Что нужно знать о расчетах по ДДУ?

Оплата по ДДУ

Граждане, желающие приобрести квартиру по договору долевого участия, задаются вопросом: как производятся расчеты по ДДУ? Оформление договоров долевого участия является довольно распространенным вариантом покупки жилья. Почему? Покупка жилого помещения по ДДУ обойдется на порядок дешевле, чем приобретение уже готовой квартиры в сданной в эксплуатацию новостройке.

Строительные компании нередко предлагают своим клиентам произвести оплату по ДДУ при подписании договора, но законно ли это? Как потом вернуть свои деньги, если что-то пойдет не так?

Содержание:

  1. Как должна осуществляться оплата по договору долевого участия?
  2. Способы расчета с застройщиком
  3. В чем суть эскроу-счетов?
  4. Почему покупатели платят до регистрации ДДУ?
  5. Налогообложение по ДДУ
  6. Что делать, если оплата была произведена до регистрации договора?

Как должна осуществляться оплата по договору долевого участия?

Покупка жилья по ДДУ у застройщика на начальных этапах строительства гораздо выгоднее в финансовом плане, чем покупка уже готовой квартиры. Существует негласное правило, согласно которому чем раньше заключен договор долевого участия, тем дешевле стоит квартира. На последних этапах строительства квадратные метры по стоимости лишь немного уступают ценам, существующим на вторичном рынке жилья. Поэтому, наиболее выгодно покупать жилье и производить выплаты по ДДУ в тот период, когда жилой дом находится еще в проекте, либо строительство только началось.

Оплата по договору долевого участияИтак, вы нашли застройщика, выбрали квартиру с комфортным расположением, менеджеры строительной компании активно уговаривают вас заключить договор. Как оплачивать ДДУ? Когда платить за квартиру при долевом участии? В законодательстве четко установлено, что оплата до регистрации ДДУ недопустима, она производится только после его регистрации в Росреестре. Таким образом, сначала должно произойти подписание договора, затем – его регистрация, и только потом – перечисление средств.

Ранее недобросовестные застройщики вместо договора долевого участия могли предложить заключить:

  • договор инвестирования;
  • договор предварительной купли-продажи.

В настоящее время, в соответствии с п. 2 ст. 1 Федерального Закона «Об участии в долевом строительстве…» № 214-ФЗ, приобретение и оплата застройщику за квартиру, которая на момент продажи не сдана в эксплуатацию, возможна только по договору долевого участия, и никак иначе. Вышеуказанный закон регулирует все правоотношения застройщика и покупателя, в том числе и по договору уступки прав – после его заключения новый дольщик получает те же права, что и предыдущий.

Но даже если у вас с застройщиком был заключен один из вышеназванных договоров, не нужно паниковать раньше времени. Велика вероятность, что суд переквалифицирует такой договор в ДДУ. Конечно, это происходит далеко не всегда, судья обязательно проанализирует содержание договора, и, исходя из него, примет решение. В любом случае вы сможете увеличить вероятность положительного исхода, если обратитесь за помощью в нашу юридическую компанию «Хелп Консалтинг». Контактная информация указана на нашем сайте.

Вы также можете рассчитать примерный размер неустойки, которую получите в случае задержки передачи объекта долевого строительства в вашу собственность. Для этого достаточно будет пройти по ссылке «Калькулятор ДДУ» и заполнить специальные поля.

Узнайте об ошибках дольщиков, которые уменьшают размер неустойки здесь.

Способы расчета с застройщиком

Рассмотрим способы оплаты по ДДУ: когда и как можно оплатить покупку. Обычно покупателей, решивших приобрести жилье по договору участия в долевом строительстве, привлекает возможность расплатиться за квартиру частями, перечисляя регулярные денежные взносы на счет застройщика. Размер таких взносов и порядок оплаты предусматриваются заключаемым договором. Однако, если дольщик имеет такую возможность, расплатиться можно и сразу. В любом случае оплата по договору долевого участия в строительстве должна быть произведена только после регистрации документа в Росреестре.

Ранее использовались следующие способы расчета по ДДУ:

С 1 июля 2019 года расчеты по договорам долевого участия возможны только с использованием эскроу-счетов.

Но в этом правиле есть и исключения. Они предусмотрены Постановлением Правительства РФ от 22 апреля 2019 г. N 480, которое закрепляет критерии, допускающие привлечение денег дольщиков без применения эскроу-счета. Данное постановление применяется в отношении договоров, представленных на государственную регистрацию после 1 июля 2019 года. В частности, застройщик может не использовать эскроу-счета, если многоквартирный дом построен не менее чем на 30%, а количество заключенных договоров долевого участия составляет не менее 10% от общего объема продаваемых квартир.

В чем суть эскроу-счетов?

РискиЧто это означает на практике? Три стороны сделки: продавец (застройщик), покупатель (участник ДДУ) и банк (гарант или эскроу-агент) заключают трехсторонний договор. В соответствии с договором покупатель перечисляет взносы по договору долевого участия на специальный счет эскроу, открытый в банке, а продавец сможет забрать их только после ввода объекта недвижимости в эксплуатацию.

Банк, как гарант сделки, не только следит за тем, чтобы все условия были выполнены, но и защищает обе стороны договора. С одной стороны, продавец не сможет воспользоваться деньгами покупателя без исполнения своей части договора, то есть, денежные средства покупателя полностью защищены. С другой – банк гарантирует продавцу, что после ввода объекта недвижимости в эксплуатацию застройщик получит оплату в полном объеме.

Таким образом, если девелопер сорвет срок выполнения обязательств по ДДУ, помимо прямой ответственности застройщика за нарушение сроков в соответствии с заключенным договором, он еще будет наказан и опосредованно: пока объект строительства не будет введен в эксплуатацию, никаких денег девелопер не получит.

