Особенности и нюансы заключения ДДУ после сдачи объекта строительства

Нередко встречаются ситуации, когда граждане решают принять участие в долевом проекте после того, как дом фактически построен и принят госкомиссией. Причины для того, чтобы приобрести квартиру в уже готовой новостройке, у каждого свои: не придется долгие годы ждать окончания строительства, значительно сокращается период между оплатой и получением жилья. Многих граждан привлекает район постройки, планировка квартир, цена недвижимости и т.д. Вот только на вопрос: возможно ли заключение ДДУ после ввода объекта в эксплуатацию, нет однозначного ответа. Единая позиция судов в этом вопросе отсутствует, о чем свидетельствует и судебная практика: разные суды по подобным делам принимают диаметрально противоположные решения.

Что говорит закон

Договор долевого участия скрепляет отношения между строительной фирмой и дольщиком. Застройщик обязуется возвести объект и после сдачи дома в эксплуатацию предать жилье участнику, который, в свою очередь, должен своевременно оплатить и принять построенный объект. В силу 214 ФЗ ДДУ подлежит обязательной государственной регистрации и только после этой процедуры считается заключенным и вступает в свою законную силу. Это значит, что до момента регистрации никакие отношения между сторонами не возникают. Оплата по договору ДДУ также должна производиться после его регистрации.

Вместе с тем, вопрос о том, можно ли заключать ДДУ после ввода дома в эксплуатацию, в 214 ФЗ не освящен. Прямого указания о таком запрете в законе нет, что и порождает неоднозначную судебную практику. Однако есть многочисленные случаи отказа в регистрации договоров, заключенных после того, как дом сдан.

Какие существуют риски при совершении сделки

На практике нередки случаи, когда стороны приступают к выполнению еще незарегистрированного договора. Обычно это происходит так: застройщик требует уплатить цену договора сразу после его подписания, дольщик, опасаясь, что квартира будет продана другому участнику, вносит деньги. По сути, денежные средства вносятся безосновательно, поскольку с точки зрения закона данная сделка без регистрации является ничтожной.

Когда договор между сторонами заключается после сдачи дома, то велик риск, что органы Росреестра откажут в регистрации ДДУ, и несостоявшийся дольщик может остаться ни с чем. Ведь у застройщика, заключившего договор и получившего деньги по ничтожной сделке, не возникло никаких обязательств по передаче жилья. Поэтому гражданам не стоит идти на уговоры строительной компании и передавать деньги до регистрации договора. Закон запрещает это делать при любых обстоятельствах, но в данном случае риск не увидеть ни денег, ни квартиры, особенно велик.

Судебная практика

Как было отмечено выше, суды по-разному трактуют положения 214 ФЗ. Так, в Постановлениях от 17 июня и 17 сентября 2008 г. АС Волго-Вятского округа указано, что при обращении за регистрацией договора, заключенного после окончания строительства, оснований для отказа нет. В Определении № 4918 от 22 апреля 2009 г. ВАС уточняет, что если фактические отношения по ДДУ возникли у участников до сдачи объекта, то договор может быть зарегистрирован и после введения дома в эксплуатацию. Такая же позиция высказана в Постановлении АС Поволжского округа 29 августа 2008 г.

Однако немало судов, которые придерживаются совершенно противоположной позиции. Так, АС Западно-Сибирского округа вынес 29 июля 2009 г. Постановление, в котором признал правомерным отказ в госрегистрации ДДУ, заключенного после сдачи объекта. Кроме того, в данном Постановлении сделан вывод о том, что в одном и том же построенном и введенном в эксплуатацию объекте, не может одновременно совершаться регистрация права собственности одних дольщиков и регистрация ДДУ других участников.

В Постановлении АС Северо-Кавказского округа от 9 января 2008 года указано, что после того как дом сдан, предмет исполнения ДДУ отсутствует, застройщик фактически построил дом и у него осталось только одно обязательство – передать готовое жилье дольщику. Поэтому у Росреестра нет оснований для регистрации ДДУ, в котором отсутствует предмет договора.

На основании изложенного можно сделать вывод, что каждый судебный орган при принятии решения руководствуется своими соображениями и разными нормативными актами. Поскольку в данном вопросе нет единой правоприменительной практики, дольщикам не стоит откладывать подписание ДДУ на самый последний момент и надеяться, что договор пройдет регистрацию.

Возможна ли переуступка после сдачи дома

Что касается уступки своих прав по ДДУ, то это совершенно иной вид отношений. В данных договорах присутствует разная природа. При подписании ДДУ создаются совершенно новые обязательства, а при уступке они всего лишь передаются. По закону переуступка возможна в любой период от регистрации договора, до подписания приемо-передаточного акта между застройщиком и дольщиком. Передача жилья дольщику происходит не сразу после принятия объекта госкомиссией. В долевом строительстве это целый процесс, который длится месяцами, а нередко период между этими двумя датами составляет один-два года.

Поскольку сделку по уступке можно совершить до того момента, как акт о передаче объекта подписан, то ничто не мешает дольщику передать свои права по ДДУ другому участнику после сдачи дома в эксплуатацию. Между покупателем и продавцом заключается договор цессии, который так же, как и ДДУ, проходит госрегистрацию.

Однако и в этой сделке существуют нюансы. Зачастую подписание передаточного акта откладывается по вине застройщика, который построил объект с дефектами и недоделками. Если при передаче жилья дольщик обнаружил недостатки, он вправе не подписывать акт, а требовать от строителей устранения недочетов. Но при этом нужно соблюсти все формальности и правильно оформить документы, поскольку существует риск, что застройщик подпишет односторонний акт о передаче объекта, что не только полностью исключит возможность совершить сделку по переуступке, но также чревато другими неприятными последствиями для дольщика.

Нужно отметить, что если сделка совершается после сдачи дома, риск получить отказ в регистрации договора существует в обоих случаях: и при подписании ДДУ с застройщиком, и при заключении договора цессии. Поэтому необходимо заранее предусмотреть возможные последствия, а лучше всего перед принятием решения проконсультироваться с опытным юристом.

В Обществе защиты прав дольщиков работают квалифицированные специалисты, которые всегда готовы помочь гражданам безопасно провести сделки в долевом строительстве. Любые вопросы вы можете задать прямо на нашем сайте в форме обратной связи, расположенной на странице «Контакты».

 

Будьте в курсе новостей!

Введите свой e-mail и получайте новые статьи на почту:

Понравилась статья? Поделиться с друзьями: