для подписания дополнительного соглашения должны быть направлены представители, в полномочия которых входит заключение такого рода сделок от имени юридического лица.

Данные полномочия могут быть предоставлены доверенностью – например, если представителем является специалист в рамках оказания юридической услуги. Иным примером в данном случае может являться генеральный директор, который имеет право действовать от лица организации без доверенности.

Таким образом, при установлении факта внесения изменений в договор аренды неуполномоченным на то лицом, арбитражный юрист контрагента или иного заинтересованного лица сможет оспорить данный документ в суде.

Исходя из анализа судебной практики можно заключить, что при внесении изменений в договор аренды, стороны часто пренебрегают обращением к юридическим компаниям. Данная халатность влечет серьезные финансовые потери, что непосредственно влияет на основной вид деятельности компании.

Наша компания предлагает широкий перечень услуг, которые помогут избежать упомянутых выше негативных ситуаций, например, таких, как взыскание аренды. Компетентные специалисты Юридической компании «Хелп Консалтинг» могут:

  1. Проанализировать возможность изменения тех или иных положений договора.
  2. Предложить необходимые правки в текст соглашения об изменении договора аренды.
  3. Добиться консенсуса, в случае, если контрагент против внесения правок.
Поделиться статьёй в социальных сетях:

Комментарии

Запишитесь на консультацию

Статьи