Кадастровая стоимость недвижимости

Кадастровая стоимость земельного участка

Кадастровая стоимость земельного участка есть не что иное, как стоимость угодья, вычисленная государством.

Стоимость участка может определяться:

• по итогам официальной оценки цены недвижимости, проводимой органами власти не чаще 1 раза в 3 года (для Москвы – 1 раза в 2 года);
• в процессе кадастрового учета;
• по итогам рассмотрения разногласий по вопросам вычисления кадастровой стоимости.

Стоимость определения органами госвласти кадастровой стоимости недвижимости не установлена. Собственник не платит за данное мероприятие, в отличие от оценки недвижимости, проводимой в частном порядке.

Как производится расчет кадастровой стоимости недвижимости, к примеру, в Москве (Московской области)? В Столице подобными вопросами занимается созданная для этих целей бюджетная организация «Центр имущественных платежей и жилищного страхования», в Московской области – «Центр кадастровой оценки». Процедура включает следующие шаги:

1. Принятие решения властными структурами о необходимости проведения оценки. Росреестр формирует список объектов, которые должны быть оценены.
2. Вычисление кадастровой стоимости, подготовка отчета об оценке.
3. Утверждение итоговой кадастровой стоимости недвижимости. Акт об этом начинает применяться с 1 января следующего года.

Кадастровая цена с годами меняется. Например, поводом к росту цены могут быть увеличение площади объекта, перемена вида разрешенного использования, развитие инфраструктуры и т.д. Поводом к снижению цены – уменьшение размера участка, перемена вида разрешенного использование и т.д.

Кадастровая стоимость недвижимости как ранее, так и в 2021 году – величина неточная. Оценка участков носит массовый характер, особенности отдельных земель могут быть не приняты во внимание. Специалисты не выезжают на место, не осматривают лично угодье, а руководствуются данными из ЕГРН. Учитываются:

• вид разрешенного использования угодья, его категория;
• площадь территории;
• обеспеченность инженерной, транспортной инфраструктурой;
• уровень освоенности близлежащих территорий;
• физические характеристики участка;
• наличие ограничений в использовании (сервитуты, санитарно-защитные зоны и т.д.);
• другие параметры.

Рыночная оценка участка более точная. Объясняется это тем, что оценщик подходит к определению цены в индивидуальном порядке. Специалист не просто работает с бумагами, а выезжает на местность, чтобы собрать достаточную информацию об объекте. Кроме того, проводится серьезная аналитическая работа по выявлению внешних факторов, которые могут повлиять на цену угодья.

Зачастую собственники осуществляют продажу недвижимости на порядок ниже кадастровой стоимости (особенно если она завышена). Это не запрещено законом. Однако для расчета налога в таком случае налоговая будет использовать кадастровую стоимость недвижимости.

На что влияет кадастровая стоимость?

• на расчет земельного налога;
• на вычисление размера арендной платы, если арендодатель – публичное образование;
• на выкупную стоимость интересующего участка;
• на определение величины госпошлины в случае судебных споров по поводу участка.

Кадастровая цена важна и для целей бухучета. Так, организация может вести учет недвижимости по ее кадастровой стоимости. Желаете узнать, для чего это нужно – закажите юридическую консультацию.

Кадастровая стоимость здания

Как определяется кадастровая стоимость недвижимости граждан и юридических лиц? Алгоритм определения стоимости зданий такой же, как участков. Факторы, влияющие на данную величину, следующие:

• назначение здания, помещения;
• год постройки;
• площадь;
• материал стен и перекрытий;
• этажность;
• планировка;
• расположение объекта относительно автодорог;
• индекс развития инфраструктуры;
• наличие обременений и т.д.

Размер имущественного налога находится в прямой зависимости от кадастровой цены. С учетом того, что ставка налога растет год от года (как и кадастровая цена), то владельцам зданий постоянно приходится платить больше. Также кадастровая цена оказывает влияние на величину платежей по аренде.

Кадастровая стоимость торгового центра

Торговым центром признается обособленное здание, соответствующее хотя бы одному критерию:

• участок, на котором построен центр, допускает размещение подобных торговых объектов;
• в здании размещаются магазины, заведения общепита или бытового обслуживания.

При определении стоимости учитываются расположение центра, назначение, площади торговых помещений, степень капитальности, срок эксплуатации и многие другие факторы. Однако не принимаются во внимание социально-экономические показатели (например, ликвидность).

Кадастровая стоимость гипермаркета

Гипермаркеты представляют собой магазины, размещающие товары на площади от 5 000 кв. м. и более (по ГОСТу Р 51303-2013). Расположение, материал, из которого сделано здание, его площадь, инфраструктура и некоторые другие параметры определяют стоимость гипермаркета.

Рассмотрим на примере, почему выгодна переоценка кадастровой стоимости недвижимости.

В Москве ставка налога на имущество юрлица на 2024 год составляет 2,2 %. Предположим, кадастровая стоимость объекта – 100 млн рублей. Следовательно, за год предприниматель должен уплатить 1,7 млн рублей. Рыночная стоимость объекта – 70 млн рублей. Если предприниматель добьется пересмотра стоимости объекта, он будет платить уже 1 млн 190 тысяч рублей в год и сможет вернуть переплату по налогу.

Кадастровая стоимость бизнес-центра

При вычислении кадастровой стоимости бизнес-центра государство берет в расчет общеизвестные данные: расположение, инфраструктуру, квадратура и т.д. Но не учитывает степень износа зданий, его конструктивные особенности (например, соотношение полезной и общей площади, эргономичность, высоту потолков). Нередко оценщики допускают ошибки или пользуются недостоверными данными, что приводит к увеличению кадастровой цены центров в несколько раз.

Кадастровая стоимость производственно-складского комплекса

При оценке производственно-складского комплекса принимаются во внимание его местоположение, год постройки, наличие рядом автодорог (железной дороги), материал постройки и т.д. Рыночная оценка в данном случае намного точнее, так как она рассчитывается с учетом:

• степени износа;
• наличия на территории специальных приспособлений (погрузочно-разгрузочные механизмы, кран-балки и т.п.);
• наличия парковки для грузовой техники;
• выделенных мощностей по коммуникациям и т.д.

Как узнать кадастровую стоимость недвижимости?

Где заинтересованному лицу найти кадастровую стоимость недвижимости? Для получения актуальной информации нужен только Интернет, а также данные об объекте.

Рассмотрим несколько способов.

1. С помощью сервиса Росреестра, содержащего справочную информацию по недвижимым объектам. Чтобы узнать кадастровую стоимость нужной недвижимости в Росреестре бесплатно онлайн, необходимо указать хотя бы один из известных вам параметров (например, кадастровый номер). Нужные сведения будут предоставлены сразу же, ждать нет необходимости.
2. С помощью открытой кадастровой карты Росреестра. Для получения информации из базы кадастровой стоимости недвижимости укажите адрес здания (угодья) или его кадастровый номер. Не знаете ни того, ни другого? Тогда просто найдите интересующий объект на онлайн-карте.
3. С помощью фонда данных кадастровой оценки Росреестра. Сервис позволяет посмотреть кадастровую стоимость недвижимости в динамике, то есть по годам. Требуется лишь ввести кадастровый номер.
4. С помощью выписки ЕГРН. За выписку необходимо заплатить 290 рублей, если вы заказываете её в электронном формате, и 460 рублей, если в бумажном. Закажите документ на портале Росреестра или в МФЦ (в последнем случае выписка готовится дольше). Бумажная выписка (справка) требуется для судов по кадастровой стоимости недвижимости.

Немного о втором варианте. Заказать услугу вправе субъекты, чьи права и интересы затрагиваются оценкой. Разъяснения предоставляются в течение 30 суток с даты подачи заявления. Документ можно получить по почте (в том числе и электронной), а также в личном кабинете на портале Мэра Москвы.

Возникли сложности с поиском и получением информации? Нужный объект отсутствует в базе данных? Обратитесь в нашу юридическую компанию: мы поможем вам.

Юридическая помощь по вопросам кадастровой стоимости

Как мы могли убедиться, сведения о кадастровой стоимости недвижимости важны как для собственников, арендаторов, так и для лиц, желающих купить принадлежащий государству объект. Из-за завышенной стоимости организации вынуждены платить высокие налоги, арендные платежи, что идет вразрез с их интересами. Поэтому оспаривание кадастровой стоимости – чрезвычайно нужная процедура, позволяющая сэкономить деньги за счет:

• снижения размера земельного/имущественного налога;
• уменьшения арендных платежей;
• пересчета выкупной стоимости объекта в меньшую сторону.

Помимо этого, плательщики налогов могут рассчитывать на возврат излишне уплаченных государству сумм.

Если вы хотите добиться изменения кадастровой стоимости земли (иной недвижимости), — закажите юридические услуги ЮК «Хелп Консалтинг». Специалисты помогут оспорить стоимость нужного объекта через комиссию Росреестра или через суд. Решение всех вопросов, начиная со сбора нужных документов и заканчивая участием в судебных заседаниях, наша команда берет на себя.

Ключевая роль отводится акту оценки. Документ, составленный по всем требованиям законодательства, является основой для принятия судом положительного решения.

Не устроили результаты определения госорганами кадастровой стоимости? Полагаете, что кадастровая цена завышена? Звоните нам!

Источники

Википедия — Кадастровая стоимость

Как узнать кадастровую стоимость недвижимости

Поделиться в социальных сетях:

Наталия Рагулина

Ведущий юрист

7 лет опыта

более 200 выигранных дел

Автор статьи

81 публикация на сайте

Подробнее о специалисте