Застройщик срывает сроки строительства жилья по ДДУ – как получить неустойку по закону?

Застройщик затягивает сроки сдачи жилья, уговаривает подписать дополнительное соглашение или не отвечает на звонки? Можно ли и как подать на взыскание неустойки и штрафа: дополнительное соглашение, претензия, исковое заявление. Каким будет результат, чего делать не стоит?

Зачастую дольщики вынуждены обращаться в суд – а всё потому, что отведенные сроки застройщику на сдачу жилья в многоквартирном доме затягиваются. Несмотря на заключенный договор долевого участия (ДДУ), строительная фирма не соблюдает оговоренные в нем сроки. Многие дольщики вынуждены жить в съемном жилье, несут расходы, морально опустошены. Причины нарушения сроков сдачи дома могут быть разными – от административных проволочек до нарушения обязательств контрагентами застройщика (например, подрядчиками, поставщиками стройматериалов). Одни причины связаны с виной застройщика, другие – нет.

Однако дольщиков это волновать не должно. Они заплатили деньги за будущее жилье, а значит справедливо ждут окончания строительства и ввода дома в эксплуатацию. Если этого не происходит, нужно отстаивать свои права. Как повлиять на застройщика, который срывает сроки передачи объекта долевого строительства? Давайте разбираться.

Содержание:

  1. Сроки сдачи жилья по ДДУ
  2. Что считается задержкой передачи квартиры?
  3. Застройщик предлагает изменить сроки сдачи жилья по ДДУ – нужно ли соглашаться?
  4. Что делать, если дольщика устраивает перенос сроков сдачи жилья?
  5. Что делать, если квартиру не сдали в срок?
  6. Обращение в суд
  7. Почему не стоит медлить с обращением в суд?

Сроки сдачи жилья по ДДУ

Застройщик обязуется передать участнику долевого строительства жилье в многоквартирном доме в рамках срока по ДДУ. Об этом говорится в ч. 1 ст. 6 ФЗ № 214 от 30 декабря 2004 года. Строительная компания и дольщик заключают договор долевого участия, где обозначен временной период – истечение которого говорит о нарушении срока сдачи по ДДУ. Если в договоре вообще нет пункта о сроках, он является незаключенным.

Завершив строительство, застройщик обязуется ввести дом в эксплуатацию. Только после этого дольщики получат свои квартиры. Фраза «сдача жилья» означает фактическую передачу объекта долевого строительства от застройщика конкретному дольщику. Это обязательство всегда указывают в тексте ДДУ.

Какие могут быть варианты указания сроков передачи жилья в договоре долевого участия:

  • точная дата, например – не позднее 01.02.2021 года;
  • определенный квартал, например – не позднее IV квартала 2020 года;
  • привязка к вводу дома в эксплуатацию, например – не позднее 20 календарных дней с момента выдачи разрешения на ввод дома в эксплуатацию.

Каждый дольщик из одного многоквартирного дома подписывает ДДУ, где значится одинаковый для всех срок сдачи жилья застройщиком. Например, жильцы получат квартиры не позднее 1 марта 2021 года. Изменить первоначальный срок можно только путем заключения допсоглашений с каждым из дольщиков.

Заключение ДДУ не гарантирует, что застройщик успеет вовремя построить дом и передать квартиры ожидающим дольщикам. Однако в ДДУ по ФЗ № 214 прописывают санкции за неисполнение обязательства по передаче квартир в отведенные сроки. Опираясь на эту информацию, дольщик может разработать стратегию защиты своих прав. Если с этим есть сложности – лучше проконсультироваться с юристом.

Что считается задержкой передачи квартиры?

Просрочка сдачи жильяФакт передачи квартиры от застройщика к участнику долевого строительства фиксируется с помощью акта приема-передачи. Если время на передачу объекта долевого строительства истекло, а передаточный акт до сих пор не подписан, значит застройщик нарушил условия договора и допустил просрочку сдачи квартиры. И не важно, в какие сроки был построен дом.

Прежде чем ставить подпись на акте приема-передачи, дольщику нужно убедиться, что жилье действительно введено в эксплуатацию. Известны случаи, когда девелопер подсовывал акты на подпись, в то время как здание еще не было введено в эксплуатацию. Такие действия свидетельствуют о нарушении законодательства. Если у вас возникла подобная ситуация, не подписывайте акт приема-передачи. В противном случае вы рискуете столкнуться с проблемами при оформлении квартиры в собственность. Например, в том случае, если застройщику не дадут разрешение на ввод дома в эксплуатацию.

О том, как правильно себя вести с застройщиком во время приемки квартиры – читайте в нашей статье «Топ 6 правил приемки жилья у застройщика: как обнаружить недостатки, которые от вас хотят скрыть».

Застройщик предлагает изменить сроки сдачи жилья по ДДУ – нужно ли соглашаться?

Предложение по изменению сроков сдачи жилья застройщиком – соглашаться или нетЕсли застройщик не успевает сдать жильё в обозначенное договором время, закон разрешает изменять сроки. Для этого девелопер уведомляет дольщиков о сложившейся ситуации, а также высылает им письменное предложение об изменении ДДУ. Срок отправки предложения – не позднее, чем за 2 месяца до истечения первоначального срока передачи квартир в доме (ч. 3 ст. 6 ФЗ № 214).

Застройщик передает документы дольщику одним из двух способов:

  • под подпись (лично);
  • заказным письмом с уведомлением о вручении.

Девелопер должен иметь на руках доказательства уведомления адресата. Таким подтверждением служит экземпляр с подписью дольщика или опись почтового отправления.

Обязательно ли соглашаться на предложение застройщика перенести сроки передачи жилья? Участник долевого строительства может пойти навстречу девелоперу. Но это право, а не обязанность. Федеральный закон № 214 защищает интересы дольщиков. Принуждения к изменению сроков сдачи квартиры нет.

Окончательный выбор за дольщиком. Если он ограничен в средствах и не успевает оплатить окончательный взнос за квартиру, логичнее принять предложение застройщика об изменении сроков сдачи объекта. Покупатель получит дополнительное время на поиск денег и расчеты с застройщиком. Бывает, что выгоднее договориться с компанией, нежели обращаться в суд и участвовать в тяжбах. Обратная ситуация, если квартира нужна прямо сейчас и нарушение сроков строительства дома не выгодно. В таком случае, стоит отказаться от предложения застройщика.

Что делать, если дольщика устраивает перенос сроков сдачи жилья?

Если дольщик согласен на перенос сроков по сдаче жильяТем, кто согласится с предложением о переносе сроков сдачи дома, следует придерживаться стандартного порядка. Имеющийся ДДУ сохраняет юридическую силу, а в довесок к нему стороны составляют дополнительное соглашение. От одной стороны подпись ставит участник долевого строительства, от другой – представитель застройщика.

Чтобы избежать проблем, нужно сопоставить сроки с текущим положением дел. Например, если застройщику по документам требуется 2-3 месяца на сдачу дома в эксплуатацию , но объект еще не построен даже на половину – от подписания соглашения лучше отказаться. Очевидно, что указанный срок ничего не изменит, а дом не будет готов на 100%. Зато в случае согласия на условия застройщика покупатель квартиры получит одни проблемы.

Перед тем, как подписывать дополнительное соглашение к ДДУ, проверьте каждый пункт договора. При возникновении сложностей, обратитесь к юристу – это сэкономит вам время и силы. Юрист найдет ловушки, расставленные застройщиком, а также подскажет, стоит ли принимать данные условия или лучше сразу от них отказаться?

Вы можете уже сейчас обратиться к нам. ЮК “Хелп Консалтинг” оказывает юридические услуги дольщикам по спорам в сфере долевого строительства и недвижимости.

Дополнительное соглашение устанавливает новые сроки, в рамках которых девелопер обязуется передать объект долевого строительства. Туда же обычно выносят пункт об отсутствии финансовых претензий дольщика к строительной фирме.

Далее, по аналогии с ДДУ, допсоглашение нужно будет зарегистрировать в Росреестре. Документы на регистрацию можно подать через МФЦ или сразу в Росреестр. Государственный орган проверяет информацию и вносит соглашение в базу ЕГРН. Отсутствие регистрации в Росреестре делает допсоглашение незаключенным!

Важно! Если дольщик согласился с условиями о переносе сроков сдачи дома, ему нужно подписать дополнительное соглашение. В таком случае покупатель не сможет требовать неустойку за просрочку сдачи квартиры за месяцы между прежним и новым сроками передачи жилья. Если застройщик нарушит новые сроки, право требования неустойки сохранится только в рамках этих сроков.

Что делать, если квартиру не сдали в срок?

ПретензияКак только застройщик нарушил сроки сдачи квартиры по ДДУ, дольщик вправе предпринять активные действия. Чем быстрее отреагировать на ситуацию – тем больше шансов добиться желаемого результата.

Проблему можно решить двумя путями:

  • урегулирование спора в досудебном порядке;
  • обращение в суд.

Досудебная стадия предусматривает составление претензии. Дольщик оформляет письменную претензию в адрес застройщика. Документ составляется в свободной форме. Если есть трудности, лучше доверить составление претензии юристу.

Основное требование в претензии к строительной компании – добровольная уплата неустойки за нарушение сроков сдачи многоквартирного дома.

Лучше всего передавать претензию по почте. Для этого необходимо направить ценное письмо с описью и уведомлением о вручении адресату. Почтовая опись послужит доказательством отправки претензии в адрес девелопера. Если офис застройщика близко, можно посетить его лично. Проследите, чтобы представитель компании поставил отметку на оставленной у вас копии. Отметка должна содержать ФИО сотрудника, его подпись, штамп застройщика и дату вручения. Стоит учитывать, что застройщики редко удовлетворяют требования дольщиков в досудебном порядке.

Отметим, что претензионный (досудебный) порядок не обязателен. Однако без официального обращения к строительной компании, дольщик не сможет рассчитывать на взыскание судом штрафа с застройщика (п. 6 ст. 13 Закона о защите прав потребителей).

Обращение в суд

Если застройщик затягивает сроки возведения жилья, с него можно взыскать неустойку в пользу участников долевого строительства. ФЗ № 214 защищает права дольщиков, поэтому последние могут смело обращаться в суд.

До того, как дольщик подаст иск, ему необходимо рассчитать неустойку, взыскиваемую с застройщика. О том, что требовать и каким может быть результат, читайте в статье «Как рассчитать и истребовать с застройщика неустойку по долевому строительству».

Исковое заявление может содержать и дополнительные требования к суду:

  1. Возмещение убытков, например – оплата съемной квартиры из-за несвоевременной сдачи жилья застройщиком.
  2. Компенсация морального вреда.
  3. Штраф в 50% – если вы направляли претензию застройщику, но он отказался выплачивать неустойку в добровольном порядке (или не ответил на письмо).
  4. Возмещение судебных издержек, например – на услуги юриста, нотариуса, проведение экспертиз.

Судебные тяжбы по неисполненным договорным обязательствам имеют объективные сложности. Мало знать законы, нужно учитывать особенности заключенного ДДУ. С учетом специфики дела клиента, наши юристы могут взыскивать задолженности в арбитражном суде. Для этого нужно уступить право требования неустойки ИП или юридическому лицу, поскольку Арбитражные суды разрешают споры между предпринимателями и компаниями. Наши юристы помогут с анализом проблемы и доведут дело до исполнения судебного решения.

Почему не стоит медлить с обращением в суд?

Не стоит опасаться незамедлительного обращения в суд – у вас есть возможность уточнить сумму исковых требований после подачи иска (например, на дату судебного заседания) – в силу п. 1 ст. 39 ГПК РФ и п. 1 ст. 49 АПК РФ. Если суд вынесет решение, а объект по-прежнему не будет построен, дольщик вправе повторно обратиться в суд с требованием о взыскании неустойки за другой период. И так можно обращаться сколько угодно раз. Но требования должны быть по новым периодам просрочки сдачи объекта.

Если застройщик не сдал дом в срок, у потерпевшей стороны есть несколько вариантов решения проблемы. Юристы ЮК «Хелп Консалтинг» советуют не откладывать дело в долгий ящик, а сразу обращаться в суд. Как показывает практика, любое промедление играет на руку девелоперу. Судебный процесс длится от 2 до 5 месяцев, а то и дольше.

Если обратиться в суд слишком поздно, может возникнуть ситуация, когда на счетах фирмы не окажется денег. А значит реально взыскать неустойку не получится. Зато, если не поддаваться на уговоры застройщика, не ждать передачи ключей, а сразу обратиться с иском в суд – к моменту возведения дома у вас уже будет судебное постановление о взыскании неустойки за нарушение сроков передачи жилья. И больше шансов рассчитывать на исполнение решения суда, то есть на фактическое взыскание неустойки и штрафа с застройщика.

Пусть вас не пугает многократное обращение в суд. Только так можно повлиять на безответственного застройщика и получить деньги по решению суда о взыскании неустойки в свою пользу. Если ждать подписания акта, и только потом идти в суд – велика вероятность, что дольщик вообще ничего не получит. Особенно, если фирма-застройщик «обнулит» свои счета.

Специалисты Компании “Хелп Консалтинг” имеют практический опыт в решении проблем, связанных с просрочкой сдачи квартир. Юристы помогут взыскать неустойку, а при необходимости – расторгнуть ДДУ.

Связаться со специалистами и получить консультацию можно через форму обратной связи или по данным в разделе «Контакты».

Автор статьи:

Рагулина Наталия Валерьевна
Младший юрист
Рагулина Наталия Валерьевна

Московская государственная юридическая академия им. О.Е. Кутафина

Стаж работы: 2 года

Выигранных дел: более 50

Подробнее о сотруднике

Будьте в курсе новостей!

Введите свой e-mail и получайте новые статьи на почту:

Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: