Договор ДДУ и договор переуступки – в чем разница

Все это делает долевое строительство более привлекательным, но и более рискованным мероприятием. Принять долевое участие в строительстве многоквартирного жилого дома можно, заключив договор с застройщиком. Но есть другой вариант, который актуален в том случае, если свободных квартир на интересующем объекте уже не осталось: приобрести жилье по договору уступки у дольщика, ранее вложившего деньги в данный проект.

Общие черты сделок

Итак, обе сделки ставят конечной целью получение в собственность жилого помещения в данном строящемся объекте у конкретного застройщика. Кроме этого, у них имеются и другие схожие черты:

1. И ДДУ (сюда же можно добавить договор инвестирования), и соглашение о переуступке направлены на получение в собственность жилого помещения, которое на момент совершения сделки еще не существует, а только строится.
2. Оба договора должны пройти обязательную регистрацию в Росреестре. Без этой процедуры и тот, и другой договор считаются незаключенными.
3. Оплата по обеим сделкам производится после прохождения регистрации.

Вот, пожалуй, и все общие черты данных сделок.

Правовая природа договоров

Чтобы понять, чем отличается договор ДДУ от договора уступки прав требований (ДУПТ), прежде всего, остановимся на их правовой природе. Оба они являются гражданско-правовыми. Отношения, возникающие из ДДУ, регулируются 214 ФЗ, в то время как цессия регулируется нормами ГК РФ.

Из этих двух договоров основным является ДДУ, который заключается напрямую с застройщиком. Именно в договоре долевого участия отражаются все ключевые моменты сделки: подробное описание объекта строительства, цена жилья и порядок оплаты, срок его передачи дольщику, гарантии, предоставляемые застройщиком. В момент подписания ДДУ стороны могут скорректировать условия договора.

Стоит немного остановиться на предварительном договоре долевого участия, так как многие дольщики путают эти два понятия: ДДУ и предварительный ДДУ. Предварительный договор долевого участия – это своего рода договор о намерениях, не более того, в нем стороны, всего лишь, прописывают обязательства заключить в дальнейшем основной договор. Собственно, никаких иных обязательств в предварительном  ДДУ застройщик на себя и не принимает. ПДДУ  нигде не регистрируется, соответственно, он не дает участнику никаких прав на получение в собственность квартиры или взыскание неустойки по ДДУ в случае неисполнения застройщиком своих обязательств.

Но потенциальный дольщик без помощи опытного юриста вряд ли сможет разобраться во всех нюансах любого из договоров:

• зачастую в ДДУ прописываются скрытые комиссии и дополнительные платежи, например, за регистрацию договора, за разрешение на переуступку и т.п.;
• нередко застройщик оставляет себе лазейки для одностороннего изменения сроков сдачи объекта;
• бывают случаи, когда девелопер завуалировано прописывает возможность изменения каких-либо физических характеристик жилого помещения, к примеру, его конфигурацию или площадь;
• другие, часто обременительные для дольщика, условия.

Юристы, специализирующиеся на оказании юридических услуг в сфере недвижимости настоятельно рекомендуют потенциальным дольщикам не подписывать никаких договоров без их анализа сотрудниками юридической компании. Юристы ЮК «Хелп Консалтинг»:

1. Проведут полный правовой анализ условий ДДУ или ДУПТ.
2. Изучат документ на предмет наличия скрытых комиссий или завуалированных дополнительных условий, прочих нежелательных для дольщика пунктов договора.
3. Определят риски, которые могут возникнуть при регистрации договора в Росреестре, на стадии приемки объекта и т.п.
4. Проведут консультацию с клиентом по итогу проведенного анализа.

Кроме анализа договоров, мы можем оказать вам услуги по проверке надежности застройщика:

• его финансового положения;
• судебных дел застройщика;
• его разрешительной документации;
• деловой репутации девелопера.

Но, конечно, самым оптимальным для потенциального участника долевого строительства будет заключение с юридической компанией договора по сопровождению сделки «под ключ». Таким образом, вы сможете избежать очень многих «подводных камней» при заключении договора долевого участия или ДУПТ. Без помощи грамотного специалиста вы остаетесь один на один с опытными юристами компании-застройщика, и хорошо, если вашим оппонентом в сделке будет чистоплотный в юридическом плане девелопер.

Договор цессии — есть ли отличие от договора переуступки

Договор цессии – это соглашение, согласно которому одно физическое (либо юридическое) лицо передает (уступает) другому какое-либо право требования. В данном случае участник долевого строительства, заключивший с застройщиком ДДУ, передает (продает) свое право требования третьему лицу, которое, в свою очередь, получает это право. Таким образом, договор цессии ничем не отличается от договора переуступки, то есть, фактически это одно и то же.

Договор уступки прав заключается с участником долевого строительства на основе ДДУ. При этом участником может выступать как лицо физическое, так и юридическое, которое на данный момент является правообладателем по ДДУ. Цессия не прекращает действие и не изменяет условий основного договора, а лишь фиксирует переход права на объект основного договора (будущую квартиру) от одного лица к другому. Новый участник, становясь стороной  ДДУ, никоим образом не может повлиять на его положения. Таким образом, цессия закрепляет смену участников в ДДУ, оставляя неизменными все его условия.

Договор участия в долевом строительстве на конкретный объект заключается только один раз в отличие от цессии. Права требования на квартиру в период ее строительства могут переуступаться множество раз. Главное условие, чтобы цедент (продавец) реально обладал правами, которые он передает цессионарию (покупателю). Это является основным и самым важным условием договора переуступки, именно за действительность своих прав он несет всю полноту ответственности перед покупателем, но больше ни за что.

После завершения сделки продавец права требования перестает быть участником долевого строительства,  а  покупатель (правопреемник) после подписания договора не может предъявлять претензии к продавцу. Отныне все свои вопросы и претензии он должен адресовать только застройщику.

В какие сроки могут заключаться сделки

ДДУ может быть заключен с застройщиком на любом этапе стройки, начиная от рытья котлована, и до завершения строительства. Обычно ДДУ оформляют на ранних этапах строительства, когда цена недвижимости наиболее низкая. Главное условие – у застройщика должно иметься в наличии разрешение на возведение объекта, выданное специализированными государственными органами. В 214 ФЗ не указан крайний срок регистрации ДДУ, что вызывает неоднозначную судебную практику по этому вопросу. Как правило, сделка совершается до введения объекта в эксплуатацию.

Договор переуступки также может оформляться в любой момент строительства объекта, но только после того как ДДУ будет зарегистрирован в Росреестре. При этом крайним сроком, после которого переуступка невозможна, является подписание дольщиком передаточного акта. Получается, что уступка может производиться и после введения объекта в эксплуатацию, т.к. между сдачей дома госкомиссии и передачей объекта дольщику проходит от нескольких месяцев, до двух лет.

Чем мы можем вам помочь

Застройщики часто навязывают свои услуги по подготовке договора уступки прав требования, завышая стоимость его составления в разы. Более того, в случае неверного составления договора уступки и сбора документов, велики риски приостановки регистрации документа в Росреестре.

Но вы можете обратиться за помощью в нашу юридическую компанию. Чем мы сможем вам помочь:

1. Первое и самое основное. Мы составим договор уступки прав в соответствии со всеми юридическими требованиями.
2. Второе. Часто застройщик уклоняется от выдачи согласия на переуступку прав, а некомпетентные сотрудники Росреестра, не имея оснований, приостанавливают регистрацию и запрашивают согласие застройщика. Мы поможем Вам собрать доказательства уклонения застройщика от выдачи согласия и добьемся регистрации договора в Росреестре.
3. Третье. Если дом уже введен в эксплуатацию и ему присвоен кадастровый номер, то велика вероятность приостановки регистрации договора. Действия Росреестра в данных случаях, зачастую, неправомерны, но если обжаловать приостановку/отказ через суд — уйдут месяцы на то, чтобы получить положительное решение суда. Мы сделаем все возможное, чтобы решить проблему в досудебном порядке.
4. При необходимости мы можем прописать в договоре уступки условие о сохранении за первоначальным дольщиком права требования неустойки в связи с просрочкой передачи объекта по ДДУ.

Отличия в стоимости и оплате

Договор переуступки практически всегда совершается на возмездной основе и помимо цены ДДУ включает в себя стоимость самой уступки. Покупатель оплачивает вознаграждение продавцу за возможность получить его права на строящееся жилье.

Здесь существует еще один важный момент, который зависит от того, выплачена или нет застройщику полная стоимость квартиры. Если за продавцом остался долг, уступка возможна при определенных условиях: дополнительно придется оформлять соглашение с покупателем о переходе на него долговых обязательств прежнего дольщика. Без соглашения о переходе долга договор цессии не пройдет регистрацию в Росреестре и, соответственно, будет считаться незаключенным.

Кроме того, при наличии долгов в отношения между прежним и новым участником вмешивается застройщик, от которого требуется получить согласие на сделку. Оно также является обязательным. Согласие, как правило, является платным, это негласное правило застройщиков, которые обычно берут от 1 до 5% от стоимости квартиры. Данная сумма, естественно, нигде в документах не фигурирует.

Нужно отметить, что по общепринятым правилам при отсутствии долгов по оплате сделку можно совершать без разрешения застройщика. Однако, зачастую, в договоре имеется условие, обязывающее предоставить согласие девелопера, и лучше не рисковать, получить согласие, чтобы потом избежать проблем при регистрации договора уступки в Росреестре. Практика показывает, что данное условие имеется практически в каждом ДДУ.

Основания для расторжения договоров

Договор уступки может быть расторгнут по общим основаниям, изложенным в 450-451 статьях ГК РФ. Таковыми могут являться либо взаимное соглашение между сторонами договора, либо отказ одной из сторон от дальнейшего исполнения договора по следующим основаниям:

• если данный порядок расторжения предусмотрен договором цессии;
• по судебному решению, которое принято на основании заявления, поступившего от одной из сторон в связи с невыполнением своих обязательств другой стороной договора;
• по решению судебного органа, если обстоятельства, при которых был заключен договор, кардинально изменились. При этом данное изменение невозможно было предвидеть заранее, а также невозможно преодолеть.

ДДУ с застройщиком также может быть прекращен либо в одностороннем порядке, либо по судебному решению по основаниям, предусмотренным 9 статьей 214 ФЗ. К таковым относятся:

• задержка строительства на два месяца и более, а также полная остановка стройки;
• существенное нарушение качественных характеристик объекта;
• неисправленные в срок дефектов строительства;
• изменение площади объекта более чем на 5% в любую сторону.

Приобретателю прав по договору уступки нужно учесть, что он не сможет расторгнуть ДДУ просто по своему желанию, если строительная компания добросовестно выполняет все его условия и не допускает никаких нарушений. Но можно попытаться расторгнуть договор по соглашению с застройщиком. Следует также иметь в виду, что при аннулировании договора с застройщиком по 214-ФЗ деньги, уплаченные за уступку, а также проценты, отданные застройщику за его согласие на сделку, дольщику не вернутся. Назад он сможет получить только цену ДДУ, а также взыскать со строительной фирмы положенную по закону неустойку.

Участие в долевом строительстве – долгий и сложный процесс. Нередко на пути к новоселью дольщика поджидает немало неприятных событий, предусмотреть которые возможно на самом начальном этапе. Избежать проблем в долевом строительстве помогут эксперты юридической компании «Хелп Консалтинг», которые проконсультируют вас по любым вопросам. Свяжитесь с нами по координатам, оставленным в разделе «Контакты».

Поделиться в социальных сетях:

Андрей Лихачев

Руководитель компании

10 лет опыта

Более 200 выигранных дел

Автор статьи

113 публикаций на сайте

Подробнее о специалисте