Что такое продажа по ДДУ — основные риски и алгоритм сделки

Это происходит потому, что дольщики, вступившие в проект долевого участия в строительстве на начальном этапе возведения здания, впоследствии по ряду причин продают недостроенные жилые помещения.

Как можно продать квартиру по ДДУ

Продажа и покупка жилья по ДДУ – это разные виды сделок. При покупке квартиры инвестор вкладывает свои деньги в строительство дома, становится дольщиком, и после возведения и сдачи дома приобретает право собственности на оплаченное им жилье. Продажа по ДДУ осуществляется путем переуступки права требования по ДДУ другому инвестору (дольщику).

Возможны два варианта совершения сделки:

1. Продажа жилого помещения по ДДУ юридическим лицом. Многие застройщики, стремясь сохранить право реализовывать квартиры без эскроу (депонирования денежных средств у третьего лица), продают строящиеся квартиры аффилированным компаниям, то есть практически самим себе, а в последствии их перепродают.
2. Продажа квартиры по ДДУ физическим лицом (дольщиком). В этом случае дольщик, полностью или частично оплативший жилое помещение, уступает свои права на него покупателю, который после совершения сделки становится участником долевого строительства.

Таким образом, речь идет о переуступке права требовать с застройщика квартиру после того, как дом будет полностью достроен и сдан. Такая сделка оформляется договором цессии (об уступке права требования).

Особенности договора переуступки (цессии)

Дольщик уступает свои права на жилье не безвозмездно, а за определенную плату, ее размер фиксируется в отдельном договоре уступки, заключаемом между продавцом и покупателем. На юридическом языке он называется цессией. По сути, договор цессии закрепляет смену дольщиков в ДДУ, на основе которого он заключается.

После совершения сделки прежний дольщик теряет все свои права по договору долевого участия в строительстве жилья, а новый приобретает эти права. Также к новому дольщику переходят все, имеющиеся у прежнего участника долевого строительства обязанности по договору долевого участия.

Вместе с тем, инвестор, передавая свои права, несет ответственность перед покупателем только за наличие и подлинность самих прав, но не отвечает ни за действия девелопера, ни за допущенные им нарушения. С этого момента новый дольщик решает любые вопросы и проблемные ситуации, связанные со строительством объекта, непосредственно с самим застройщиком, а также несет риски, связанные с заморозкой стройки, банкротством застройщика и т.д.

По договору переуступки продажа квартиры может производиться только на этапе строительства объекта. При этом конкретное время и стадию строительства законодатель не оговаривает, это можно сделать в любой период от заключения и регистрации ДДУ, до подписания с застройщиком передаточного акта.

И только после того, как новый дольщик зарегистрирует право собственности на переданную застройщиком квартиру, он сможет продать ее обычным образом (оформив сделку купли-продажи жилого помещения).

Нужно ли получать согласие застройщика

Все зависит от того, выплатил или не выплатил прежний дольщик полную стоимость по ДДУ. Если дольщик не имеет долгов по оплате и полностью расплатился с девелопером, то по закону для заключения договора переуступки своих прав разрешение застройщика на совершение сделки не требуется.

Однако ДДУ может содержать требование о получении от застройщика согласия на смену дольщиков.  Но только если будет доказано, что новый дольщик знал или должен был знать о необходимости получения согласия на проведение сделки, застройщик может потребовать признания ее недействительной.

В самом договоре долевого участия могут быть предусмотрены иные последствия совершения уступки без согласия застройщика. Например, предоставление застройщику права на односторонний отказ от ДДУ из-за такой несогласованной уступки (это разъяснено в п. 16 ПП ВС РФ от 21.12.2017 № 54).

Но лучше, конечно, действовать добросовестно и получить согласие застройщика. Это необходимо, так как помимо риска оспаривания договора уступки также есть вероятность того, что возникнут проблемы при регистрации договора в Росреестре: регистрация может быть приостановлена.

Если согласие девелопера не требуется, вполне достаточно направить ему письменное уведомление о смене дольщика. Желательно, чтобы письменное уведомление было отправлено заказным письмом с уведомлением о вручении его адресату.

Это необходимо для того, чтобы в дальнейшем не возникло никаких проблем с оформлением в собственность жилого помещения. Они могут возникнуть, если при подписании акта приема-передачи квартиры вдруг выяснится, что застройщик никакого письма не получал и вообще не в курсе, что участник ДДУ поменялся.

Если дольщик не выплатил полную стоимость жилья, то вместе с договором цессии подписывается двухстороннее соглашение о переводе долга на нового участника. Соглашение составляется между прежним и новым участниками долевого строительства. В нем указывается, что покупатель обязуется полностью расплатиться с застройщиком и соглашается принять на себя все долговые обязательства по этому договору. Также необходимо получить письменное согласие девелопера на переуступку.

Зачастую застройщики, пользуясь тем, что их голос в этом вопросе является решающим, требуют плату за свое согласие. Ее размер может быть очень внушительным, обычно плата составляет от 1% до 5 % от стоимости объекта по ДДУ. Кроме того, если квартира приобретена по ипотечному кредиту, нужно получить разрешение банка, который выдал кредит.

Оформление договора

Вместо вопроса: как продать квартиру по ДДУ, многие задаются противоположным – как законно и безопасно приобрести жилое помещение в недостроенном доме? Покупка квартиры по договору уступки прав по ДДУ – сделка достаточно рискованная. Нередко права на квартиру переуступаются не единожды, и встречаются ситуации, когда впоследствии оказывается, что проданный по переуступке объект, принадлежит совсем другому лицу.

Также сложность может возникнуть в связи с отсутствием подтверждения произведенной инвестором оплаты. Если имеется цепочка таких сделок, то подтверждение оплаты лучше иметь на каждом этапе.

Поэтому прежде чем подписывать договор, необходимо тщательно проверить все документы, причем, как самой строительной компании, так и участника долевого строительства. У застройщика должны быть в наличии:

• проектные документы с указанием сроков начала и завершения строительства;
• разрешительные документы на строительство объекта;
• правоустанавливающие и регистрационные документы на участок.

Продавец должен передать новому дольщику все документы, имеющие отношение к основному договору:

• Оригинал основного договора ДДУ с отметкой о регистрации в Росреестре;
• Предварительный договор и дополнительные соглашения (при наличии);
• Все ранее заключенные договора переуступки на данную квартиру (при наличии);
• Все имеющиеся квитанции об оплате по ДДУ (в оригинале);
• Согласие застройщика на продажу квартиры по договору долевого участия (при наличии в ДДУ соответствующего пункта);
• Разрешение супруга(и) на совершение сделки.

Также нужно поинтересоваться у самого застройщика, не имеется ли у участника просроченной задолженности или неуплаченной пени, не указанной в соглашении о переводе долга. Расчеты по ДДУ могут производиться разными способами, поэтому чтобы убедиться в оплате, лучше получить документы непосредственно от застройщика. Понадобятся: акт сверки платежей по ДДУ или справка о взаиморасчетах.

Передача документов оформляется двусторонним актом приема-передачи. По законодательству, ДДУ подлежит обязательной государственной регистрации и считается заключенным с момента этой регистрации. Соответственно, сделка по уступке прав считается совершенной в надлежащей форме и имеет юридическую силу только после того, как договор цессии пройдет положенную регистрацию в Росреестре. Продавцу стоит учесть, что с дохода, который он получил от этой сделки, ему придется заплатить налог.

Какие существуют риски при покупке жилья по переуступке прав

Приобретение квартиры на этапе строительства не напрямую у застройщика, а у физического лица связано с определенной долей риска. Продавец должен владеть тем правом, которое он переуступает другому лицу (в данном случае право требовать с застройщика квартиру). Подтверждением этого является только зарегистрированный договор долевого участия, который намного уменьшает возможные риски и исключает возможность двойных продаж одной квартиры.

Нередко дольщики заключают с застройщиком предварительный договор, на основании которого у них возникает право требовать заключения ДДУ, но не возникает права требования квартиры. Поэтому, договор цессии, заключенный на основе предварительного договора, не передает новому участнику право требования жилья. Это обстоятельство нужно обязательно учитывать при совершении данной сделки.

Минимизация рисков при покупке квартиры по ДДУ

Однако приобретение жилья по переуступке права на основе зарегистрированного ДДУ, не может полностью застраховать покупателей от всех рисков. Например, причиной переуступки права может являться затягивание девелопером сроков строительства, низкое качество возводимого объекта и т.д. Поэтому, прежде чем решиться на сделку, покупателю следует:

• внимательно изучить документы и проект застройщика;
• посмотреть, ведутся ли строительные работы, и на какой стадии они находятся;
• поинтересоваться репутацией строительной компании;
• принять другие меры для проверки безопасности сделки.

Если вы решились на покупку квартиры по ДДУ, вы должны помнить, что самому заключать сделку с застройщиком небезопасно. Многие девелоперы для снижения затрат на строительство и увеличения прибыли прибегают к различным хитростям, поэтому велика вероятность потери денежных средств. И здесь на помощь придут юристы, специализирующиеся в вопросах покупки и продажи недвижимости.

В случае, если вы обратитесь в нашу юридическую компанию, юрист проведет полную проверку застройщика:

• на основании анализа застройщика подготовит письменное юридическое заключение о наличии или отсутствии рисков банкротства застройщика;
• проверит аффилированных с застройщиком лиц, особенно тех, которые имеют негативную репутацию;
• по общедоступным и закрытым коммерческим базам проверит финансовое состояние застройщика;
• проведет консультацию;
• расскажет об имеющихся рисках заключения договора с данным девелопером.

Также, будет проведен полный анализ ДДУ, выявлены риски, возникающие при подписании договора уступки прав, на основании исследования будет дано письменное заключение юриста с разъяснением присутствующих рисков в условиях ДДУ.

Выезд юриста на подписание договора уступки обезопасит вас от написанных мелким шрифтом условий цессии и ДДУ, при необходимости разъяснит непонятные юридические формулировки. Кроме того, юрист проверит полномочия лица, подписывающего с Вами договор уступки.

Любые инвестиции, а покупка квартиры по ДДУ является одним из видов инвестиций, несут под собой определенные риски. Если вы планируете купить квартиру в строящемся доме — не экономьте на анализе застройщика и ДДУ, т.к. потерять в итоге вы можете гораздо больше.

Если застройщик не выполнил условия договора и в оговоренный в документе срок не передал вам в собственность квартиру, вы имеете право взыскать с него неустойку. Сумму неустойки можно рассчитать с помощью калькулятора ДДУ.  Здесь все просто: вы указываете цену ДДУ, затем дату передачи жилого помещения по ДДУ, которая указана в договоре долевого участия и дату подписания акта (либо дату, когда вы делаете расчет).

Чтобы обезопасить себя при оформлении договора по переуступке права и полностью исключить возможные риски, перед совершением сделки желательно получить консультацию компетентного юриста. Компания «Хелп Консалтинг» также окажет вам профессиональные юридические услуги в подготовке документов, составлении и оформлении договора и т.д..

Нередки ситуации, когда договор долевого участия подписан, а уже затем возникает какая-либо конфликтная ситуация. Это возможно и на этапе возведения дома, и уже после того, как готовый объект был сдан. В этом случае, скорее всего, потребуется обращение в суд. Крайне важно не затягивать с обращением в юридическую компанию, чтобы не пропустить срок исковой давности по ДДУ и успеть вовремя получить судебную защиту.

Чтобы связаться с нами для получения консультации или юридических услуг, обратитесь в раздел «Контакты», где вы найдете все данные для быстрой связи.

Наиболее часто встречающиеся вопросы при проведении сделок по договору ДДУ

Соответственно, продажа по ДДУ – это переуступка права требовать с застройщика передачи жилого помещения в собственность покупателя, но только после того, как жилой дом будет сдан в эксплуатацию.

Поделиться в социальных сетях:

Андрей Лихачев

Руководитель компании

10 лет опыта

Более 200 выигранных дел

Автор статьи

113 публикаций на сайте

Подробнее о специалисте