Меню
+7(495) 150-07-65

ТОП 3 ошибки дольщиков, которые уменьшают размер неустойки

ТОП 3 ошибки дольщиков, которые уменьшают размер неустойки

Какие ошибки сильнее всего уменьшают размер неустойки

Получение компенсации за просрочку по ДДУ – не самое простое дело, особенно когда дольщик уже совершил много ошибок.

Приведем пример из нашей практики. К нашим юристам обратился клиент: суд отказал в выплате неустойки по договору долевого участия. Клиент просил, чтобы мы взялись за апелляцию. Изучив материалы дела и представленные сторонами доказательства, наши эксперты сделали неутешительный вывод: с помощью апелляции уже ничего не изменить. Хитрый девелопер «прогнул» дольщика на перенос сроков, а тот не сумел грамотно выстроить защиту из-за незнания законодательства.

Клиент предлагал хорошую оплату, но мы не стали браться за это дело, ведь с точки зрения законодательства отказ был правомерен. Для нас важнее результат нашей работы и репутация компании, чем банальная продажа юридических услуг.

Как так вышло, что суд отказал в неустойке и даже опытные юристы не смогли ничего изменить?

Все дело в неверном подходе и ошибках, которые совершают дольщики при контакте с застройщиками.

В этой статье мы отобрали три самые распространенные ошибки дольщиков, которые существенно влияют сумму неустойки по ДДУ. Если у вас останутся вопросы после прочтения, не стесняйтесь, задавайте их в комментариях или звоните нам. Мы бесплатно проконсультируем вас прямо по телефону! Так же, вы можете рассчитать неустойку по ДДУ в нашем калькуляторе.

Содержание:

  1. Бездействие дольщика при получении уведомления о готовности объекта
  2. Ошибки при осмотре объекта долевого строительства
  3. Подписание лишних документов с застройщиком
  4. Выводы

Ошибка №1: Бездействие дольщика при получении уведомления о готовности объекта

Пожалуй, самая распространенная ошибка дольщиков – это отсутствие должной реакции на уведомление о готовности объекта.

Что мы вкладываем в понятие «должная реакция»?

Застройщик обязан за месяц до даты ввода дома в эксплуатацию направить уведомление о готовности жилья. В 70% случаев дата передачи готового объекта по договору и фактические сроки получения ключей от квартиры не совпадают.

Что делает девелопер?

Компания прекрасно понимает, что не укладывается в сроки договора долевого участия, но направляет уведомление о готовности объекта. Зачем? Ответ на поверхности: чтобы выиграть время, избежать просрочки или вынудить дольщиков совершить необдуманные действия.

Как это происходит на практике?

Человек, получив уведомление о готовности объекта, звонит в компанию, чтобы узнать конкретную дату и время осмотра. Ему вежливо объясняют:

  1. «Объект пока не готов. Уведомление – это просто формальность, так требует закон. Ожидайте два месяца, пока мы завершим все работы и пригласим вас на осмотр».
    Не самый приятный ответ, но честный.
  2. «Все готово, мы вас ждём, но у нас запись заранее – свободное время через два месяца».
    Вы, наверное, уже догадались, что это уловка, и ближайшие два месяца на объекте будут завершаться работы.
  3. «Записаться можно на сайте через онлайн-форму».
    На сайте, соответственно, ближайшее время также только через два месяца.

Уведомление о завершении строительства многоквартирного жилого дома

С застройщиком понятно. Выслав уведомление, он, таким образом, подстраховался на случай судебного разбирательства. Это поможет создать для суда следующую картину: Застройщик вовремя уведомил дольщика о готовности объекта и намеревался его передать в срок. А дольщик весь период просрочки просто уклонялся от приемки. Хотя на самом деле все было не так.

Так что же делать вам, чтобы не наступить на эти грабли? Рассмотрим две ситуации:

Дольщик Сергей принял уведомление о готовности, позвонил в офис компании и получил ответ, что квартира пока не готова к передаче и нужно подождать ещё два месяца. Сергей записался на ближайшую дату осмотра, пообщался с менеджером компании по телефону или в мессенджере и стал ждать даты приемки.

