Заключение договора аренды: порядок и существенные условия

Заключение договора аренды: порядок и существенные условия

На этапе заключения договора аренды необходимо позаботиться о грамотности составления документа. Неграмотно составленный договор – это негативное последствие в виде убытков, затяжных судебных споров и других неудач. Мы уверены, что при обращении за юридической консультацией на стадии заключения договора можно избежать предусмотреть и минимизировать многие риски. Какие условия необходимо включить в договор аренды? Каков порядок заключения договора аренды? Чем может помочь юрист? Из нашей статьи вы узнаете ответы на эти вопросы.

Содержание:

  1. Порядок заключения договора аренды
  2. Существенные условия договора аренды
  3. Почему стоит обратиться к юристу при заключении договора аренды?

Порядок заключения договора аренды

Для начала рекомендуем определиться с целями заключения договора аренды, от этого зависит порядок и набор условий, включаемых в сделку. Рассмотрим несколько этапов заключения договора аренды.

  1. Поиск арендодателя с подходящим под определенные нужды помещением. Ищем надежного контрагента, с кем можно согласовать все необходимые условия. Например, если вам нужно арендовать помещение для изготовления древесины, то ищем место, где можно поставить оборудование и наладить производство.
  2. Проверка недвижимости и контрагента. Перед оформлением договора аренды проверьте:
  • в чьей собственности находится помещение. Можно найти информацию на сайте Росреестра;
  • соответствует ли помещение целевому назначению;
  • правомочен ли контрагент передавать в аренду помещение;
  • претендует ли еще кто-либо на недвижимость и т.д.

Проверить арендодателя тоже необходимо, а именно:

  • вправе ли он заключать с вами договор аренды;
  • есть ли риск у контрагента стать банкротом;
  • был ли он участником судебных дел, связанных с арендой – гражданских, арбитражных, административных, уголовных и т.д.

Обратитесь за помощью в юридическую компанию, и вам помогут найти сведения о контрагентах, объектах аренды и проверить необходимую документацию.

  1. Заключение соглашения. Если заключение договора аренды предусмотрено на год и более либо одна из сторон – организация, то соглашение заключается в письменной форме и подлежит обязательной регистрации договора в Росреестре. Несоблюдение лицами формы договора влечет признание судом сделки незаключенной.

Аренда муниципального имущества в Москве

В Москве многие предприниматели арендуют коммерческую недвижимость у муниципалитета. При заключении таких договоров аренды в Москве участвует Департамент городского имущества. Какие плюсы есть в сделке с участием Департамента?

  1. льготные условия. Например, льготы на дальнейший выкуп арендованной недвижимости, льготные арендные ставки, льготы на аренду при реализации медицинской, образовательной или другого рода деятельности.
  2. прозрачность. Некоторые условия заключения с московским Департаментом договора аренды не приходится обговаривать дополнительно, так как вся документация по имуществу есть в открытом доступе. Некоторые вопросы об объекте аренды отпадают сразу.
  3. долгосрочность. Подписание договора аренды возможно со сроком до 49 лет.

Есть некоторые особенности заключения аренды с Департаментом столицы – заключение сделки по результатам торгов. Существует электронная площадка, где размещается информация об объектах недвижимости (документы, фотографии) и где есть возможность подать заявку на участие в торгах.

Перечислим основания, при которых заключение договора аренды возможно без торгов:

  • если объект связан с реализацией социального проекта;
  • если необходимо достроить объект незавершенного строительства;
  • если арендуется земельный участок для размещения инфраструктуры (водо-, газо-, электроснабжение, водоотведение, каналы связи и др.)
  • если арендуется земельный участок для недропользования
  • и т.д.

Вам интересна аренда столичной недвижимости? Советуем обратиться за юридическими услугами для юридических лиц, чтобы оформить сделку с максимальной выгодой.

Существенные условия договора аренды

Чтобы был подписан договор аренды, который бы удовлетворил интересы обеих сторон, в его содержание необходимо включить следующие условия заключения договора аренды:

  1. определение сторон. Указываем, кто является арендатором, кто арендодателем. Возможен вариант заключения субаренды (поднаема). Обязательно прописываются данные контрагентов: наименование юрлица или ФИО физлица, адреса, реквизиты и т.д. Условие существенно, так как при возникновении арендных споров иск подается с указанием данных противоположной стороны.
  2. предмет. Прописываем, какой объект арендуется. Например, если заключается договор аренды помещения, то раскрываем характеристики помещения: адрес, кадастровый номер, этажность, площадь и другие параметры. Если передается оборудование, инструкции или другие сопутствующие документы, то также стоит их указать в договоре. Если не прописать подробно информацию об объекте, есть риск подмены предмета аренды или передачи его в том виде, который не соответствует заявленному описанию, и другие негативные последствия (например, признание договора незаключенным в связи с несогласованием существенных условий).
  3. права и обязанности. Ими определяется круг ответственности участников сделки. И если права и обязанности подробно не расписать в договоре аренды, шансов на возникновение споров становится больше. Обязательно при передаче арендуемого имущества необходимо проверить его состояние на предмет соответствия характеристикам, указанных в договоре. Можно прописать обязанности о том, кто должен при наличии дефектов устранить их и каким способом. Например: обязанность устранить дефекты лежит на арендодателе или написать право арендатора на самостоятельное устранение дефектов, с требованием от другой стороны стоимости произведенного ремонта или отмены арендных выплат за несколько месяцев и т.д.
  4. арендная плата. В договоре фиксируется размер арендной ставки, дата выплаты или период, условия, способы оплаты. Если договор аренды сторонами заключается без указания пункта об изменении арендных выплат, то по закону они могут меняться не более 1 раза в год. При отсутствии в договоре пунктов об оплате, арендатор начнет платить за аренду по своему усмотрению и в ущерб другой стороне, а арендодатель, например, может повышать арендную ставку в удобный ему момент и невыгодный для арендатора.
  5. ответственность. Такое условие указывает на последствия в случае невыполнения одной из сторон обязательств. Например, арендатор не заплатил деньги за арендованный офис, и теперь с него можно требовать взыскание аренды через суд, а также договорные неустойку и штрафы. Условие об ответственности не означает, что арендатор/арендодатель обязательно будет соблюдать договоренности, но это обеспечит меру защиты в суде.

Рассмотрим следующую ситуацию. В Арбитражный суд Башкортостана обратилось с иском Управление земельных и имущественных отношений г. Уфы (далее – Управление). Предмет иска – задолженность организации, с которой были договорные отношения по аренде подвала. Так как в определенный период юрлицо перестало платить арендную выплату, образовался долг. По договору арены был предусмотрен пункт о начислении пени в случае образования долга. Таким образом, Управление не только смогло взыскать сумму задолженности, но и пеню за просрочку платежа, которая и является мерой по защите прав участника сделки (Решение от 25.06.2020 г., дело № А07-39821/2019).

  1. порядок расторжения договора аренды. Такое условие – как способ защиты при нарушении противоположной стороной обязательств. Например, после оформления договора аренды складского помещения арендодатель передал его без оборудования, о котором стороны заранее договаривались. Впоследствии арендатор не имеет возможности использовать помещение так, как планировал. Выход из ситуации – расторгнуть договор аренды склада в одностороннем порядке и потребовать от собственника неустойки сначала путем отправки претензии, а затем – через суд.

Приведем пример. В Арбитражный суд Владимирской области обратилось предприятие с иском, в котором одно из требований было о расторжении договора аренды нежилого здания (Решение от 30 .07.2020 г., дело № А11-10138/2019). Это было связано с тем, что арендатор уклонялся от ежемесячных выплат. Арендодатель направлял уведомление о досрочном расторжении договора арендатору с требованием освободить здание. Так как другая сторона отказалась от исполнения указанных требований, предприятию пришлось требовать расторжение договора аренды, взыскания задолженности и освобождения арендуемого помещения через суд.

Почему стоит обратиться к юристу при заключении договора аренды?

Как составить грамотно соглашение по аренде? Как оформить договор аренды c участием лица по доверенности? Каких коварных моментов можно в вашем случае избежать? Отвечаем: каждый оформляемый договор индивидуален. Перед тем, как заключать договор аренды, советуем обратиться к арбитражным юристам, юристам по недвижимости, юристам по земельному или жилищному праву. ЮК «Хелп Консалтинг» готова помочь вам на любом этапе сделки по аренде! У нас вы получите:

  • бесплатную первичную консультацию;
  • оценку потенциала соглашения по аренде, возможность проверить контрагента, интересующие для аренды объекты, документы;
  • сопровождение сделки – как на этапе заключения, так и на этапе расторжения договора аренды;
  • защиту ваших интересов в суде по арендным спорам
  • и другие юридические услуги.

Мы имеем большой опыт в судебной практике и знаем, какие условия могут сыграть против вас, а какие могут помочь в разрешении спора в вашу пользу!

Автор статьи:

Шадрина Людмила Андреевна
Старший юрист
Шадрина Людмила Андреевна

НИУ Высшая школа экономики

Стаж работы: 5 лет

Выигранных дел: более 200

Подробнее о сотруднике

Будьте в курсе новостей!

Введите свой e-mail и получайте новые статьи на почту:

Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: