Порядок действий при покупке квартиры по ДДУ

Порядок действий

Когда речь идет о такой важной сделке, как покупка квартиры у застройщика, порядок действий предусмотрен следующий:

1. Выбор кредитного учреждения (в случае, когда гражданин планирует приобрести жилье с привлечением денежных средств банка);
2. Выбор строительной фирмы;
3. Выбор обслуживающей компании;
4. Оформление документации.

Каждый из этих пунктов более подробно описан ниже.

Выбор банка

Если для приобретения недвижимости планируется оформить ипотечный кредит, то в первую очередь необходимо выбрать банк, предлагающий наиболее выгодные условия  — и только после этого саму недвижимость (т.к. банки соглашаются сотрудничать не со всеми строительными компаниями, а кроме того стоит учитывать, какой банк выбрал застройщик для открытия эскроу-счетов, предназначенных для привлечения денег дольщиков). Перед подачей заявки в банк, необходимо уточнить ряд важных моментов:

• Наличие обязательных страховок (согласно законодательству обязательно наличие страховки залогового объекта, но некоторые кредитные учреждения обязывают заемщиков приобрести дополнительные, что неизбежно влечет за собой незапланированные траты);
• Размер штрафов в случае просрочки (условия у банков различны и если в одном случае кредитное учреждение предусматривает наложение небольших штрафов, то в других их размер может превышать сумму ежемесячного платежа);
• Наличие дополнительных платных услуг, использование которых является обязательным.

Когда банк выбран, можно приступать к подготовке документов и оформлению кредита. Если же ипотека не планируется, и гражданин хочет участвовать в строительстве, используя собственные денежные средства, то можно сразу приступать ко второму пункту — выбору застройщика.

Выбор застройщика

Большое внимание, перед тем как заключить сделку, необходимо уделить выбору застройщика. При выборе требуется ознакомиться с имеющимися отзывами — рекомендуется уделять внимание отрицательным т.к. именно они, как правило, являются наиболее информативными. Если строительная фирма существует на рынке не первый год, то отзывы о ней будут в любом случае — как положительные, так и отрицательные. Помимо отзывов в сети, необходимо изучить имеющуюся у компании документацию — согласно ст. 3.1 214-ФЗ, она должна быть размещена в открытом доступе в единой информационной системе жилищного строительства (портал наш.дом.рф) и содержать следующую информацию:

• Проектную декларацию со всеми внесенными в неё изменениями;
• Разрешения на ввод в эксплуатацию объектов строительства (по построенным ранее застройщиком объектам);
• Аудиторское заключение о коммерческой деятельности фирмы и бухгалтерскую отчетность;
• Разрешение на строительство;
• Проект договора участия в долевом строительстве (данный проект возможно распечатать и показать юристам, которые с ним ознакомятся и предоставят необходимые рекомендации);
• Способы обеспечения фирмой обязательств по договору участия в долевом строительстве;
• Фотографии объектов, создаваемых компанией с привлечением денежных средств участников;
• Сведения о введении одной из процедур, применяемых в деле о банкротстве;
• Заключение уполномоченного государственной органа власти застройщика и проектной декларации требованиям закона № 214-ФЗ;
• Градостроительный план земельного участка, на котором осуществляется строительство многоквартирного дома;
• Извещение о начале строительства;
• Сведения о расчетном счете застройщика (обязательно должен быть указан номер такого счета).

Если компания по каким-либо причинам отказывает в предоставлении документации для ознакомления — в большинстве случаев это связано с наличием в них недостатков. Участник, в свою очередь, вправе подать жалобу на нарушения в контролирующий орган, который привлечет компанию к административной ответственности по ст. 14.28 КоАП РФ, а если будут установлены признаки преступления, то и к уголовной.

Особое внимание необходимо обратить также на выписку из ЕГРЮЛ о застройщике.

Также важно знать, что застройщик вправе заключать ДДУ только в установленных ФЗ-214 случаях:

• Компания осуществила государственную регистрацию права собственности на земли, на которых она планирует осуществить строительство. Земля может быть как собственностью застройщика, так и находиться в аренде (в таком случае регистрации подлежит договор аренды или субаренды).
• Застройщиком должно быть получено разрешение на строительство дома, выдаваемое Госстройнадзором. Это разрешение подтверждает соответствие проектной документации требованиям градостроительного регламента.
• В отношении компании не проводится процедура ликвидации (данные сведения возможно уточнить в налоговой, на сайте федресурс — эта информация находится в открытом доступе и ее может получить любой желающий).
• В отношении застройщика, планирующего осуществлять строительство, отсутствует решение суда о введении одной из процедур, применяемых в деле о банкротстве.
• Застройщик не занесен в реестр недобросовестных участников аукционов, связанных с земельными участками.
• Строительная компания не включена в реестр недобросовестных поставщиков, подрядчиков либо исполнителей.
• Если в отношении строительной фирмы не было вынесено решения о приостановлении деятельности.
• У компании нет задолженности по налогам и сборам, а также другим обязательным платежам.
• Привлечения денежных средств участников долевого строительства на счета эскроу (либо отчисления взносов в специальный компенсационный фонд при соответствии требованиям, установленным законом).

Выбор обслуживающей компании

Перед заключением ДДУ также необходимо уточнить сведения о фирме, которая будет осуществлять обслуживание дома после его сдачи. Нередко компании устанавливают сравнительно высокую плату за предоставление услуг (в этом случае дополнительные ежемесячные траты неизбежны). Эти сведения можно уточнить как в самой компании, которая будет осуществлять обслуживание, так и у жильцов домов, пользующихся ее услугами. Также можно поискать отзывы в сети Интернет. Как показывает практика, поменять обслуживающую компанию достаточно сложно — именно поэтому не стоит игнорировать данный пункт.

Оформление договора

Договор обязательно должен быть заключен в письменной форме. Не стоит заключать другие виды договоров (в том числе и предварительные) — т.к. по общему правилу, на них никакие гарантии закона № 214-ФЗ не распространяются. Договоры долевого участия должны содержать следующую информацию:

• Подробное описание многоквартирного дома/иного объекта недвижимости, строительство которого ведется, а также самой квартиры, в том числе графический план объекта долевого строительства;
• Дата, когда застройщик планирует завершить строительство (по истечении этого срока дольщик вправе обратиться в суд с рядом требований);
• Гарантийный срок на инженерно-техническое оборудование, коммуникации и саму квартиру (для коммуникаций и инженерно-технического оборудования гарантия должна составлять минимум 3 года, для квартиры — 5 лет);
• Полная стоимость недвижимости, график выплат и размер ежемесячных выплат (в случае рассрочки платежей);
• Одно из условий привлечения денежных средств граждан (либо размещение их на эскроу-счете, либо исполнение застройщиком обязанности по отчислению взносов в компенсационный фонд).

Учтя все пункты, которые содержит пошаговая инструкция, будущий участник сможет обезопасить себя от недобропорядочных застройщиков и финансовых потерь.

Если вы приняли решение приобрести недвижимость и хотите, чтобы сделка прошла безопасно, юридическая компания «Хелп Консалтинг» готова оказать необходимое содействие. Если спор с застройщиком уже существует и необходима помощь в его разрешении, вы также можете обратиться к нам. Мы имеем большой опыт в данной отрасли, что дает гарантию предоставления качественных юридических услуг. Для связи с нашими специалистами вы можете использовать раздел «Контакты».

Поделиться в социальных сетях:

Андрей Лихачев

Руководитель компании

10 лет опыта

Более 200 выигранных дел

Автор статьи

113 публикаций на сайте

Подробнее о специалисте