Почему покупатели платят до регистрации ДДУ?

Оплата до регистрации ДДУНесмотря на четкие положения российского законодательства в отношении сроков и порядка оплаты жилья по ДДУ, многие дольщики все же идут на риск, и вносят часть средств по ДДУ до регистрации документа. Иногда практикуется даже оплата по ДДУ наличными в кассу компании-девелопера. Самая распространенная причина таких рискованных действий – желание «перехватить» выгодную жилплощадь. Не секрет, что вначале в новостройках разбираются самые ликвидные варианты (солнечная сторона, красивый вид, нужный этаж, расположение), и многие покупатели попросту не хотят упустить выгодное предложение и вносят деньги до регистрации ДДУ.

Еще одна причина – низкая стоимость. Когда застройщик предлагает хороший вариант жилплощади по сравнительно низкой цене, покупатели в основном сознательно идут на нарушение, частично оплачивая жилье до регистрации. К тому же, менеджеры строительных компаний грамотно преподносят все выгоды такой сделки, требуя «символическую» предоплату. Как правило, она составляет 15%. Также довольно часто застройщики привлекают клиентов скидками и бонусами, а при покупке недвижимости даже скидка в 1-5% является ощутимой в финансовом эквиваленте.

Так или иначе, производя оплату договора долевого участия до регистрации в Росреестре, дольщик рискует своими деньгами. Может возникнуть ситуация, что регистрирующий орган откажет застройщику в регистрации, соответственно, договор будет считаться незаключенным. Если в такой ситуации при расчетах с девелопером использовать эскроу счета, то озвученных выше проблем можно будет избежать. В этом случае участник долевого строительства напрямую застройщику ничего не передает, таким образом, он гарантированно защищен от мошеннических действий девелопера.

Если вы не уверены в репутации и порядочности выбранного вами застройщика, обратитесь за помощью к квалифицированным юристам. В частности, наши специалисты всегда готовы помочь с юридическим сопровождением при заключении сделок со строительными компаниями.

Нередко застройщики включают в ДДУ пункт, в котором указано, что участник договора обязуется возместить все расходы застройщика по содержанию жилого помещения с того момента как дом был введен в эксплуатацию и до подписания акта приемки квартиры. Как происходит оплата за содержание в ДДУ? Согласно положениям ЖК РФ, она должна производиться после передачи жилого помещения участнику долевого строительства по акту приема-передачи.

Налогообложение по ДДУ

Все финансовые средства, внесенные дольщиками, привлекаются как инвестиционные вложения в строящийся объект. Далее, в бухгалтерском учете девелопера они распределяются на средства, затраченные на возведение здания, и на средства, которые классифицируются как вознаграждение за услуги застройщика по договору долевого участия. Согласно нормам Налогового кодекса, средства дольщиков на возведение дома не могут облагаться налогом на прибыль. Однако на средства, которые предназначены в качестве вознаграждения застройщику, в обязательном порядке начисляются налоги.

После завершения строительства объекта проводится бухгалтерский анализ по затратам и полученным средствам. Соответственно, от общей суммы вычитается размер затрат, в результате чего выходит полученная застройщиком прибыль, облагаемая налогом.

Что делать, если оплата была произведена до регистрации договора?

Что делатьЮристы настоятельно рекомендуют не рисковать финансовыми средствами и не выплачивать застройщику никаких денег до регистрации ДДУ в Росреестре. Однако что делать, если частичная предоплата была внесена после подписания, но до регистрации договора?

В данном случае возможно два варианта развития событий:

  1. Застройщик регистрирует договор долевого участия в строительстве в Росреестре, и все вопросы о риске отпадают.
  2. Росреестр отказывает в осуществлении регистрационных мероприятий. Такое, в частности, может случиться, если со стороны застройщика зафиксированы какие-либо нарушения (двойная продажа жилья, арест объекта и другое). В таком случае возникает проблема с возвратом уплаченных средств по ДДУ, к тому же, дольщик так и не получает никаких прав на будущую квартиру.

В этой ситуации обманутому дольщику потребуется помощь квалифицированных юристов. Вы можете обратиться за юридической консультацией или практической помощью по защите ваших интересов в юридическую компанию «Хелп Консалтинг». Одним из направлений нашей деятельности является защита прав и интересов пострадавших дольщиков в случае:

  • нарушения сроков сдачи объекта по ДДУ;
  • необходимости устранения застройщиком недостатков, выявленных после передачи квартиры в собственность покупателя;
  • возврата уплаченных покупателем денежных средств при банкротстве девелопера;
  • других ситуаций, требующих практической помощи юристов, в том числе и при строительстве зданий по договору подряда.

Мы можем предложить вам несколько вариантов оплаты наших услуг, среди которых:

  • оплата по факту, то есть после успешного завершения дела;
  • полная или частичная предоплата, но с гарантией возврата денег в случае проигрыша в суде.

Все будет зависеть от перспектив дела и от нашей уверенности в положительном исходе. Для определения условий мы проводим предварительный анализ каждого дела.

Обращайтесь, мы знаем, как защитить ваши права, в соответствии с Федеральным Законом «Об участии в долевом строительстве»! Чтобы связаться с нами, зайдите в раздел «Контакты» или заполните форму обратной связи справа.

Автор статьи:

Рагулина Наталия Валерьевна
Младший юрист
Рагулина Наталия Валерьевна

Московская государственная юридическая академия им. О.Е. Кутафина

Стаж работы: 2 года

Выигранных дел: более 50

Подробнее о сотруднике

Будьте в курсе новостей!

Введите свой e-mail и получайте новые статьи на почту:

Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: