Особенности заключения ДДУ после ввода в эксплуатацию

Встречаются ситуации, когда граждане становятся участниками долевого строительства и заключают ДДУ после ввода в эксплуатацию. Покупая квартиру в готовой новостройке, не придется долго ждать окончания строительства и передачи ключей от застройщика. Многих привлекает стоимость недвижимости, планировка, расположение и т.д. Вот только на вопрос: возможно ли заключение ДДУ после ввода объекта в эксплуатацию, нет однозначного ответа. Единой позиции нет и у судов, о чем говорит судебная практика: по одинаковым делам принимаются диаметрально противоположные решения.

28.06.2017
37
0
0

Заключение ДДУ после ввода дома в эксплуатацию

Взаимоотношения между строительной компанией и инвестором регулирует договор участия в долевом строительстве. Застройщик обязан построить дом и после сдачи его в эксплуатацию, передать жилье дольщику, который, в свою очередь, должен своевременно оплатить и принять готовую квартиру. По закону №214-ФЗ, ДДУ считается заключенным и приобретает юридическую силу только после государственной регистрации в Росреестре. Оплата по договору также должна производиться после регистрации.
Закон №214-ФЗ не дает четкого ответа на вопрос: можно ли заключать ДДУ после ввода дома в эксплуатацию. Но и прямого запрета также нет, что и порождает неоднозначную судебную практику. Встречаются случаи отказа в регистрации договоров, заключенных после сдачи дома.

Важно!

Вместе с тем, вопрос о том, можно ли заключать ДДУ после ввода дома в эксплуатацию, в 214 ФЗ не освящен. Прямого указания о таком запрете в законе нет, что и порождает неоднозначную судебную практику. Однако есть многочисленные случаи отказа в регистрации договоров, заключенных после того, как дом сдан.

Риски при заключении ДДУ в сданном доме

Иногда стороны приступают к выполнению еще незарегистрированного договора. Обычно это происходит так: застройщик требует уплатить цену договора сразу после его подписания, дольщик, опасаясь, что квартира будет продана другому участнику, вносит указанную сумму. По сути, деньги вносятся безосновательно, так как по закону незарегистрированный договор не считается заключенным.

При заключении договора после сдачи дома, есть риск получить отказ в регистрации ДДУ и остаться ни с чем. Ведь у застройщика, получившего деньги без регистрации договора не возникает обязательств по передаче жилья. Поэтому не стоит передавать деньги строительной компании до регистрации договора в Росреестре. О способах восстановления утраченного ДДУ можно узнать в статье «Как дольщику восстановить ДДУ».

Важно!

Зачем платить риэлторам большие комиссионные? Лучше доверьте сопровождение по ДДУ профессиональным юристам! Это безопаснее и выгоднее! Звоните нам по номеру: +7 (495) 150-07-65 и получите бесплатную консультацию!

Судебная практика по регистрации ДДУ после ввода в эксплуатацию

Суды по-разному трактуют положения 214-ФЗ. Так, в Постановлениях АС Волго-Вятского округа от 17 июня и 17 сентября 2008 г. указано, что при обращении за регистрацией договора, заключенного после окончания строительства, оснований для отказа нет. В Определении № 4918 от 22 апреля 2009 г. ВАС РФ уточняет, что если фактические отношения по ДДУ возникли до сдачи объекта, то договор может быть зарегистрирован и после введения дома в эксплуатацию. Такая же позиция высказана в Постановлении АС Поволжского округа 29 августа 2008 г.

Однако некоторые суды придерживаются противоположной позиции. Так, АС Западно-Сибирского округа вынес 29 июля 2009 г. Постановление, в котором признал правомерным отказ в госрегистрации ДДУ в сданном доме. Кроме того, в данном Постановлении сделан вывод о том, что в одном введенном в эксплуатацию объекте, не может одновременно совершаться регистрация права собственности одних дольщиков и регистрация ДДУ других участников.

В Постановлении АС Северо-Кавказского округа от 9 января 2008 года указано, что после сдачи дома, предмет исполнения ДДУ отсутствует, застройщик фактически построил объект и у него осталось только одно обязательство – передать жилье дольщику. Поэтому у Росреестра нет оснований для регистрации ДДУ, в котором отсутствует предмет договора.

Каждый судебный орган при принятии решения руководствуется своими соображениями и разными нормативными актами. В данном вопросе нет единой применительной практики, поэтому дольщикам не стоит откладывать подписание ДДУ на последний момент и надеяться, что договор зарегистрируют.

Важно!

На основании изложенного можно сделать вывод, что каждый судебный орган при принятии решения руководствуется своими соображениями и разными нормативными актами. Поскольку в данном вопросе нет единой правоприменительной практики, дольщикам не стоит откладывать подписание ДДУ на самый последний момент и надеяться, что договор пройдет регистрацию.

Возможна ли переуступка прав по ДДУ после ввода в эксплуатацию объекта

Переуступка своих прав по ДДУ – совершенно иной вид отношений. По закону переуступка возможна в любой период от регистрации договора, до подписания акта приема-передачи. Фактическая передача жилья дольщику происходит не сразу после принятия объекта госкомиссией. В долевом строительстве это целый процесс, который длится от нескольких месяцев до 2-х лет. При нарушении сроков сдачи по ДДУ дольщик вправе требовать с застройщика неустойку и компенсацию убытков, вызванных просрочкой. Юристы ЮК «Хелп Консалтинг» бесплатно проведут анализ дела и разработают порядок действий по взысканию максимально возможной неустойки. Оплата за юридические услуги – по факту получения денежных средств от застройщика.

Поскольку сделку по уступке можно совершить до того момента, как акт приема-передачи объекта подписан, то , с точки зрения закона, ничто не мешает дольщику передать свои права по ДДУ другому участнику после сдачи дома в эксплуатацию. Между покупателем и продавцом заключается договор цессии, который также проходит госрегистрацию.

Но здесь есть нюансы. Зачастую подписание акта приема-передачи откладывается из-за выявления дефектов и недоделок. Если при приемке квартиры у застройщика дольщик обнаружил недостатки, он вправе не подписывать акт, а требовать от строителей их устранения. Необходимо правильно оформить документы, поскольку застройщик может подписать акт приема-передачи в одностороннем порядке. Это не только исключит возможность совершить сделку по переуступке, но также чревато другими неприятными последствиями для дольщика.

Но помните, что если сделка совершается после сдачи дома в эксплуатацию, то на практике отказать в регистрации договора могут в обоих случаях: и при подписании ДДУ с застройщиком, и при заключении договора цессии. Поэтому заранее оцените все риски и проконсультируйтесь с опытным юристом.

Юридическая компания «Хелп Консалтинг» специализируется на спорах в долевом строительстве и поможет безопасно провести сделки, взыскать неустойку с застройщика, подготовить документы для обращения суд. За бесплатной консультацией, а также за юридическими услугами, обращайтесь по телефонам или заполните форму обратной связи в разделе «Контакты».

Важно!

Нужно отметить, что если сделка совершается после сдачи дома, риск получить отказ в регистрации договора существует в обоих случаях: и при подписании ДДУ с застройщиком, и при заключении договора цессии. Поэтому необходимо заранее предусмотреть возможные последствия, а лучше всего перед принятием решения проконсультироваться с опытным юристом.
Поделиться статьёй в социальных сетях:

Комментарии

Запишитесь на консультацию

Статьи

04.10.2019
Ведущие юристы по ДДУ — залог победы для дольщика

В последнее время произошли существенные изменения в сфере долевого строительства. Усилия государства по защите дольщиков дают весомые результаты, законодательство ужесточило требования к застройщикам и повысило их ответственность за неисполнение своих обязательств. Но, несмотря на это, существует еще достаточно много рисков, с которыми может столкнуться дольщик на пути к своему новоселью. Чтобы предупредить наступление нежелательных последствий, а также свести к минимуму возможные риски, рекомендуется обратиться за консультацией к юристу еще на этапе заключения договора долевого участия. Если проблемы  все-таки возникли, юрист по ДДУ поможет дольщику решить споры с застройщиком в свою пользу и получить с нарушителя максимально возможную компенсацию.

17.01.2017
Что представляет собой список обманутых дольщиков Подмосковья, и как в него попасть

В течение долгого времени Московская область лидировала по количеству незавершенных строительных объектов, возводимых на средства граждан. Пик кризиса долевого строительства пришелся на 2012 год, в котором насчитывалось 108 долгостроев. Но в последние годы проблема дольщиков перестала быть частной, ее решение взяло на себя региональное Правительство, благодаря чему ситуация изменилась в лучшую сторону. Проблемные жилые комплексы постепенно отстраиваются новыми инвесторами, за прошедшие четыре года достроено более 90 объектов. 2016 году пострадавшие граждане получили ключи от квартир в 22 домах, которые ранее входили в число долгостроев. Список обманутых дольщиков Подмосковья в прошлом году уменьшился более чем на четыре тысячи человек.