Что необходимо учесть, заключая ДДУ в строительстве

Долевое строительство сегодня находится в самом расцвете, привлекая к себе все новых и новых частных инвесторов, желающих вложить свои средства в недвижимость и готовых ждать годами, пока построится их дом. Безусловно, долевое участие в строительстве – самый выгодный, хотя и достаточно рискованный способ приобрести квартиру. На этапе строительства всякое может произойти, ни один дольщик не застрахован от непредвиденных ситуаций и сложностей, которые могут случиться в период долгого ожидания. Но минимизировать свои риски можно и нужно. Заключая договор долевого участия в строительстве, необходимо не просто подписать готовый документ, предложенный застройщиком, а внимательно изучить все его условия и проверить на соответствие действующему законодательству.

26.12.2016
10
0
0

Что представляет собой долевое строительство

В данном проекте участвуют две стороны – девелопер и дольщик. Первый, в соответствии с законом, должен иметь на правовой основе участок земли и все необходимые документы для возведения на нем объекта. Второй является инвестором, финансирующим строительство. При этом объекты долевого строительства – это не только жилая, но также нежилая недвижимость, являющаяся частью строящегося многоквартирного дома, которая затем передается дольщику.

Таким образом, суть долевого строительства очень проста: застройщик, купив участок земли, или взяв его в долгосрочную аренду, строит на нем жилой дом. Дольщик, желающий приобрести квартиру, подписывает с девелопером договор долевого строительства и вкладывает в строительство свои деньги. После того как объект построен и сдан, участник получает в собственность оплаченное жилье. Если все идет по плану, то обе стороны получают от проекта немалые выгоды:

  • Застройщику не нужно брать кредиты и направлять средства на их обслуживание;
  • Дольщик может приобрести жилье в новостройке намного дешевле его рыночной стоимости, причем платежи можно рассрочить и выплачивать в течение всего срока возведения объекта. При желании, на последних этапах строительства жилья, он может переуступить свои права на недвижимость другому участнику, заработав на этом дополнительные деньги.

С какими рисками может столкнуться дольщик

Казалось бы, все просто, но, к сожалению, не всегда все идет так гладко, как хотелось. Надо сказать, что сегодня, благодаря принятию 214 ФЗ, дольщики защищены намного больше, чем участники долевого строительства прежних лет. Однако риски все-таки присутствуют. Не всегда на пути дольщиков попадаются добросовестные застройщики, которые действуют только строго в правовом поле. Некоторые девелоперы применяют для привлечения средств серые схемы, чтобы при наступлении непредвиденных обстоятельств у них была возможность уйти от ответственности. Задача дольщика – не попасться в их сети. Для этого надо тщательно проверить репутацию и документы застройщика, а также проанализировать ДДУ на соответствие его закону.

Самые распространенные схемы обмана дольщиков:

  1. Предложение подписать предварительный договор. Участник должен понимать, что на этот документ не распространяется действие 214 ФЗ, и он не влечет за собой обязательства предоставить жилье после окончания строительства многоквартирного дома. Этим договором девелопер только обещает дальнейшее заключение договора долевого строительства. Однако если данное обещание не будет выполнено, застройщику это ничем не грозит.
  2. Предложение купить вексель. Данная схема также очень ненадежна, поскольку тоже не дает права в дальнейшем получить недвижимость, а если случится банкротство застройщика, дольщик рискует вообще не получить назад свои деньги.
  3. Двойные продажи одной и той же квартиры.
  4. Возведение объекта на участке, предназначенном для личной застройки. Такой дом в дальнейшем может быть снесен по судебному решению.

Кроме того, участник долевого строительства рискует получить жилье, по качеству и площади не соответствующее договору и проектным документам. Такие случаи решаемы либо по соглашению между сторонами, либо в суде, но для этого потребуется приложить немало усилий и времени.

Какие документы должны быть у застройщика

Зачастую дольщики сталкиваются в будущем с проблемами, потому что подписывают договор, не глядя, и в силу незнания закона, не представляют, что представляет собой долевое строительство, что нужно знать о застройщике перед тем, как заключать ДДУ. Есть ряд документов, которые обязательно требуются строительной компании, чтобы иметь возможность начать строительство. Дольщику необходимо убедиться, что у девелопера есть:

  • разрешение на возведение объекта (нужно проверить срок его действия);
  • проект на строение;
  • документы, свидетельствующие о праве на участок (о собственности или аренде), на котором намечается строительство;
  • проектная декларация (она должна быть опубликована на официальном ресурсе строительной организации);
  • документ о страховании ответственности или поручительство.

