Договор переуступки права требования по ДДУ — особенности и правила оформления

Переуступка права требования по ДДУ

Долевое строительство привлекает граждан, прежде всего, своей ценой, поскольку именно в этом сегменте можно приобрести самые дешевые квадратные метры жилья, но не только этим. Строительство многоэтажного дома длится несколько лет, и за это время в жизни дольщика может многое что поменяться. По закону у дольщика есть возможность безболезненно выйти из проекта, уступив свои права по ДДУ на будущую квартиру другому участнику. Этим правом также пользуются частные инвесторы, для которых участие в долевом проекте – возможность заработать на разнице в стоимости жилья, приобретенного на ранних этапах строительства. Как правило, договор переуступки права требования по договору долевого участия заключается перед сдачей дома, когда цена на квартиры значительно возрастает.

Как продать квартиру по переуступке прав

Договор переуступки, по-другому называемый цессия, фиксирует передачу инвестором (цедентом) своих прав на будущее жилье новому участнику (цессионарию).  Не следует путать данную сделку с покупкой квартиры, поскольку на момент ее совершения продаваемого объекта еще не существует. Дольщик  передает не само жилье, а только возможность требования квартиры у застройщика в будущем.

Переуступка права требования по договору долевого участия возможна в определенный период: после того, как ДДУ пройдет положенную регистрацию, и до подписания акта. Когда объект уже достроен и передан дольщику, считается, что застройщик выполнил перед ним свои обязательства. Продавать квартиру  в сданном доме можно в обычном порядке, после оформления ее в свою собственность.

Цедент может передать только свои права, которыми реально владеет, и именно в том объеме, который имеет сам. При этом он не несет никакой ответственности за все последующие действия строительной компании и не отвечает перед новым участником за любые нарушения, допущенные застройщиком. После заключения цессии, все претензии новый дольщик может предъявлять только к строительной компании, но никак не к прежнему участнику. 

Еще до совершения сделки по переуступке прав прежний дольщик должен произвести все расчеты с застройщиком. Если он не расплатился в полном объеме со строительной фирмой, сделка возможна только в случае, если новый участник согласится перевести на себя его долг. Для этого между ними подписывается специальное соглашение, в котором цессионарий обязуется полностью погасить долг цедента перед застройщиком.

По общему правилу, если у прежнего дольщика нет долгов по оплате, не требуется получать разрешение девелопера на переуступку прав. При наличии долга такое согласие нужно получить обязательно. Однако нужно учесть, что нередко в ДДУ застройщики включают условие об обязательном получении согласия на совершение данной сделки. Если в договоре имеется такой пункт, необходимо получить разрешение застройщика, даже если все расчеты по договору были произведены в полном объеме.

Застройщик должен быть письменно извещен о смене участников в ДДУ. Если строительная компания не будет проинформирована, новый дольщик принимает на себя все возможные риски наступления неблагоприятных последствий, например, застройщик может передать жилье не новому, а прежнему участнику, что будет считаться надлежащим исполнением обязательств.  Если жилье приобретено в ипотеку, для совершения сделки необходимо также получить разрешение банка.

Как оформить договор уступки права

Приобретение квартиры по переуступке считается достаточно рискованной сделкой. Обо всех рисках при покупке жилья по переуступке, можно прочитать в статье «Как происходит по 214 ФЗ переуступка прав по договору долевого участия». Чтобы максимально обезопасить себя, перед тем как подписать договор переуступки прав собственности на квартиру, рекомендуется внимательно проверить документы прежнего дольщика и самого застройщика.

Что необходимо посмотреть у застройщика:

  • все документы компании, свидетельство о госрегистрации и постановке на учет в налоговой;
  • документы, устанавливающие право застройщика на участок;
  • разрешительные документы на возведение данного объекта;
  • проектную декларацию на строящийся объект.
Договор ДДУ обязательно регистрируется в Росреестре, чтобы убедиться, что цедент действительно является правообладателем по данному договору, нужно получить выписку из ЕГРП на переуступаемый объект. Прежний участник должен также передать все квитанции об оплате по договору, а у застройщика нужно запросить документ об отсутствии у дольщика задолженности. Для совершения сделки по переуступке прав по договору долевого участия необходимо как покупателю, так и продавцу получить разрешение второго супруга на ее совершение, заверенное нотариусом.

Денежные расчеты

Сделка по переуступке прав по ДДУ совершается на возмездной основе. Как правило, новый дольщик оплачивает прежнему участнику не только стоимость внесенных им средств по договору, но также и дополнительное вознаграждение за передачу своих прав. Соглашение о переуступке необходимо зарегистрировать в Росреестре, и уже после этого производить все расчеты с продавцом. Вносить денежные средства заранее – значит подвергнуться риску потерять деньги, если договор не пройдет регистрацию. Это может случиться по причине продажи данного объекта ранее другому лицу, что в подобных сделках происходит довольно часто.

Нередко застройщики также требуют с покупателя заплатить определенный процент за свое согласие на сделку, обычно он составляет до 5% от цены ДДУ. Новому дольщику нужно учесть один существенный момент: в случае, если он решит аннулировать ДДУ с застройщиком, он получит назад только сумму, указанную в договоре. Ни вознаграждение, оплаченное за переуступку своих прав прежнему участнику, ни проценты, уплаченные за разрешение на сделку застройщика, ему не вернутся.

Что должен содержать договор цессии

Что должен содержать договорЕдиная форма документа законом не предусмотрена, однако есть определенные требования к его составлению. Примерное содержание договора:

  1. Вводная часть документа должна содержать все данные о цеденте и цессионарии.
  2. В предмете договора должны быть указаны номер ДДУ, на основании которого заключается цессия, полное наименование компании-застройщика, адрес проданного объекта. Далее дается подробное описание квартиры, права на которую передаются, (ее номер, этаж, площадь, полная стоимость).
  3. Полная стоимость по договору, порядок и сроки оплаты.
  4. Должны быть перечислены обязанности сторон, для цедента – это передать цессионарию все необходимые документы по договору (ДДУ, квитанции и др.). Для цессионария – уплатить стоимость переуступки.
  5. Если продавец не выплатил всю сумму договора застройщику, в документ включаются условия перехода долга.
  6. В договоре также прописывается ответственность обеих сторон за неисполнение своих обязательств, указывается, как и где будут разрешаться споры между продавцом и покупателем, срок его действия и дополнительные условия.
  7. В конце указываются адреса, а также ставятся подписи обеих сторон.

Дополнительно к договору необходимо написать приемо-передаточный акт, в котором указываются списком все передаваемые документы.

Регистрация договора – как она оформляется и сколько дней длится

Регистрация договораПереуступка прав по договору долевого участия в строительстве  - сделка, которая должна пройти обязательную регистрацию. Чтобы оформить договор, в государственный орган подаются следующие документы:

  • удостоверение личности обоих участников сделки, если вместо одной стороны присутствует ее представитель, необходима доверенность, заверенная нотариально;
  • заявление, написанное совместно обеими сторонами;
  • подлинный экземпляр ДДУ;
  • договор цессии;
  • документ от застройщика об уплате всей или части суммы по договору, а также соглашение о переходе долга на нового участника, при наличии;
  • согласие девелопера на сделку (при необходимости);
  • нотариально заверенное разрешение мужа/жены на данную сделку (для обеих сторон);
  • разрешение банка и договор на кредит, если жилье приобретается в ипотеку;
  • документ об уплате пошлины.

После сдачи всех документов, каждой стороне выдается своя расписка об их получении, где указана дата приема. Продолжительность оформления документов занимает не более десяти дней. Данная сделка считается совершенной только после того, как она будет зарегистрирована. Продавцу нужно учесть, что ему по этой сделке придется заплатить налог 13%, т.к. считается, что он получил дополнительный доход.

При покупке жилья по переуступке покупатель может столкнуться с множеством рисков. Предотвратить негативное развитие событий и полностью обезопасить себя можно, если проводить данную сделку под наблюдением квалифицированных юристов. Общество защиты прав дольщиков поможет вам максимально безопасно совершить сделку и окажет любые юридические услуги по ее сопровождению. Чтобы связаться с нами, достаточно посетить раздел «Контакты», где вы найдете наши координаты.

 

Будьте в курсе новостей!

Введите свой e-mail и получайте новые статьи на почту:

Понравилась статья? Поделиться с друзьями: