Все нюансы заключения дополнительного соглашения с застройщиком

Строительство многоквартирного жилого дома занимает больше одного года. За это время могут происходить различные события, которые становятся основанием для внесения изменений в действующий договор долевого участия. Закон не предусматривает переписывание текста основного документа, а предоставляет возможность застройщикам и дольщикам оформлять доп соглашение к ДДУ. Количество таких дополнений не ограничено, поскольку стороны вправе свободно и многократно выражать собственное волеизъявление. Подписанное дополнительное соглашение к договору долевого участия необходимо официально зарегистрировать. Если регистрация отсутствует, то документ считается незаключенным и не подлежит исполнению.

09.04.2017
59
2
0

Доп соглашение к договору ДДУ: определение и основания заключения

Дополнительное соглашение к договору долевого строительства – это письменный документ, который заключается между участником и строительной компанией. Цель подписания – внесение уточнений и дополнений в первоначальные договоренности. Потребуется добровольное согласие обеих сторон с содержанием всех изменений, которые вносятся в текст основного документа. Инициировать подписание доп соглашения от застройщика или дольщика можно на протяжении всего периода действия двусторонних обязательств.

Распространенные причины для подписания допсоглашения:

  1. досрочное расторжение ДДУ;
  2. смена договорной подсудности;
  3. изменение качественных параметров недвижимости;
  4. перенос сроков передачи объекта долевого строительства участнику;
  5. изменение количества или состава участников;
  6. перенос согласованных ранее сроков оплаты.

Зачастую девелопер инициирует заключение дополнительного соглашения к ДДУ по первым четырем пунктам, приведенным выше. Исключения составляют две заключительные причины. Когда меняется состав дольщиков или периодичность и размеры выплат, участники предлагают внести поправки в договор.

Доп соглашение к договору долевого участия может снимать груз ответственности за нарушения, допущенные застройщиком. Стороны вынуждены соглашаться или отвергать предложения о менее привлекательных условиях сотрудничества. Компании-застройщики могут оказывать давление на участников или навязывать подписание дополнений.

Дополнительное соглашение к договору ДДУ: порядок оформления

Не существует единого формата и обязательных требований к содержанию допсоглашения. Проект документа вправе предложить любая из сторон. Справа на странице можно увидеть фотографию. На ней изображено, в качестве примера, не подписанное дополнительное соглашение к ДДУ о переносе сроков сдачи многоквартирного дома и других изменениях. (Нажмите на это изображение, чтобы увеличить исходный масштаб или распечатать фото).
В документе обычно присутствуют следующие сведения:

  • дата и место заключения дополнительного соглашения к ДДУ;
  • реквизиты сторон, которые подписывают дополнение к договору;
  • информация о договоре, в который вносятся изменения;
  • указываются новые формулировки со ссылками на редактируемые пункты;
  • срок действия или условия пролонгации, время вступления в силу изменений;
  • реквизиты и подписи сторон, печать компании-застройщика.

Важно!

А нужно ли регистрировать доп соглашение к ДДУ? Согласно требованиям действующего законодательства, если исходный документ прошел госрегистрацию, то необходимо официально зарегистрировать каждое последующее изменение.

Чтобы регистрация дополнительного соглашения к договору долевого участия в Росреестре прошла без заминок, регистратору понадобятся:

  • удостоверение личности стороны-участника;
  • оригиналы допсоглашений (в трех экземплярах, один из которых остается у регистратора);
  • доверенность уполномоченного застройщиком лица, содержащая полномочия на регистрацию дополнительного соглашения к ДДУ в Росреестре;
  • квитанция об уплате государственной пошлины.

Если заявитель подает документы непосредственно через местное отделение Росреестра, то спустя 7 рабочих дней процедура будет закончена. А регистрация дополнительного соглашения к договору долевого участия в МФЦ займет на 2 дня больше времени. Незарегистрированное допсоглашение считается незаключенными и не имеет юридической силы. Профессиональная консультация юриста ЮК «Хелп Консалтинг» поможет избежать убытков и нарушения прав.

Важно!

Таким образом, ответ на вопрос “нужно ли регистрировать дополнительное соглашение к ДДУ в Росреестре” – очевиден. Только после прохождения официальной процедуры возможна защита прав дольщика.

Что если одна из сторон намеренно отказывается зарегистрировать согласованные и подписанные изменения? Судебный орган по требованию компании-застройщика или дольщика вправе вынести соответствующее решение о регистрации сделки, согласно п. 2 ст. 165 ГК РФ. Также предусмотрено возмещение понесенных истцом убытков, когда умышленно задерживается обязательная регистрация дополнительного соглашения к договору долевого участия.

Дополнительное соглашение к ДДУ: подписывать или отказаться?

Проекты дополнений девелоперы пересылают участникам по обычной или электронной почте. Иногда задействуется служба курьерской доставки, когда посыльный выдает конверт под личную роспись получателя. Такой способ ускоряет процесс, если срочно требуется подписание и последующая государственная регистрация дополнительного соглашения к ДДУ.

Дольщик вправе отреагировать на запрос, используя 3 варианта действий:

  1. Согласиться с предложением и подписать бумаги.
  2. Отказаться и сообщить отправителю об отказе.
  3. Полностью проигнорировать, оставить без ответа.

Независимо от принятого решения, важно детально перечитать, в частности, доп соглашение с застройщиком о переносе сроков сдачи объекта или изменении качественных характеристик жилого дома. Потребуются юридические услуги для оценки финансовых рисков и других последствий изменения первоначального текста договора.

Важно!

Настойчивость и поспешность девелопера с подписанием и регистрацией дополнительного соглашения к договору ДДУ может свидетельствовать о желании последнего освободить себя от ответственности. Несогласие с некоторыми пунктами поправок или формулировками дает законное основание для отказа подписывать предоставленные документы.

Нужно ли подписывать доп соглашение о переносе сроков сдачи дома, если права дольщика ущемляются? Подписание договоров – это гарантированное право, а не обязанность. Молчание гражданина не свидетельствует о безоговорочном принятии предложения (акцепте), как следует из статьи 438 ГК РФ. Если ответ или мотивированный отказ отсутствует, то договорные отношения продолжаются на согласованных ранее условиях.

Когда подписание дополнительного соглашения к ДДУ неуместно

Строительные компании настаивают на изменении формата сотрудничества с наступлением сложных экономических или форс-мажорных ситуаций. Что произойдет, если поспешить с решением, не уточнив причины такой инициативы? Можно добровольно лишиться привилегий, которые положены по закону. Рассмотрим распространенные случаи, когда девелоперы инициируют изменения.

Доп соглашение к ДДУ о переносе сроков передачи объекта

Нарушение сроков сдачи дома – это наиболее частая причина заключения допсоглашения. Предложение от застройщика обычно поступает перед приемкой дома госкомиссией (как в образце выше) или после ввода в эксплуатацию. Пока такое соглашение к договору долевого участия не зарегистрировано в Росреестре, с девелопера не снимается ответственность за задержку. Строительная компания попытается сэкономить на компенсации дольщику убытков.

После получения официального предложения принятие решения оставлено на личное усмотрение второй стороны. Если регистрация дополнительного соглашения к ДДУ состоялась, то в будущем не будет возможности взыскать с застройщика неустойку. Эта финансовая санкция рассчитывается с учетом 1/150 ставки рефинансирования Центробанка от цены ДДУ за каждый день просрочки.

Досрочное расторжение основного договора

Девелопер заявляет о желании прекратить договорные отношения. Для этого компания отсылает дольщику дополнительное соглашение к договору долевого участия, которое подлежит регистрации. Такой поворот событий выгоден участнику, если это совпадает с изменением личных обстоятельств или намерений.

Чем чревато решение о расторжении договора из-за систематического невыполнения обязательств со стороны застройщика? Согласие гражданина лишает его права на получение положенной компенсации. Максимальный срок, выделенный застройщику на возмещение убытков после прекращения действия договора, составляет 20 рабочих дней. Согласие на подписание доп соглашения к ДДУ с последующей регистрацией – это добровольная инициатива участника. В большинстве случаев принятие предложения строительной компании ущемляет интересы дольщика.

Как правило, сумма возмещения по допсоглашению оказывается меньше, чем взысканная в судебном порядке. Юридическая компания «Хелп Консалтинг» поможет восстановить справедливость. Наши сотрудники также специализируются на защите прав клиентов, когда оформляется дополнительное соглашение к ДДУ об изменении цены договора или площади помещений.

Изменение подсудности

Такой повод для внесения уточнений в основной документ редко подходит участнику. По умолчанию дольщик вправе обратиться в суд по месту своей регистрации, юридическому адресу фирмы-застройщика или месту строительства объекта. Девелоперы стремятся перенести рассмотрение споров в регионы, где существует судебная практика по значительному снижению суммы неустойки.

Что делать, когда участнику предлагают подписать доп соглашение об изменении подсудности в договоре долевого участия? Важно учесть, не обяжет ли принятие предложения стороны обращаться только в третейский суд для урегулирования споров. Такое изменение лишит дольщика преимуществ, которые ему предоставляет закон о защите прав потребителей.Больше информации можно получить на нашем сайте в статье «Подсудность по договору долевого участия».

Важно!

Стоит ли соглашаться дольщику на заключение и регистрацию доп соглашения к ДДУ в Росреестре? Это его личное дело, но важно быть особенно осторожным. Застройщик обычно защищает собственные интересы, а не переживает о благополучии участника. Реальность такова, что участник проиграет в выплатах компенсации или в сроках получения обещанного жилья.

В этой статье рассмотрены нюансы заключения доп соглашения к договору долевого участия. Если инициатива подписания исходит от строительной компании, то советуем обратиться за консультацией к практикующим юристам ЮК «Хелп Консалтинг». Поможем разобраться в ситуации, разработаем выигрышный вариант поведения, окажем комплексное юридическое сопровождение. Защитим интересы клиентов на досудебной стадии урегулирования спора и при судебном разбирательстве.

Поделиться статьёй в социальных сетях:

Комментарии

Н
наталья
27.04.2017
Добрый день.Разьясните пожалуйста.Я купила новостройку по договору уступки.Мне выдали документы:1.договор купли продажи зарегистрированный. 2.дополнительное соглашение к дду, об изменении в приложении дду в связи с разделением 2-х комнатной кв.на 2-е однокомнатные(одну из которых я купила). 3.ДДУ В доп.соглашении через год нашли серьезную ошибку.Суть ошибки в приамбуле номер дома указан верно, в следующих пунктах номер дома соседнего.В моем договре адрес указан верно.Сейчас они хотят текущей датой оформить доп.соглашение к доп.соглашению.Больше никаких документов не оформлять со мной.Оба соглашения будут заключены между застройщиком и участником долевого строительства.Как может навредить данная ситуация мне? Заранее очень благодарна.Наталья.
Ответить
А
Администратор
28.04.2017
Добрый день, Наталья. На сайте мы не консультируем. Вы можете обратиться за бесплатной консультацией по любому каналу связи, указанному в разделе "Контакты".

Запишитесь на консультацию

Статьи

25.01.2019
11 советов дольщику при взыскании неустойки с застройщика по ДДУ

Добрый день, уважаемые дольщики! Меня зовут Андрей Лихачев. Я управляющий партнер юридической компании “Хелп Консалтинг”. Хочу представить вам самую важную и самую информативную статью нашего сайта. В этой статье я собрал для вас наиболее полезные, актуальные и рабочие советы по взысканию неустойки с застройщика по договору долевого участия. Тут содержится выжимка советов и лайфхаков. Проведя несколько сотен судебных процессов по взысканию неустойки с застройщика, мы наработали огромный опыт и готовы им поделиться. В этой статье я развеял некоторые мифы о неустойке по ДДУ. Эта статья уже учитывает изменения практики взыскания неустойки с застройщика в арбитражных судах и не только! Мы регулярно обновляем эту статью, внося в нее самые последние изменения правоприменительной практики.

16.08.2019
ТОП 3 ошибки дольщиков, которые уменьшают размер неустойки

Получение компенсации за просрочку по ДДУ – не самое простое дело, особенно когда дольщик уже совершил много ошибок. Приведем пример из нашей практики. К нашим юристам обратился клиент: суд отказал в выплате неустойки по договору долевого участия. Клиент просил, чтобы мы взялись за апелляцию. Изучив материалы дела и представленные сторонами доказательства, наши эксперты сделали неутешительный вывод: с помощью апелляции уже ничего не изменить. Хитрый девелопер «прогнул» дольщика на перенос сроков, а тот не сумел грамотно выстроить защиту из-за незнания законодательства. Клиент предлагал хорошую оплату, но мы не стали браться за это дело, ведь с точки зрения законодательства отказ был правомерен. Для нас важнее результат нашей работы и репутация компании, чем банальная продажа юридических услуг.

05.05.2017
Что должен знать дольщик о ФЗ 214 перед заключением ДДУ

Основные действующие лица долевого строительства – девелопер и дольщик. Долгое время отношения между ними развивались по сценарию, разработанному застройщиком, финал которого был непредсказуем. Никто не мог сказать заранее, дойдет ли проект до своего логического завершения – окончания строительства и передачи жилья всем участникам, или граждане, вложившие деньги, так и останутся дольщиками, только уже в статусе обманутых. В 2005 году произошли существенные изменения, вступил в действие 214 ФЗ, который пресек анархию в этой сфере и значительно усложнил жизнь недобросовестным строительным компаниям. За двенадцать лет закон претерпел множество изменений, сегодняшние дольщики защищены намного больше, чем их предшественники, но некоторые риски все-таки еще остаются.

04.10.2019
Ведущие юристы по ДДУ — залог победы для дольщика

В последнее время произошли существенные изменения в сфере долевого строительства. Усилия государства по защите дольщиков дают весомые результаты, законодательство ужесточило требования к застройщикам и повысило их ответственность за неисполнение своих обязательств. Но, несмотря на это, существует еще достаточно много рисков, с которыми может столкнуться дольщик на пути к своему новоселью. Чтобы предупредить наступление нежелательных последствий, а также свести к минимуму возможные риски, рекомендуется обратиться за консультацией к юристу еще на этапе заключения договора долевого участия. Если проблемы  все-таки возникли, юрист по ДДУ поможет дольщику решить споры с застройщиком в свою пользу и получить с нарушителя максимально возможную компенсацию.

31.01.2017
Куда обращаться, если Вы — обманутый дольщик

В наше время такие слова как «ипотека», «дольщик» прочно вошли в повседневную жизнь и уже не пугают простого обывателя. Не смотря на это, по-прежнему существует риск из просто дольщика превратиться в дольщика обманутого. Произойти это может по разным причинам: как из-за недобросовестного застройщика, так и из-за форс-мажорных обстоятельств. И тогда можно услышать вопрос от тех, кто попал под категорию обманутые дольщики – куда обращаться со своей бедой? Особенно остро этот вопрос может встать вследствие переживаемого в настоящее время периода экономического кризиса. Не обошла стороной проблема обманутых дольщиков и такие крупные регионы как Москва и Московская область. Окончательно же разрешить ее пока, к сожалению, не получается. В любом случае, отвечая на вопрос - что делать обманутым дольщикам, ответ таков: не стоит отчаиваться, а свои нарушенные права участника долевого строительства нужно отстаивать.