Покупка квартиры по ДДУ в ипотеку: этапы и нюансы сделки
Многие граждане, не имея в наличии собственных денег на покупку жилья, приобретают квартиру в строящемся доме с использованием заемных средств банка. Такой вариант приобретения недвижимости в новостройках стал возможен в 2008 году после внесения изменений в законодательство. Сегодня этот способ оплаты жилья является одним из самых востребованных. Однако покупка квартиры по ДДУ в ипотеку подразумевает прохождение нескольких обязательных этапов и имеет свои особенности. Потенциальному дольщику предстоит не только выбрать долевой проект, в котором он решит принять участие, но также подобрать кредитное учреждение с выгодными условиями кредитования, согласовать все нюансы получения кредита.
Содержание
Особенности ипотечного кредитования
Несмотря на то, что ипотечное кредитование дольщиков действует уже более десяти лет, далеко не каждое кредитное учреждение предлагает своим клиентам данный финансовый продукт. Это объясняется тем, что рынок долевого строительства все еще не является таким надежным, как рынок вторичного жилья, на покупку которого взять ипотечный кредит намного проще. Тем не менее, финансовых организаций, участвующих в программе, достаточно много, но все они предъявляют довольно высокие требования к гражданам, для которых актуальна покупка квартиры по ДДУ, ипотека в этом случае предоставляется на более жестких условиях.
Особенность ипотеки на недостроенный объект в том, что в качестве залога выступает не готовая квартира, а права дольщика на строящееся жилье. После сдачи объекта и подписания акта приема-передачи квартира вплоть до полного погашения взятого кредита остается в залоге у банка. Финансовое учреждение прежде чем выдать кредит, проводит тщательную проверку как заемщика, так и самого застройщика. Первоначально банк проверяет тех, кто является потенциальными покупателями (дольщиков), его кредитоспособность, оценивает перспективы возвращения кредита. После одобрения клиента банк проверяет репутацию застройщика, изучает документы на строящийся объект.
Требования, предъявляемые банками к потенциальным заемщикам:
- наличие российского гражданства;
- возраст – двадцать один год и старше;
- прописка в том населенном пункте, где берется кредит;
- хорошая история по предыдущим кредитам;
- платежеспособность;
- постоянное место работы со стажем на одном месте полгода и более.
У каждого банка своя программа оформления ипотеки, однако многие из них выставляют очень похожие условия для получения кредита, среди которых можно отметить следующие:
- первоначальный обязательный взнос составляет от 10 до 20 % от суммы кредита;
- размер ставки по кредиту колеблется в пределах от 9 до 15 % годовых;
- срок погашения в среднем составляет 25-30 лет;
- сумма кредита не должна превышать 80-85 % от полной стоимости квартиры.
Этапы приобретения жилья в ипотеку
Рекомендуется соблюдать определенный порядок покупки квартиры по ДДУ в ипотеку, который состоит из нескольких этапов. Начинать процесс следует с изучения и анализа предложений по ипотеке, которые предлагают банки, а затем поиска строящегося объекта, отвечающего всем требованиям и запросам потенциального дольщика. Но далеко не факт, что банк, чьи условия вам более всего подходят, одобрит кредит на выбранный долевой проект. Здесь нужно учесть два момента:
- во-первых, банк не выдаст кредит, если строительство дома находится на стадии рытья котлована. Получение кредита, как правило, возможно только тогда, когда объект возведен, как минимум на 20%;
- во-вторых, ипотека будет одобрена в том случае, если застройщик аккредитован банком.
Как правило, строительные компании сотрудничают с определенными кредитными учреждениями, и сами предлагают гражданам банки, куда рекомендуется обратиться за получением ипотечного кредита. Обычно в списке у застройщика имеется 3-4 финансовые организации, в которых он получил аккредитацию. Обратившись в одну из них, заемщик может рассчитывать на то, что заем оформят быстрее и на более выгодных условиях.
Пока будет происходить процесс одобрения ипотеки банком, необходимо тщательно изучить ДДУ, предлагаемый застройщиком для подписания, а лучше, перед тем как заключить договор, показать его опытному юристу по недвижимости для проведения всестороннего анализа. На этом этапе также практикуется бронирование будущим дольщиком определенной квартиры. Обычно за это приходится платить застройщику от 1 до 1.5 % от полной стоимости объекта. Нужно учесть, что не каждый застройщик возвращает эти деньги, если продажа не состоялась, например, клиент передумал или получил отказ банка в кредите. К этому нужно быть готовым.
После одобрения кандидатуры заемщика, необходимо застраховать строящийся объект, это является обязательным условием получения кредита под залог ДДУ. Во многих банках предусмотрены и другие программы страхования – жизни, здоровья, трудоспособности, от несчастного случая и т.д. Если заемщики отказываются от страховки и не заключают соответствующие дополнительные договоры, то возможно увеличение процентной ставки по кредиту.
Наши кейсы
-
Взыскание компенсации за строительные недостатки в отделке квартиры ЖК "Академика Павлова"
Взыскано: 1 151 790 руб.
-
Взыскание компенсации за строительные недостатки с ООО СЗ «Самолет-Путилково»
Взыскано: 735 281 руб.
-
Взыскание компенсации за строительные недостатки с АО "СЗ "Новый горизонт" (ГК ПИК)"
Взыскано: 660 553 руб.
Государственная поддержка ипотеки в 2023 году
Покупка квартиры по ДДУ на заемные средства – достаточно большая нагрузка на семейный бюджет. Государство решило оказать помощь семьям в приобретении собственного жилья. Была разработана, и в 2020 году стартовала специальная программа поддержки государства в покупке жилья по ипотеке. Ипотечные кредиты по данной программе выдаются с пониженной процентной ставкой, оставшуюся часть процентов покрывает государство, перечисляя банкам денежные средства. В программе участвуют ограниченное число банков (с актуальным перечнем можно ознакомиться на сайте спроси.дом.рф).
Ранее льготная ипотека была доступна только отдельным категориям граждан (многодетные и молодые семьи, родители-одиночки, инвалиды), после начала действия программы данным продуктом могут воспользоваться разные социальные слои населения. Единственное требование – быть совершеннолетним гражданином РФ без каких-либо ограничений по предельному возрасту и семейному положению. Однако стоит учитывать, что дополнительные критерии к заемщикам могут устанавливать непосредственно банки.
Условия кредитования:
- процентные ставки до 7%;
- обязательный взнос заемщика должен составлять не менее 15% от полной стоимости квартиры;
- срок кредита до тридцати лет;
- размер кредита до 6 млн. рублей – для всей России, для жителей Москвы, Московской области, Санкт-Петербурга и Ленинградской области – до 12 млн. рублей.
Государственная программа успешно действует в течение двух лет, на данный момент она продлена до 31 декабря 2022 года. Стоит отметить, что льготная ипотека с поддержкой государства позволяет приобрести квартиру в новостройке, но не распространяется на рынок вторичного жилья.
Преимущества и недостатки приобретения квартиры в кредит
Ипотека намного расширяет возможности граждан по приобретению собственного жилья, которое на этапе строительства можно купить намного дешевле, чем при заключении договоров купли-продажи квартир в уже достроенных и сданных новостройках. При покупке жилья по ДДУ в ипотеку не требуется поручительства, поскольку в качестве залога выступают права на квартиру, приобретенную по договору ДДУ. Безусловно, все это является положительными моментами.
Вместе с тем, для многих граждан ипотека является непосильным бременем, т.к. ставки здесь значительно выше, чем на готовую недвижимость. Не у всех есть возможность на протяжении десятков лет получать высокую заработную плату, позволяющую выплачивать проценты по кредиту. Среди минусов нужно также отметить невозможность сразу вселиться в свою квартиру, что вынуждает граждан арендовать жилые помещения, тем самым увеличивая свои ежемесячные расходы.
Кроме того, в долевых проектах всегда остаются определенные риски не получить жилье в срок, что продлевает сроки выплат более высоких процентов по ипотеке. Дольщики, явившись на приемку объекта, могут столкнуться с различными недоделками и множеством строительных дефектов, требованием доплаты в связи с увеличением фактической площади квартиры, которая не предусмотрена договором. Не исключен вариант банкротства застройщика, что ставит под большой вопрос вообще получение жилья. Риски всегда есть, совсем избавиться от них невозможно, но свести их к минимуму можно и нужно.
Прежде, чем подписывать договор с застройщиком, следует проверить его репутацию, прочитать о нем отзывы в интернете, посетить официальный сайт строительной компании и сайт наш.дом.рф, где посмотреть уже сданные дома и ход работ на выбранном вами объекте. Необходимо подвергнуть тщательной проверке документы застройщика, которые он по закону обязан разместить в единой информационной системе жилищного строительства, проанализировать ДДУ на предмет наличия скрытых условий, ущемляющих права дольщика. Конечно, все эти действия проще совершить профессионалу, чем обычному гражданину, не знакомому с тонкостями долевого строительства и не знающему законодательных актов.
В юридической компании «Хелп Консалтинг» работает штат опытных юристов, которые помогут вам решить любые юридические вопросы в сфере долевого строительства. Для получения консультации или юридических услуг зайдите в раздел «Контакты».
Руководитель компании
10 лет опыта
Более 200 выигранных дел
Комментарии