В чем различие между договором переуступки (цессии) и ДДУ

Сегодня многие граждане стремятся приобрести жилье в новостройке. Недорогая цена, улучшенная планировка, соответствующая современным стандартам, новые коммуникации – все это делает долевое строительство привлекательным для инвесторов. Принять долевое участие в строительстве своей будущей квартиры можно, заключив договор застройщиком. Но есть другой вариант, который актуален в том случае, если свободных квартир на интересующем объекте уже не осталось: приобрести жилье по договору уступки у дольщика, ранее вложившего деньги в данный проект. Несмотря на то, что конечная цель обеих сделок – получение квартиры в новостройке, но есть существенное отличие ДДУ от переуступки. В чем заключается их разница, будем разбираться.

Общие черты сделок

Как было замечено выше, обе сделки ставят целью получение жилья в данном строящемся объекте у конкретного застройщика. Кроме этого, у них имеются и другие схожие черты:

  1. Предметом и ДДУ, и соглашения о переуступке является одна и та же квартира с неизменными характеристиками, которая на момент совершения сделки еще не существует, а только строится.
  2. Оба договора должны пройти обязательную регистрацию в органах Росреестра. Без этой процедуры и тот, и другой договор считаются незаключенными.
  3. Оплата по обеим сделкам производится после прохождения регистрации.

Вот, пожалуй, и все общие черты данных сделок.

Правовая природа договоров

Чтобы понять, чем отличается договор ДДУ от переуступки, прежде всего, остановимся на их правовой природе. Оба они имеют гражданско-правовую основу. Отношения, возникающие из ДДУ, регулируются 214 ФЗ, в то время как цессия регулируется нормами ГК РФ.

Из этих двух договоров основным является ДДУ, который заключается напрямую с застройщиком. Именно в договоре долевого участия отражаются все ключевые моменты сделки: подробное описание объекта строительства, цена жилья и порядок оплаты, срок его передачи дольщику, гарантии, предоставляемые застройщиком. В момент подписания ДДУ стороны могут изменить условия договора и внести в него определенные коррективы.

Переуступка заключается с участником ДДУ и на его основе. При этом участником может выступать как лицо физическое, так и юридическое, которое на данный момент является правообладателем ДДУ. Цессия не прекращает действие и не изменяет условий основного договора, а лишь фиксирует переход права на предмет основного договора (будущую квартиру) от одного лица к другому. Новый участник, вступая в ДДУ, никоим образом не может повлиять на его положения. Таким образом, цессия закрепляет смену участников в ДДУ, оставляя неизменными все его условия.

Договор участия в строительстве на конкретный объект заключается только один раз, в отличие от цессии. Права требования на квартиру в период ее строительства могут переуступаться множество раз. Главное условие, чтобы цедент (продавец) реально обладал правами, которые он передает цессионарию (покупателю). Это является основным и самым важным условием договора переуступки, именно за действительность своих прав он несет всю полноту ответственности перед покупателем, но больше ни за что.

После завершения сделки цедент перестает быть участником долевого проекта, он не может никаким образом повлиять на условия ДДУ, его также не касаются отношения нового дольщика и застройщика. Правопреемник не может предъявлять претензии к цеденту, все свои вопросы и претензии он должен адресовать только застройщику.

В какие сроки могут заключаться сделки

ДДУ может быть заключен с застройщиком на любом этапе стройки, начиная от рытья котлована, и до завершения строительства. Обычно ДДУ оформляют на ранних этапах строительства, когда цена недвижимости наиболее низкая. Главное условие – у застройщика должно иметься в наличии разрешение на возведение объекта, выданное специализированными государственными службами. В 214 ФЗ не указан крайний срок регистрации ДДУ, что вызывает неоднозначную судебную практику по этому вопросу. Как правило, сделка совершается до введения объекта в эксплуатацию.

Договор переуступки также может оформляться в любой момент строительства объекта, но только после того как ДДУ будет зарегистрирован в Росреестре. При этом крайним сроком, после которого переуступка невозможна, является подписание дольщиком приемо-передаточного акта. Получается, что уступка может производиться и после введения объекта в эксплуатацию, т.к. между сдачей дома госкомиссии и передачей объекта дольщику проходит от нескольких месяцев, до двух лет.

Отличия в стоимости и оплате

ДДУ и договор уступки отличаются друг от друга своей стоимостью и способами оплаты. Как правило, стоимость цессии всегда выше, чем цена основного договора. И этому есть несколько причин. Цена ДДУ равна стоимости квартиры. Она является фиксированной и неизменной весь период действия договора. Договор переуступки практически всегда совершается на возмездной основе и помимо цены ДДУ включает в себя стоимость самой уступки. Покупатель оплачивает вознаграждение продавцу за возможность получить его права на строящееся жилье.

Здесь существует еще один важный момент, который зависит от того, выплачена или нет застройщику полная стоимость квартиры. По закону переуступка может осуществляться тогда, когда дольщик полностью расплатился с застройщиком. Если за продавцом остался долг, уступка возможна при определенных условиях: дополнительно придется оформлять соглашение с покупателем о переходе на него долговых обязательств прежнего дольщика. Без соглашения о переходе долга договор цессии будет считаться незаключенным и не пройдет регистрацию в Росреестре.

Кроме того, при наличии долгов в отношения между прежним и новым участником вмешивается застройщик, от которого требуется получить согласие на сделку. Оно также является обязательным. Согласие, как правило, является платным, это негласное правило застройщиков, которые обычно берут от 1 до 5% от стоимости квартиры. Данная сумма, естественно, нигде в документах не фигурирует.

Нужно отметить, что по общепринятым правилам при отсутствии долгов по оплате сделку можно совершать без разрешения застройщика. Однако в законе также присутствует оговорка, что если в договоре имеется условие, обязывающее предоставить согласие девелопера, то его необходимо получить, даже если дольщик полностью расплатился за квартиру. Практика показывает, что данное условие имеется практически в каждом ДДУ.

Основания для расторжения договоров

Договор уступки может быть аннулирован по общим основаниям, изложенным в 450-451 статьях ГК РФ. Таковыми могут являться либо взаимное соглашение между сторонами договора, либо отказ одной из сторон от дальнейшего выполнения договора по следующим основаниям:

  • если данный порядок расторжения предусмотрен договором цессии;
  • по судебному решению, которое принято на основании заявления, поступившего от одной из сторон в связи с невыполнением своих обязательств другой стороной договора;
  • по решению судебного органа, если обстоятельства, при которых был заключен договор, кардинально изменились. При этом данное изменение невозможно было предвидеть заранее, а также невозможно преодолеть.

ДДУ с застройщиком также может быть прекращен либо в одностороннем порядке, либо по судебному решению по основаниям, предусмотренным 9 статьей 214 ФЗ. К таковым относятся:

  • задержка строительства на два месяца и более, а также при полной остановке стройки;
  • существенное нарушение качественных характеристик объекта;
  • не исправление в срок дефектов строительства;
  • прекращение поручительства по ДДУ;
  • изменение площади объекта более чем на 5% в любую сторону.
Покупателю уступки нужно учесть, что он не сможет расторгнуть ДДУ просто по своему желанию, если строительная компания добросовестно выполняет все его условия и не допускает никаких нарушений. Следует также иметь в виду, что при аннулировании договора с застройщиком деньги, уплаченные за уступку, а также проценты, отданные застройщику за его согласие на сделку, дольщику не вернутся. Назад он сможет получить только цену договора, а также взыскать со строительной фирмы положенную по закону неустойку.

Участие в долевом проекте – долгий и сложный процесс. Нередко на пути к новоселью дольщика поджидает немало неприятных событий, предусмотреть которые возможно на самом начальном этапе. Избежать проблем в долевом строительстве помогут опытные адвокаты Общества защиты прав дольщиков, которые подскажут, посоветуют и проконсультируют по любым вопросам. Свяжитесь с нами по координатам, оставленным в разделе «Контакты».

 

Будьте в курсе новостей!

Введите свой e-mail и получайте новые статьи на почту:

Понравилась статья? Поделиться с друзьями: