Три условия для успешной уступки права аренды
На первый взгляд, уступка договора аренды, например, земельного участка, кажется простой процедурой, в рамках которой, кроме подписания соглашения о перемене стороны договора аренды, не требуется никаких действий. Однако это не так. Для правомерного изменения стороны договора необходимо соблюсти все требования законодательства. В противном случае договор уступки обязанностей по договору аренды будет признан недействительным.
Содержание
- Соблюдение условий передачи прав по договору аренды
- Уступка права аренды не должна противоречить закону
- Закрепление момента передачи прав по договору аренды
- Получение согласия на перемену лиц в договоре аренды
- Случаи, когда согласие арендатора на уступку прав необходимо
- Получение разрешения на уступку прав от всех лиц на стороне арендодателя
- Заключение договора передачи права аренды помещения в надлежащей форме
- Почему мы рекомендуем обратиться к юристу?
Соблюдение условий передачи прав по договору аренды
Как и любое другое правоотношение, аренда и уступка прав и обязанностей по ней регулируется законодательством. ГК РФ содержит ряд ограничений, которые необходимо соблюдать при изменении стороны договора.
Уступка права аренды не должна противоречить закону
Существуют специфические, особо охраняемые сферы деятельности, правовое регулирование которых содержит ряд запретов перевода прав пользования объектом на других лиц.
Так, например, по договорам передачи природных объектов в аренду арендаторы не могут осуществить уступку прав третьим лицам.
Заключение договора аренды природных объектов и ресурсов предусматривает то, что хозяйствующим субъектом будет являться конкретный арендатор. Иными словами, в данной сфере действует разрешительный порядок хозяйственной деятельности.
В качестве примера ограничений уступки права аренды можно привести следующие сферы деятельности:
- Пользование рыбоводным участком.
- Пользование животным миром в приоритетном порядке.
- Пользование участками недр.
- Пользование континентальным шельфом.
Указанные выше ограничения содержатся в различных нормативных актах. Найти исчерпывающую информацию в одном источнике невозможно. Поэтому для соблюдения всех запретов, необходимо найти и проанализировать все законы и подзаконные акты, регулирующие конкретную сферу хозяйственной деятельности.
Таким образом, выявление существующих ограничений рекомендуем доверить юридическим компаниям. Юрист разъяснит возможность перевода прав арендатора или арендодателя третьим лицам и составит договор передачи договора аренды.
Закрепление момента передачи прав по договору аренды
Если переход прав и обязанностей по договору аренды к другому лицу будет осуществлен в будущем, то в договоре передачи прав аренды должен быть четко определен момент уступки.
Так, для соблюдения данного правила, следует указывать конкретную дату или иные условия, когда права арендодателя или арендатора переходят к новому участнику правоотношений.
Получение согласия на перемену лиц в договоре аренды
В некоторых случаях для уступки прав необходимо получение разрешения от контрагента по договору аренды. Законодательство содержит определенные правила получения согласия и без их соблюдения осуществить перевод прав и обязанностей правомерно невозможно.
Случаи, когда согласие арендатора на уступку прав необходимо
В договоре аренды личность контрагента может быть важна. То есть иметь решающее значение при изъявлении желания заключить договор.
При этом, как разъяснил Верховный Суд РФ, существенность роли контрагента по договору должна быть обоснована объективно. Поэтому, даже если уступка права требования по аренде запрещена положениями договора, а из объективных обстоятельств ясно, что личность контрагента не важна, то запрет фактически не действует.
Следует отметить, что обоснование существенного значения личности арендатора или арендодателя осуществляется в суде. Поэтому важно сформировать четкую и обоснованную правовую позицию для вынесения решения в вашу пользу.
При самостоятельном представлении интересов существует риск того, что другая сторона спора в процессе судебного заседания сможет представить контраргументы к вашей позиции. А вы, в свою очередь, в силу недостаточности уровня знаний в области права, не сможете тут же апеллировать на возражения ответчика.
Если уступка права аренды запрещена договором, но она была фактически совершена, то в силу п.3 ст. 388 ГК РФ, расторжение договора аренды не может быть осуществлено на основании нарушения его условий, а также цессия не признается недействительной в связи с этим.
Однако другая сторона договора имеет право потребовать возмещения убытков, причиненных неисполнением обязательств по договору.
Следует также отметить, что передать право требования арендной платы в неденежной форме возможно, если это не запрещено договором.
Если арендные платежи уплачиваются не напрямую арендодателю, а иному лицу — бенефициару, то осуществить замену последнего без согласия арендатора возможно только при условии, что это не усложняет процедуру исполнения обязательства.
Получение разрешения на уступку прав от всех лиц на стороне арендодателя
Если на стороне арендодателя в договоре аренды выступают несколько лиц, а один из них желает осуществить уступку права требования выплаты арендной платы по договору аренды, то ему необходимо получить согласие от всех сособственников на это.
Аналогичная ситуация возникает в случае переуступки прав и обязанностей арендатором иным лицам. В этом случае согласие арендодателя на осуществление таких действий контрагентом обязательно. Однако ответственность за исполнение обязательств по договору, например, за содержание арендуемого имущества в надлежащем состоянии остается на первоначальном арендаторе.
В указанных выше ситуациях согласие должно быть выражено всеми лицами на стороне арендодателя надлежащим способом. Для этого рекомендуем обратиться за юридическими услугами. Профессионал сможет подготовить все проекты необходимых документов, тем самым вы:
- Будете уверены в том, что не упустили какие-либо нюансы необходимой процедуры.
- Сэкономите время, которое можно затратить на основной вид деятельности.
Заключение договора передачи права аренды помещения в надлежащей форме
Цессия по аренде должна быть заключена в той же форме, что и основной договор. При нарушении данного правила, переход прав и обязанностей к новому арендатору или арендодателю будет недействительным и фактически не осуществится.
Следует отметить, что форма договора аренды зависит от многих факторов: в частности, предмета договора, срока аренды.
Так, например, договор аренды и, соответственно, уступка права аренды, должны быть заключены в письменной форме в следующих случаях:
- Если одной из сторон договора является юридическое лицо.
- Если предметом аренды является здание или иное сооружение.
- Если срок договора аренды составляет один год и более.
Указанный выше перечень не является исчерпывающим и законодательство содержит иные случаи, когда письменная форма договора аренды необходима.
Для избежания неясностей, экономии ресурсов компании, рекомендуем обратиться за юридическими услугами для юридических лиц. Специалист составит все необходимые документы с учетом ваших требований и интересов.
Почему мы рекомендуем обратиться к юристу?
Действующее законодательство содержит множество требований, которые необходимо соблюсти при передаче прав по договору аренды.
Помимо законов, существует ряд подзаконных актов, которые детализируют нормы закона. Таким образом, чтобы соблюсти весь объем требований, необходимо обладать специальными знаниями в области права.
В связи с этим, рекомендуем обращаться за юридическими консультациями. Юрист не только подготовит все документы для перехода прав и обязанностей по договору аренды в надлежащей форме, но и даст устные рекомендации, которые помогут вам четко понимать всю процедуру перемены сторон.
Руководитель правового департамента
8 лет опыта
более 300 выигранных дел
Комментарии