Как происходит регистрация ДДУ, и какие гарантии она предоставляет дольщикам

Реестр договоров долевого участия в строительстве

Еще несколько лет назад, принимая решение об инвестировании средств в долевое строительство, граждане не могли быть полностью уверены в успешной реализации проекта. Был велик риск остаться ни с чем, поскольку договор, ранее заключаемый с застройщиком, не давал дольщику никаких гарантий, что оплаченная им квартира не будет перепродана другому инвестору. Сегодня это исключено, строительная компания не имеет право брать плату до того момента, пока договор не пройдет положенную регистрацию. Но лучше не верить заверениям застройщика, что все в порядке, и самостоятельно проверить, включен ли ДДУ в государственный реестр договоров долевого участия в строительстве. Это может сделать каждый дольщик, независимо от региона своего проживания.

Зачем нужна регистрация ДДУ, и какие гарантии она дает дольщику

Введение в действие 214 ФЗ избавило дольщиков от множества рисков, в том числе от двойных продаж оплаченной квартиры. Раньше такое случалось достаточно часто, поскольку договор, подписываемый между участником и застройщиком, не регистрировался, и государственные органы не извещались о прошедшей сделке. Строительные фирмы распоряжались квартирами так, как считали нужным. В результате после сдачи объекта нередко на одну квартиру претендовало сразу несколько дольщиков. Именно поэтому была введена обязательная регистрация ДДУ.

Все заключенные застройщиком договоры включаются в государственный реестр, где объект закрепляется за конкретным дольщиком, и только он один имеет право требовать с застройщика квартиру после сдачи дома. Таким образом, регистрация гарантирует, что жилье не будет перепродано застройщиком другому лицу.

С 2017 года произошли еще более существенные изменения в законодательстве. Ранее застройщик мог потребовать с дольщика внесения денег сразу после подписания договора, который на тот момент еще не был зарегистрирован, и в соответствии с юридическими нормами считался незаключенным. Именно такой порядок оплаты чаще всего и практиковался застройщиками, а нередко договор подписывался еще до получения разрешения на возведение объекта. Бывали случаи, когда разрешение так и не было оформлено, а деньги дольщика растворялись вместе с недобросовестной строительной фирмой.

В результате поправок в законе, а конкретно ч.3 ст.5 214 ФЗ, теперь оплата по договору может производиться только поле его регистрации, что исключает любые неприятные последствия для дольщика.

Какие документы нужны для прохождения регистрации

Список необходимых документовЧтобы договор долевого участия был внесен в реестр, необходимо собрать определенный пакет документации как застройщику, так и дольщику. При этом существует некоторая разница в документах, предоставляемых для регистрации ДДУ с первым и последующими участниками сделки.

Документы, которые должен представить в госорганы застройщик при первичной регистрации:

  1. Разрешительные документы на возведение объекта. При этом законодатель указывает, что непредставление данных бумаг не является нарушением. Если они не переданы заявителем, то регистрирующая организация должна запросить их в инстанции, которая изначально их выдавала.
  2. План дома, который содержит все основные сведения о возводимом объекте: его местонахождение, количество помещений (в том числе жилых и нежилых), точное число машино-мест, площадь каждого объекта.
  3. Декларация проекта.
  4. Заключение органа, осуществляющего госконтроль за долевым строительством в данном населенном пункте, о соответствии строительной компании всем условиям и требованиям законодательства. Если данное заключение не предъявлено, регистрирующий орган его запрашивает самостоятельно.
  5. Договор со страховой компанией либо договор поручительства с кредитным учреждением.

При оформлении договоров со вторым и последующими дольщиками, все вышеперечисленные документы повторно не подаются, поскольку они уже имеются в регистрирующей организации. Застройщик должен только представить страховку или договор поручительства, если они были оформлены на каждого участника в отдельности.

Дольщики тоже должны подготовить определенный список документов:

  1. ДДУ, необходимо представить минимум три подлинных экземпляра: по одному для дольщика и застройщика, третий экземпляр остается в Росреестре. Если дольщиков больше, то договоры нужно распечатать в соответствии с количеством участников.
  2. Заявление, написанное застройщиком и участником.
  3. Документы дольщика, удостоверяющие его личность. Возможна подача документов не лично участником, а другим гражданином, представляющим его интересы. В этом случае нужна доверенность, заверенная нотариусом.
  4. Если ДДУ заключается одним из супругов, требуется разрешение на данную сделку второго, которое должно быть нотариально заверено.
  5. Залоговый договор на право требования, если деньги были заимствованы в кредитном учреждении.
  6. Документы на приобретаемый жилой объект, с указанием местонахождения квартиры на общем плане дома и планируемой площади помещения. Документы составляются застройщиком и согласуются с дольщиком.

Порядок проведения процедуры

После того, как будут собраны все документы, их нужно подать в Росреестр. Это можно сделать разными способами:

  • самому отнести в МФЦ или регистрирующий орган;
  • отправить почтовым отправлением с уведомлением и обязательной описью вложенных документов;
  • через портал государственных услуг.
Необходимо также оплатить госпошлину. Ее размер составляет для обычных граждан 350 рублей. При этом квитанцию об ее уплате можно не предоставлять, поскольку вся информация о платежах хранится в электронной информационной системе, к которой имеют доступ все госорганы. Однако нужно учесть, что если информация о платеже не поступит в систему, то ДДУ не будет зарегистрирован. Если документы подаются третьим способом, то при расчете госпошлины применяется понижающий коэффициент 0.7.

После подачи документов на руки заявителю выдается расписка в их получении, в которой отражается весь список предоставленных документов и дата приема. Расписка является официальной бумагой, на ее основании затем вам будет выдан ДДУ с отметкой об успешно пройденной регистрации и выписка из ЕГРП.

При регистрации ДДУ с первым дольщиком, сведения о нем заносятся в реестр заключенных договоров участия в долевом строительстве в течение недели, если документы подавались непосредственно в Росреестр. При оформлении договора через МФЦ, информация о нем поступает в реестр не позже чем через девять будних дней.

Регистрации также подлежат и другие документы, которые заключаются на основании ДДУ: дополнительные соглашения между участником и застройщиком, договор переуступки права требования, документ о прекращении договора по инициативе любой из сторон или по судебному решению.

Как проверить регистрацию договора

Далеко не всегда дольщик принимает личное участие при подаче документов на регистрацию. Зачатую эту обязанность берет на себя застройщик, включая эту услугу в список обязательных платежей для участника. Как проверить, действительно ли ДДУ внесен в реестр? Это можно сделать двумя способами:

  • Обратиться лично в Росреестр или МФУ и заказать выписку из ЕГРП;
  • Проверить регистрацию на сайте (https://rosreestr.ru/site/).

В первом случае необходимо принести  собой ДДУ, паспорт, написать заявление и оплатить 200 рублей госпошлины. Все документы подаются под расписку, а через пять дней можно получить саму выписку.

Чтобы получить информацию через Интернет. Нужно придерживаться следующего алгоритма действий:

  • зайти на сайт Росреестра в раздел электронные услуги;
  • из открывшегося перечня выбрать пункт «Справочная информация по объектам недвижимости в режиме онлайн»;
  • ввести в первую графу кадастровый № того участка, на котором возводится дом, и сформировать запрос;
  • выбрать ссылку на сведения из ЕГРП;
  • зайти в раздел «Права и ограничения»;
  • в открывшемся списке найти номер своего договора.

В заключении

Долевое строительство имеет свою специфику, которую нужно всегда учитывать, перед принятием решения об инвестировании проекта. Бдительность, а также продуманные и взвешенные действия, помогут дольщику избежать будущих проблем. Прежде чем заключить ДДУ, необходимо проверить репутацию и документы компании и проанализировать положения договора. Экспертизу договора (неопубликованная статья «Анализ ДДУ») лучше всего доверить грамотным юристам, которые проведут проверку документа на наличие всевозможных скрытых и невыгодных для участника условий. И, конечно, самое главное – расплачиваться с застройщиком нужно только после того, как договор прошел положенную регистрацию.

Все свои вопросы вы можете задать опытным юристам Общества защиты прав дольщиков. Мы поможем вам безопасно совершить сделку, проведем проверку застройщика, сделаем анализ договора. Если у вас возникли споры со строительной компанией, мы поможем разрешить их в вашу пользу с максимальной для вас выгодой. Обращайтесь к нам с любыми вопросами и проблемами. Для связи  нашими специалистами используйте данные со страницы «Контакты».

 

Будьте в курсе новостей!

Введите свой e-mail и получайте новые статьи на почту:

Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: