Как не подписать ДДУ на невыгодных для себя условиях

Почему нужно «смотреть в оба», подписывая договор застройщиком

Сегодня закон обеспечивает более полную защиту дольщиков, нежели несколько лет назад. Особенно серьезные изменения законодательства в сторону ужесточения требований к застройщикам произошли в 2017 году. Но, тем не менее, закон не совершенен, некоторые положения 214 ФЗ допускают двоякое толкование, что в итоге отражается на судебных решениях, не всегда принимаемых в пользу дольщиков.

Безусловно, одна из главных недоработок – это право застройщиков изобретать свои формы договоров, чем они вовсю пользуются, естественно, в свою пользу. В ДДУ для законодателя важно одно – чтобы он не противоречил действующему закону и содержал обязательные условия. В остальном застройщик не ограничен. В результате договоры «напичканы» подводными камнями, о которые спотыкаются несведущие в юридических тонкостях граждане.

Самое обидное, что все нюансы всплывают тогда, когда дольщик идет принимать жилье, а в итоге получает совершенно не то, на что он рассчитывал. Но договор-то уже давно подписан и зарегистрирован. А стоило ему повнимательней присмотреться к условиям ДДУ, итог был бы другой.

Экспертиза ДДУ показывает, что 90% договоров содержат условия, ущемляющие права дольщиков, во многих из них встречаются пункты, напрямую противоречащие законодательству, большинство документов содержат совершенно ненужную информацию, которая запутывает граждан, отвлекая их внимание от главного. Встречаются также экземпляры, в которых прописаны взаимоисключающие друг друга условия.

Обязательные положения договора

Получив у застройщика договор, необходимо в первую очередь обратить внимание на пункты, которые должны в нем содержаться в обязательном порядке. К таковым относятся следующие положения:

1. Подробное описание объекта.
2. Предельный срок, в течение которого застройщик должен завершить строительство и передать жилье дольщику.
3. Полная стоимость передаваемого объекта, а также порядок и сроки оплаты.
4. Гарантии застройщика.
5. Страховые обязательства строительной компании.

Все пять пунктов являются обязательными. Если ДДУ не содержит хотя бы один из них, то регистрирующий орган вернет такой договор назад и откажет в регистрации. Зная это, застройщики всегда включают в документ данные положения. Но вот что конкретно будет написано в каждом из них – это уже отдельный разговор, поскольку здесь и скрываются основные капканы, расставленные застройщиком.

Описание объекта

Этот пункт очень важен, так как именно в нем даются характеристики будущего жилья. Какую в итоге квартиру получит дольщик, во многом зависит от того, как и насколько подробно описан объект. Многие застройщики, пользуясь неосведомленностью граждан в вопросах строительства, не включают подробное описание технических характеристик объекта, материалов изготовления, перечень сантехнических и электротехнических работ и т.д.

В итоге во время приемки жилья дольщик обнаруживает, что квартира не соответствует заявленным параметрам. Но если в договоре нет подробного описания характеристик квартиры, то претензии в этом случае можно предъявить, разве что, к своей невнимательности, поскольку застройщик формально выполнил условия договора, и обвинять его не в чем. Такие случаи – не редкость, именно поэтому с 2017 года законодатель внес существенные изменения в это положение 214 ФЗ.

Сегодня застройщик обязан включать в договор подробное описание объекта, а именно:

• план квартиры в виде схемы или чертежа, на котором обозначены все помещения, входящие в данный объект, включая комнаты, служебные помещения, лоджии, балконы и другие;
• общая площадь жилья и метраж каждого отдельного помещения, на каком этаже дома располагается квартира;
• сведения об этажности объекта, его общей площади, назначении, материалах, из которых изготовлены наружные стены и перекрытия, классе сейсмостойкости.

Вся эта информация, несомненно, важна, но явно недостаточна. Поэтому, делая анализ договора долевого участия в строительстве, необходимо потребовать, чтобы застройщик включил в ДДУ также следующие пункты:

• подробное описание имущества квартиры: сантехнические приборы, радиаторы отопления, счетчики, дверные и оконные блоки и т.д.;
• перечень всех работ, которые будут проведены в помещении: монтажных (установка дверей, окон, радиаторов и т.д.), электромонтажных (разводка проводки, установка розеток, выключателей, щитков и др), сантехнических (установка сантехники, трубопроводов, счетчиков и т.п.);
• если предполагается внутренняя отделка, то необходимо указать все виды отделочных работ с подробным описанием применяемых материалов.

Этот список можно продолжить и дополнить, в зависимости от того, какую квартиру вы рассчитываете получить в итоге. Чем больше характеристик будет указано в договоре, тем у застройщика появляется меньше возможностей для манипуляций.

Срок передачи объекта

214 ФЗ устанавливает, что в договоре должен быть отражен срок, когда объект строительства будет передан дольщику. Однако некоторые застройщики по-своему трактуют данное положение закона, и вместо конкретной даты зачастую указывают размытую формулировку, например, что передача жилья состоится в 3 квартале года. Что выигрывает строительная компания в этом случае? На самом деле, совсем немало, поскольку этот пункт договора чаще всего и нарушают застройщики. До 90% судебных разбирательств касаются именно затягивания сроков строительства объекта.

По закону, начиная с шестьдесят первого дня просрочки передачи жилья, дольщик может взыскать с застройщика неустойку за несоблюдение сроков строительства. Сумма неустойки рассчитывается в соответствии со ставкой Центробанка, действующей на момент взыскания. За один день просрочки застройщик вынужден будет заплатить 1/150 ключевой ставки от полной суммы ДДУ. Если в документе указана расплывчатая формулировка, то у застройщика появляется возможность уменьшить сумму положенной компенсации. Поэтому дольщику необходимо внимательно отнестись к этому пункту договора и проследить, чтобы в нем был указан конкретный срок сдачи дома.

Цена договора и гарантии застройщика

В ДДУ должна быть прописана полная стоимость квартиры. При этом может быть указана общая сумма, подлежащая уплате, либо приведен расчет стоимости в виде произведения цены одного квадратного метра на общую площадь передаваемых помещений. Но в любом случае сумма должна быть прописана четко и ясно, без возможности двусмысленных толкований. Здесь нужно обратить внимание еще на один момент. В свете новых изменений закона, с 2017 года при расчете цены балконов, лоджий, террас и веранд, применяется понижающий коэффициент. В договоре также указывается, каким образом производится оплата: единовременным платежом или частями. Во втором случае должен быть подробно расписан график внесения платежей.

Законодатель допускает, что цена договора может быть изменена по взаимному соглашению обеих сторон. Но для этого необходимо, чтобы в документе были оговорены все условия, позволяющие менять первоначальную стоимость жилья. Анализ ДДУ показывает, что нередко застройщики включают в договоры взаимоисключающие пункты. Например, встречается такое: в одном параграфе указано, что цена ДДУ не может быть изменена ни при каких обстоятельствах, а в другом перечисляются условия, при наступлении которых, сумма договора может быть пересчитана.

Увидев подобное в своем договоре, стоит посоветоваться с юристом, как лучше поступить: оставить все как есть, или предложить застройщику убрать один пункт. Возможно, юрист посоветует не заострять внимание застройщика, потому как наличие подобных условий – повод для судебных разбирательств, если они будут выгодны дольщику, поскольку в этом случае суд обычно встает на сторону граждан. Но опять же здесь все индивидуально и зависит от конкретных обстоятельств.

Что касается гарантий, то они прописаны в 214 ФЗ, поэтому застройщик не может их изменять по своему усмотрению. Стандартный гарантийный срок на дом от застройщика составляет пять лет на само здание и три года на коммуникации. Застройщик отвечает за свой объект весь период, установленный в законе, независимо от того, какой срок он укажет в договоре. В ДДУ застройщик обязан также отразить, каким образом застрахована его ответственность перед дольщиком. При этом он должен указать полные данные страховой компании или поручителя.

На чем еще необходимо остановить свое внимание при подписании договора

Договор должен содержать подробные сведения о застройщике, данные о местоположении и строительном адресе объекта строительства, взаимные обязательства сторон. Как правило, в этой части документа застройщики не допускают нарушений. Но, несмотря на это, ее также следует тщательно изучить, чтобы иметь полное представление о строительной фирме, с которой заключается договор. Все остальные положения ДДУ – это результат деятельности юридического отдела компании-застройщика, и здесь нужно быть предельно внимательным и, вооружившись лупой, изучать каждый пункт договора.

Еще один излюбленный прием строительных фирм – прописывать в договоре различные штрафные санкции в отношении дольщиков, например, за расторжение ДДУ в одностороннем порядке. Этот пункт вообще противоречит законодательству. Если строительная компания допустит нарушения условий договора, участник проекта может его аннулировать, выслав соответствующее уведомление застройщику, а в случае существенных нарушений, может обратиться в судебную инстанцию и взыскать с последнего неустойку.

Нередко в ДДУ можно найти пункт, ограничивающий право участника отказаться от договора при обнаружении дефектов строительства до того момента, пока застройщик не соизволит рассмотреть его требование об устранении недостатков. Очень интересное положение, но абсолютно незаконное, поскольку любые условия, освобождающие застройщика от ответственности за допущенные им недостатки, являются ничтожными.

В договор могут быть включены и другие пункты, ущемляющие и ограничивающие права дольщиков, которые сложно обнаружить, не имея профессиональных юридических знаний.

Как заключить ДДУ без неприятных последствий

Фантазия застройщиков, также как и их аппетиты, очень разнообразны. Можно еще долго перечислять условия, которые виртуозно вставляют в договоры юристы строительных компаний, пытаясь переложить на дольщиков свои издержки. Лазеек в законе на сегодняшний день еще достаточно много, чем удачно пользуются застройщики. Дольщики в своем большинстве не знают ни законов, ни своих прав. Многие граждане, не глядя, подписывают документы, позволяя себя обманывать и становясь очередными жертвами недобросовестных строительных фирм. Неудивительно, что все это заканчивается очень плачевно, за свое невнимание впоследствии дольщикам приходится платить слишком высокую цену.

Избежать такого развития событий можно и нужно. Конечно, самостоятельно справиться с юридически подкованными сотрудниками строительной компании нелегко, да и вряд ли получится. Для этого есть юристы, которые за свою практику проанализировали не один десяток ДДУ, и не понаслышке знают все уловки застройщиков. Профессионалам не составит труда отыскать в документе скрытые детали, замаскированные условия и другие разнообразные нюансы, изобретенные застройщиками, с целью уйти от ответственности, переложить свои расходы на плечи дольщиков и возложить на них новые обязательства.

«Хелп Консалтинг» поможет гражданам избежать неприятных последствий и рисков, при заключении ДДУ с застройщиком. Профессионалы нашей юридической компании проведут профессиональную комплексную проверку строительной компании и документов, в рамках которой осуществляется:

• анализ застройщика (проверка деятельности, репутации и финансового состояния);
• анализ правоустанавливающих, проектных и разрешительных документов на строящийся объект;
• экспертиза договора долевого участия.

В ходе проверки все положения ДДУ анализируются с точки зрения их соответствия юридическим нормам законодательства, выявляются условия, которые тем или иным образом ущемляют права дольщика, определяются пункты, которые могут в будущем привести к нежелательным последствиям для участника долевого проекта. Юрист делает письменное заключение и вносит правки в текст договора. При необходимости составляется новый проект ДДУ, соответствующий требованиям действующего законодательства.

Мы всегда рады вам помочь: проконсультируем, ответим на ваши вопросы, дадим советы, защитим ваши интересы и предоставим профессиональные юридические услуги. Связаться с нами вы можете по данным на странице «Контакты».

Поделиться в социальных сетях:

Андрей Лихачев

Руководитель компании

10 лет опыта

Более 200 выигранных дел

Автор статьи

113 публикаций на сайте

Подробнее о специалисте