Прежде чем принять решение об участии в данном проекте, необходимо посетить сайт застройщика, на котором просмотреть информацию о построенных им объектах, сроках завершенного строительства, наличии судебных разбирательств с его участием. Также нужно изучить его учредительные и финансовые документы и декларацию проекта, которая должна содержать:

  • наименование предприятия и его адрес;
  • информацию об учредителях и регистрационные данные;
  • сведения о финансовом состоянии организации;
  • разрешение на застройку и срок его действия;
  • проектные документы на возводимое строение;
  • сроки строительства;
  • общую стоимость объекта недвижимости;
  • информацию о подрядчиках.

Соблюдение этих рекомендаций позволит участнику долевого строительства обезопасить себя от возможных проблем.

Особенности заключения договора

Типового договора  как такового не существует. Как правило, каждая строительная организация разрабатывает свой ДДУ, главное, чтобы его условия не противоречили законодательству, и в нем содержались сведения, требуемые законом. Договор долевого участия в строительстве многоквартирного дома должен содержать:

  1. Всю положенную информацию об объекте недвижимости, в том числе: план всех помещений (включая лоджии, балконы, веранды), этаж, количество и метраж комнат и дополнительных помещений, материал изготовления перекрытий и наружных стен.
  2. Конечный срок сдачи объекта и передачи его участнику.
  3. Полную стоимость квартиры, а также порядок и способ внесения оплаты (одновременно или с разбивкой по частям).
  4. Срок гарантии на жилье, по закону он не должен быть меньше пяти лет на строение и двух лет – на все коммуникации.
  5. Каким образом застройщик застраховался от невыполнения своих обязательств перед дольщиком.

Заключение договора долевого участия в строительстве, который не содержит хотя бы один из этих пунктов, не допускается. Помимо этого, документ должен содержать и другую важную информацию:

  • данные о застройщике и дольщике;
  • права и взаимные обязательства, которые берут на себя стороны, и ответственность за их невыполнение;
  • как будет производиться перерасчет, если площадь квартиры после сдачи объекта изменится;
  • срок устранения недостатков и дефектов строительства, при выявлении их дольщиком.

Договор ДДУ начинает действовать только после того, как пройдет государственную регистрацию  в Росреестре. В соответствии с законом, все риски порчи или повреждения жилья по договору несет строительная компания до того момента, пока квартира не передана дольщику. В случае наступления смерти участника, все его обязательства и права переходят к наследникам.

Преимущества ДДУ

Заключая данный договор, дольщик страхует себя от множества рисков:

  1. До того момента, как девелопер передаст ему квартиру, жилье считается у него в залоге. Поэтому застройщик не может предпринять каких-либо действий, например, повторно его продать.
  2. Дольщик застрахован от потери своих денег, если строительная компания обанкротится, и объект не будет достроен.
  3. Если сроки строительства будут перенесены, или сданный объект по своим качественным характеристикам не будет соответствовать договору, дольщик может потребовать неустойку и расторгнуть договор.
  4. Участник может переуступить свои права на квартиру другому гражданину, если передумает ее покупать.

Долевое строительство многоквартирных домов – выгодно и безопасно только тогда, когда подписан полноценный договор ДДУ. Во всех других случаях дольщик подвергает себя большому риску. Но прежде чем подписать договор, необходимо проконсультироваться и показать его юристу, который сможет проверить документ на соответствие закону, а также проведет проверку надежности и добросовестности самого застройщика. Юридическая компания «Хелп Консалтинг» поможет вам грамотно и безопасно провести сделку и не попасться на уловки недобросовестных компаний. Для получения консультации или юридических услуг зайдите в раздел «Контакты».

Поделиться статьёй в социальных сетях:

Комментарии

Запишитесь на консультацию

Статьи

22.06.2017
С чем может столкнуться дольщик при смене застройщика в долевом проекте

В долевом строительстве нередко возникают ситуации, когда в проекте меняется застройщик. Причины перемены бывают разные, но в своем большинстве все они кроются в финансовых проблемах, возникших у строительной компании, начинавшей стройку. Это обстоятельство, конечно, не может не отразиться на дольщиках, для которых смена застройщика по договору участия в долевом строительстве сопряжена с оформлением дополнительных документов, а подчас и с непредвиденными расходами. Далеко не редкость, когда новый застройщик, к которому перешли права прежней компании, требует с граждан дополнительных инвестиций. Как происходит процедура смены застройщика, и какие действия необходимо предпринять дольщикам, чтобы избежать негативных последствий?