Предварительный ДДУ — как избежать сомнительных сделок

Предварительный ДДУ в строительстве

Многие покупатели, желающие получить новую квартиру за доступную стоимость, готовы закрыть глаза на юридические формальности и подписать предварительный ДДУ (договор долевого участия). Дольщик оформляет сделку и отдает деньги застройщику. Девелопер уверяет, что в будущем будет оформлен договор долевого участия по всем правилам, успокаивая бдительность клиента. Между тем подобные сделки сопряжены с большим риском, требуют грамотного правового подхода и профессиональной юридической консультации.

Содержание:

  1. Чем отличается предварительный договор от ДДУ
  2. Как регулируется законом предварительный ДДУ
  3. В чем заключаются основные риски при оформлении предварительного договора
  4. Можно ли минимизировать риски при оформлении предварительного ДДУ
  5. Как составить предварительный договор и минимизировать риски
  6. Основные выводы

Чем отличается предварительный договор от ДДУ

Предварительный договор на приобретение квартиры у застройщика чаще всего оформляется в двух случаях:

  1. Застройщик еще не получил в установленном порядке все разрешительные документы на строительство и еще не имеет права заключить договор долевого участия.
  2. Строительство объекта завершено. Дом введен в эксплуатацию, но еще не поставлен на кадастровый учет. В таком случае заключается предварительный договор купли-продажи.

Предварительный договор фиксирует намерение застройщика и гражданина оформить в будущем договор по отчуждению и приобретению недвижимости. Более того, предварительный ДДУ регулируется общими нормами гражданского законодательства.

В отличие от вышеуказанных соглашений, договор долевого участия заключается в рамках 214 ФЗ. Закон содержит ряд правовых гарантий участников долевого строительства, вложивших денежные средства в покупку объекта в новостройке.

Важно также, что ДДУ проходит обязательную регистрацию в Росреестре, и только после этого считается заключенным. Такая форма сделки защищает приобретателя недвижимости от повторной продажи его будущей квартиры другим лицам (двойные продажи). Подробнее об особенностях ДДУ и порядке его оформления можно узнать здесь.

Предварительный договор долевого участия в строительстве содержит лишь обязательство сторон заключить в дальнейшем основной ДДУ. Такое соглашение не регистрируется, а значит существует риск остаться без квартиры.

Как регулируется законом предварительный ДДУ

ФЗ 214Законом четко регламентировано, что строительная компания может привлекать денежные средства граждан для создания объектов недвижимости только в двух случаях:

  • в рамках заключения ДДУ;
  • при создании жилищно-строительного кооператива.

Однако случаются ситуации, когда застройщику выгоднее заключить предварительный договор долевого участия в строительстве с потенциальным клиентом. Девелопер прибегает к такой схеме сделки, например, при отсутствии зарегистрированных прав на земельный участок, на котором будет осуществляться стройка. Оформление предварительного соглашения также позволяет застройщику избежать выплаты неустойки за несвоевременную сдачу квартиры, предусмотренную ФЗ 214.

Заключение предварительного договора регламентируется 429 статьей ГК РФ, определяющей форму, условия и сроки совершения сделки. При этом закон не только предусматривает порядок заключения такого соглашения. Законодательство также позволяет обязать застройщика подписать впоследствии договор долевого участия даже, если он уклоняется от заключения.

Как можно защитить свои права, если застройщик отказывается заключать ДДУ после заключения предварительного договора:

  1. В судебном порядке можно обязать застройщика заключить ДДУ. Более того, гражданин может потребовать от застройщика возместить убытки, если последний необоснованно отказывается от подписания договора долевого участия.
  2. Предварительный ДДУ можно признать договором долевого участия в судебном порядке. Для этого необходимо доказать суду, что фактически между сторонами заключен именно договор долевого участия (переквалификация договора).
  3. Строительную компанию можно обязать вернуть ранее переданные по предварительному договору денежные средства.
  4. Возможно в судебном порядке признать право собственности на квартиру или иной объект недвижимости.

Специалисты нашей компании обладают обширным опытом в решении подобных проблем и смогут подготовить необходимые документы, например исковое заявление о признании права собственности на объект незавершенного строительства.

В чем заключаются основные риски при оформлении предварительного договора

Риски дольщикаПредварительный договор долевого участия — это сделка, связанная с высокими рисками. К самым неприятным последствиям, которые могут возникнуть после подписания соглашения, можно отнести:

  • Невозможность вернуть первоначальный платеж по предварительному договору долевого участия. Так как такая сделка не регистрируется в Росреестре, застройщик может заключить договор на один и тот же объект с несколькими клиентами. Собрав деньги, девелопер может ликвидировать компанию. Даже если гражданин взыщет с недобросовестного застройщика деньги в судебном порядке, он не сможет исполнить решение суда и возвратить свои вложения.
  • Предварительный договор не включает необходимые условия, позволяющие заключить в будущем ДДУ. Если предварительное соглашение не содержит обязательных требований, предъявляемых законом к ДДУ, то суд может не признать такую сделку договором долевого участия. Застройщик не подпишет с клиентом необходимый договор, гражданин не сможет получить желаемое жилье.
  • Если клиент не направит предложение о заключении ДДУ в предусмотренный соглашением срок, он не сможет обязать строительную компанию оформить финальную сделку. Иногда в предварительном ДДУ не указан период для отправки уведомления о намерении подписать договор долевого участия. Тогда по умолчанию он составляет год с момента подписания первоначального договора.
  • В случае банкротства застройщика могут возникнуть сложности с включением в реестр требований по передаче жилых помещений. Если у строительной компании имеется долг по соглашению, можно предъявить требование о взыскании задолженности в арбитражном суде. Также в суде придется переквалифицировать предварительный договор в договор долевого участия.

Если застройщик игнорирует требование клиента об оформлении договора долевого участия, гражданин может обратиться в суд. Однако в исковом заявлении нужно грамотно сформулировать требования, чтобы получить желаемый результат и зря не потратиться на судебную работу.

Юристы ЮК «Хелп Консалтинг» помогут составить претензию к застройщику, либо подберут иной, подходящий вам, способ правовой защиты.

Можно ли минимизировать риски при оформлении предварительного ДДУ

Как заключить предварительный договор с минимальным рискомОсновное на что нужно обратить особое внимание при заключении договора с застройщиком - это содержание договора и надежность строительной компании.

Перед оформлением сделки необходимо внимательно изучить текст соглашения. Чтобы понять, как должен выглядеть предварительный договор участия в долевом строительстве, образец можно скачать по ссылке.

В предварительном договоре следует указать:

  • взаимные обязательства сторон оформить в будущем основной договор;
  • условия, определяющие предмет и содержание будущей сделки;
  • срок, в пределах которого будет заключен договор долевого участия.

Обязательно учтите следующие моменты при заключении предварительного договора:

  1. На какой стадии строительства находится объект недвижимости.Если застройщик еще не получил разрешение на постройку дома, то оформление предварительного ДДУ считается наиболее рискованной сделкой. Когда жилое здание уже построено и введено в эксплуатацию, но еще не учтено в кадастре недвижимости, оформление такого соглашения несет меньшие риски. В этом случае, можно переквалифицировать в судебном порядке предварительный договор в ДДУ, а также признать право собственности на квартиру.
  2. Насколько стабильно финансовое положение строительной компании.Перед подписанием предварительного договора следует убедиться, что застройщик не является потенциальным банкротом. Компания, имеющая значительную задолженность перед кредиторами и дольщиками, может не выполнить своих обязательств по предварительному ДДУ.
    Некоторые строительные компании требуют внести обеспечительный платеж в рамках предварительного ДДУ равный стоимости квартиры. Как правило, добросовестные девелоперы не выдвигают таких условий и предлагают перечислить задаток в сумме, не превышающей минимального размера первоначального ипотечного взноса.

Наша компания поможет оценить возможные риски и проведет необходимый правовой и финансовый анализ застройщика.

Как составить предварительный договор и минимизировать риски

В предварительном договоре должен быть подробно прописан предмет сделки — будущий объект недвижимости. Так как основным намерением сторон такого соглашения является подписание договора долевого участия, нужно четко изложить условия итогового контракта по отчуждению и приобретению квартиры. В противном случае, суд сделает вывод о том, что стороны не смогли договориться о существенных условиях сделки и признает договор незаключенным.

Ключевой пункт предварительного договора и ДДУ — это описание жилого помещения или иного объекта недвижимости. В соглашении должна быть указана детальная информация о будущей квартире: площадь, количество комнат, номер этажа, наименование секции дома и вид отделки. В соглашении также необходимо зафиксировать полную стоимость объекта недвижимости, порядок и сроки оплаты. Более того, предварительный ДДУ должен включать пункт о том, что денежное обеспечение идет в зачет по основному договору.

Не менее важное условие — срок заключения ДДУ. Необходимо указать конкретную дату, например, не позднее 30 августа 2020 года.

Основные выводы

Безусловно не все строительные компании, предлагающие подписать предварительный договор, ведут себя недобросовестно с потенциальными клиентами. Многие крупные девелоперы применяют такие сделки, чтобы иметь возможность начать строительство до того момента, как будет оформлена разрешительная документация. Но в любом случае, прежде чем заключать предварительный договор, дольщику следует проверить надежность компании и содержание соглашения. Наши юристы помогут провести грамотный правовой анализ застройщика и оценить риски заключения такой сделки.

ЮК «Хелп Консалтинг» поможет разрешить спорные вопросы при заключении предварительного договора ДДУ.

Если договор уже подписан и возникли проблемы, наши специалисты подберут надлежащий способ защиты и проведут полное юридическое сопровождение в суде.

Связаться с нами можно по телефону, электронной почте либо адресу, которые вы найдете на странице «Контакты».

 

Автор статьи:

Шадрина Людмила Андреевна
Старший юрист
Шадрина Людмила Андреевна

НИУ Высшая школа экономики

Стаж работы: 5 лет

Выигранных дел: более 200

Подробнее о сотруднике

Будьте в курсе новостей!

Введите свой e-mail и получайте новые статьи на почту:

Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: