ДДУ: расшифровка и все детали

Аббревиатура ДДУ, расшифровка которой договор долевого участия в строительстве, все чаще встречается в сделках с покупкой недвижимости. В настоящее время оформление отношений между застройщиком и покупателем при помощи ДДУ — обычная практика на российском рынке жилья. Дело в том, что это единственный законный способ приобретения недвижимости именно на этапе строительства.

13.01.2017
30
0
0

В ст. 4 ФЗ №214-ФЗ от 30 декабря 2014 г. закреплена расшифровка ДДУ в строительстве. ДДУ — это соглашение, по которому застройщик обязуется построить многоквартирный дом и после получения разрешения на ввод, передать готовое жилье участнику долевого строительства, который, в свою очередь, обязуется выплатить установленную стоимость объекта.

Приобретение объекта, находящегося на этапе стройки, несет определенные риски по сравнению с покупкой жилья в готовом доме. Но последние изменения в №214-ФЗ минимизируют риски покупателей.

Отныне строительные компании должны работать через специальные эскроу-счета, где замораживаются внесенные дольщиком денежные средства. Получить эти средства компания может только после завершения строительства дома и ввода его в эксплуатацию.

Итак, теперь понятно, как аббревиатура ДДУ расшифровывается. Она связана с недвижимостью, а точнее с покупкой квартиры на этапе строительства дома.

Особенности ДДУ: гарантии и условия

Правильно составленный договор долевого участия в строительстве поможет свести к минимуму риски, связанные с неисполнением или ненадлежащим исполнением застройщиком своих обязательств.

Гарантии ДДУ

  • эскроу-счета: денежные средства дольщика находятся у банка, а девелопер получает доступ к ним только после ввода здания в эксплуатацию. В случае банкротства строительной компании, сумма, внесенная дольщиком на эскроу-счет, возвращается ему в полном объеме ;
  • государственная регистрация: договор подлежит обязательной регистрации в Росреестре, что исключает возможность повторной продажи недвижимости;
  • установленный законом гарантийный срок на недвижимость: не менее 5 лет;
  • принцип ничтожности условий, освобождающих девелопера от ответственности за выявленные недостатки сданного объекта.

Кстати, документ может быть составлен и в пользу третьего лица. На практике это выглядит так: третье лицо в ДДУ получает готовый объект от застройщика, а оплату согласно условиям договора, вносит лицо, заключившее соглашение.

Заключая договор при покупке квартиры, необходимо обратить внимание на ряд ключевых моментов.

Самое важное в ДДУ

  1. документ должен содержать обязательные условия:
    • строительные характеристики дома/здания: этажность, общая площадь, информация о материале стен и перекрытий;
    • описание самого объекта (например, квартиры): назначение и площадь объекта, этаж, на котором расположена квартира, площадь каждой отдельной комнаты и их количество, наличие лоджий, балконов или веранд;
    • срок передачи готовой квартиры дольщику;
    • гарантийный срок на квартиру (согласно ч. 5 ст. 7 федерального закона №214-ФЗ такой срок не может быть менее 5 лет. Отдельно установлен гарантийный срок на технологическое и инженерное оборудование объекта — не менее 3 лет);
    • цена объекта;
    • одно из условий привлечения денежных средств участников долевого строительства:
      а) исполнение обязанности по уплате отчислений (взносов) в компенсационный фонд, если ДДУ был заключен до 1 июля 2019 года;
      b) размещение денежных средств на счетах эскроу.
  2. важно проверить реквизиты строительной компании, полномочия лица на подписание договора от имени застройщика (например, это может быть менеджер, действующий на основании доверенности, либо руководитель компании, действующий на основании устава и приказа о назначении);

Обратите внимание, что девелопер обязан указать срок передачи самой квартиры дольщику, а не срок окончания стройки (эти временные периоды не совпадают и последнее условие не относится к обязательным). Неустойка уплачивается в случае нарушения срока передачи объекта. При этом передаче ключей от квартиры обязательно должен предшествовать ввод дома в эксплуатацию.

В законе №214-ФЗ о ДДУ указано, что при отсутствии в тексте одного из обязательных условий, договор признается незаключенным, а, следовательно, доказать или оспорить что-то в суде будет сложной задачей.

Документы, на которые следует обратить внимание при заключении ДДУ

Несмотря на то, что покупка жилья на этапе строительства считается выгодной для дольщика сделкой, речь все равно идет о крупной сумме, учитывая сколько стоит даже самая недорогая квартира. Поэтому дольщику необходимо знать про документы застройщика абсолютно все детали.

Основные документы

  • проектная декларация;
  • разрешение на строительство;
  • документы, подтверждающие права на застраиваемый земельный участок (договор аренды или субаренды, выписка из ЕГРН).

Ознакомиться с проектной декларацией можно в ЕИСЖС (сайт: наш.дом.рф) или на сайте девелопера. В документе содержатся сведения о самом проекте, в котором дольщик планирует приобрести недвижимость, финансовом состоянии строительной компании, других проектах, в которых она участвовала и сроках их завершения.

Разрешение на строительство выдается государственным органом исполнительной власти в качестве подтверждения соблюдения застройщиком градостроительных нормативов при подготовке проекта. Разрешение действительно в течение срока, указанного в нём.

Потенциальный покупатель также может проверить информацию о строительной компании следующим образом:

  1. запросить устав, финансовую (бухгалтерскую) отчетность, аудиторские заключения;
  2. проверить деловую репутацию по отзывам;
  3. проанализировать, привлекался ли девелопер в качестве ответчика по делам, связанным с объектами строительства.

Разумеется на полноценный анализ всей документации уйдет немало времени, при этом всегда есть риск упустить важный момент, а закон не прощает невнимательность.

Поэтому проще обратиться за помощью к специалистам для анализа ДДУ. Консультация юриста поможет реально оценить все риски предстоящей сделки. Юристы ЮК “Хелп Консалтинг” при правовом анализе ДДУ всегда изучают документ на наличие скрытых и незаконных условий.

Анализ договора специалистом позволит избежать судебных споров и минимизировать риски дольщика.

На какие условия обращать внимание?

Для минимизации рисков участника долевого строительства как одной из сторон ДДУ, расшифровка его условий очень важна.

Цена договора — существенное и очень важное условие. До подписания ДДУ необходимо еще раз проанализировать все условия, касающиеся стоимости недвижимости и порядка расчетов, в частности:

  1. указана полная стоимость объекта;
  2. описан порядок ее выплаты (единовременный платеж, рассрочка);
  3. если оплата будет произведена одним платежом, то в документе указывается срок внесения денежных средств после государственной регистрации договора в Росреестре;
  4. прописан способ оплаты. В настоящее время используются счета эскроу, т.е. деньги участника замораживаются на специальном банковском счете. Если застройщик указывает в реквизитах платежа свой счет — это прямое нарушение закона, за которым последует уголовная или административная ответственность.

Будущему собственнику надо обратить внимание и на то, с какого момента покупатель несет обязанность по оплате коммунальных платежей. Согласно закону: платежи производятся только с момента подписания передаточного акта.

Важно ознакомиться с порядком расторжения ДДУ. В ст. 9 федерального закона №214-ФЗ прописаны все условия расторжения. Участник имеет право инициировать расторжение договора в одностороннем порядке, только если строительная компания ненадлежаще исполняет свои обязательства.

Когда можно расторгнуть договор

  • если застройщик превышает срок передачи объекта более чем на 2 месяца;
  • выявлены существенные нарушения требований к качеству сданного объекта;
  • если объект построен с отступлениями от условий ДДУ и строительная компания отказывается устранить недостатки, соразмерно уменьшить стоимость договора или возместить расходы, которые участник долевого строительства понес в связи с устранением недостатков.

Дольщику нужно не только внимательно изучить договор и настоять на исключении пунктов, противоречащих законодательству, но и проанализировать деловую репутацию строительной компании. Все это необходимо, чтобы обезопасить собственный капитал при покупке недвижимости.

Важно!

Отличной гарантией являются длительное пребывание фирмы на строительном рынке и хорошая репутация. Но даже крупные строительные компании с надежной репутацией иногда задерживают стройку на 3-6 месяцев, пугаться не стоит. Другое дело, если сдачу объекта задерживают на более длительный срок.

Также важно обращать внимание на отзывы о взаимодействии застройщика с участниками долевого строительства. Плохое клиентское обслуживание, игнорирование обращений и претензий покупателей — повод задуматься.

Лучший способ удостовериться в качестве работ девелопера — непосредственно ознакомиться с уже сданными объектами, опросить жильцов дома, как они оценивают квартиры, возникали ли у них проблемы с компанией и т.д.

Специалисты ЮК “Хелп Консалтинг” помогут правильно оценить все возможные риски при заключении договора и определить, можно ли доверять конкретному застройщику.

Юридическая компания “Хелп Консалтинг” обеспечивает максимальную правовую защиту клиента при сопровождении “сделки под ключ”. Юристы компании:

  1. проводят предварительный анализ строительной компании, комплексный анализ самого ДДУ и иных, связанных со сделкой документов.
  2. оказывают юридическое сопровождение на всех этапах сделки;
  3. консультируют по любым вопросам, возникающим в процессе: порядок оплаты, регистрации договора и т.д.

Главная задача юристов ЮК “Хелп Консалтинг” состоит в обеспечении своих клиентов быстрой и надежной правовой защитой. Для получения консультации или юридических услуг зайдите в раздел «Контакты».

Поделиться статьёй в социальных сетях:

Комментарии

Запишитесь на консультацию

Статьи

19.01.2017
Особенности уступки права требования по ДДУ

Приобретение квартир в недостроенных жилых комплексах является более выгодной сделкой, чем покупка готовой жилплощади на вторичном рынке. Наиболее часто жилье приобретается посредством оформления ДДУ. Еще один вариант покупки жилья – уступка права требования по договору участия в долевом строительстве. Правила заключения таких сделок регулируются действующим законодательством о застройщиках, в частности – ФЗ № 214 и Гражданским кодексом. Переуступкой в строительстве называют случаи, когда дольщик, заключивший со строительной компанией ДДУ, переуступает свои права застройщику. Следует отметить, что имеется в виду именно переуступка права требовать от строительной компании исполнения своих обязательств, а не признания прав собственности на квадратные метры.

12.02.2017
Порядок действий при покупке квартиры по ДДУ

Приобретение недвижимости - ответственный шаг, и требуется приложить максимальное количество усилий, чтобы обезопасить себя при оформлении подобной сделки. В последнее время пользуется большой популярностью покупка квартиры по договору долевого участия, так как такая недвижимость стоит на порядок дешевле - но, к сожалению, и при этом способе велик шанс столкнуться с мошенниками. Перед приобретением жилья этим способом рекомендуется обратиться к юристам, оказывающим услуги в данной области - они не только подскажут, на что следует обратить внимание, но и окажут полное сопровождение сделки по ДДУ. Покупка квартиры по ДДУ, пошаговая инструкция представлена ниже – она содержит рекомендации по выбору банка, застройщика, обслуживающей компании, а также иные важные сведения.

14.03.2017
Требования к ДДУ — как не упустить важное при его заключении

Пожалуй, точкой отсчета, с которой начинаются официальные отношения между участником долевого строительства и застройщиком, можно считать момент подписания договора долевого участия в строительстве. Именно это соглашение регулирует взаимоотношения между указанными сторонами на протяжении всего периода строительства объекта. Универсального варианта такого документа не существует, но важно не забывать про все существенные условия договора долевого строительства. По своей сути его составление – это довольно сложный и ответственный процесс. Ведь на кону немалые средства будущего дольщика. А потому необходимо предусмотреть все до мелочей. Если не указать все существенные условия договора долевого участия в строительстве, то могут возникнуть серьезные последствия. Вплоть до признания соглашения незаключенным, со всеми отсюда вытекающими проблемами. Консультация юриста дает возможность избежать подобного исхода.

08.06.2017
Какие гарантии предоставляет 214 ФЗ дольщикам

Любая сделка с недвижимостью связана с определенной долей риска, тем более покупка квартиры в доме, строительство которого находится на начальном этапе. Но если раньше покупатель, отдавая деньги застройщику, по сути, играл в рулетку с неизвестным финалом, то после принятия в 2004 году 214 ФЗ у дольщиков появились гарантии, что новоселье все-таки состоится. Вот только когда это произойдет, и какого качества будет квартира – все эти вопросы до сих пор для многих инвесторов долевого строительства остаются открытыми. Сегодня, по прошествии двенадцати лет после принятия закона, преимущества 214 ФЗ очевидны, хотя и сейчас есть моменты, нуждающиеся в доработке. Но в любом случае, покупка квартиры по ДДУ является самым безопасным и надежным вариантом приобретения жилья в новостройке.