Позже, Сергей принимает решение обращаться за взысканием неустойки в Арбитражный суд. Однако в процессе разбирательства ответчик заявляет, что уведомление было отправлено точно в указанный срок, а истец (Сергей) сам не явился на осмотр квартиры в новостройке. Суд интересуется у Сергея, почему тот ждал два месяца, а не принял объект сразу? Он рассказывает про телефонные переговоры, показывает переписки с менеджером, заявки на сайте и прочее. Каких-либо документов, подтверждающих его доводы, у Сергея нет, и суд расценивает это как уклонение дольщика от приемки.


Решение суда предсказуемо: «В иске о взыскании неустойки отказать»


 Другой пример, дольщик Марина получила уведомление, позвонила в компанию и узнала, что квартира пока не готова к передаче. После этого она обратилась к юристам «Хелп ДДУ» и объяснила ситуацию.

Мы бесплатно подготовили для неё претензию с требованием о назначении даты и времени осмотра. В претензии описали всю сложившуюся ситуацию, содержание телефонного разговора с менеджером застройщика и потребовали установить конкретные сроки приемки. Претензию направили ценным письмом с описью и уведомлением о вручении по юридическому адресу застройщика. Неделю спустя Марина продублировала письмо, а ещё через две недели позвонила в компанию застройщика. Ответ прежний. Марина отправила ещё одну претензию.

Позже в судебном процессе застройщик заявил, что он отправил уведомление, а Марина просто уклонялась от приемки. Наш юрист по ДДУ в ответ предъявляет пачку претензий, которые отправляла Марина на юридический адрес компании.


Суд видит, что дольщик приложил все усилия, чтобы принять объект и на лицо нарушение сроков сдачи. Суд также расценивает действия застройщика как попытку ввести суд в заблуждение и взыскивает неустойку и штраф в полном объеме. Без урезаний.


Чтобы получить отказ суда во взыскании неустойки, девелоперы прибегают к разным хитростям. Заставить их соблюдать обязательства по договору можно только активными действиями в рамках закона. Не сидите, сложив руки! Когда вас обманывают - защищайтесь!

Если не знаете как, обращайтесь к нам – мы поможем!

Ошибка №2: Ошибки при осмотре объекта долевого строительства

В 85% случаев дольщики при самостоятельном осмотре неправильно оформляют документы или вовсе не фиксируют недостатки в акте. В распоряжении владельца объекта не остается никакого подтверждения того, что был произведен осмотр, и были выявлены дефекты.

Многие просто не знают, какой порядок действий предусмотрен законодательством, все ли бумаги следует подписывать и на что важно обращать внимание. Рассмотрим частые ошибки, которые подстерегают вас при приемке квартиры, и сформулируем алгоритм ваших действий.

2.1 Отсутствие дефектной ведомости

Когда застройщик приглашает вас на осмотр объекта, в его интересах быстрее подписать акт передачи без споров и претензий. В этом желания дольщика и девелопера обычно совпадают.

Но в 95% случаев при первом знакомстве с квартирой вам попытаются сплавить объект с недостатками. Например, кривые полы и стены, трещины в откосах, неисправная электрика, кривизна углов и дверных проемов, отсутствие гидроизоляции мокрых зон и другое. В итоге, собрав все дефекты воедино, окажется, что на ремонт счастливому новосёлу придется выложить не одну сотню тысяч рублей.

В среднем, рыночная стоимость устранения всех недостатков, которые мы выявляем при приеме объектов недвижимости в Москве и Московской области, составляет 275 000 рублей.

Средства на устранение недостатков можно взыскать в судебном порядке. А вместе с ними еще пени и штрафы по закону о защите прав потребителей. В результате сумма нередко удваивается.

Неплохой бонус на новоселье? Не так ли?

Узнать за какое время застройщик обязан исправить строительные дефекты можно в статье.

Три главных совета при проведении осмотра объекта долевого строительства:

  1. При проведении осмотра составляйте дефектную ведомость, в которой указывайте все выявленные недостатки и срок на их устранение. Добросовестные строительные компании не уклоняются от подобной процедуры;
  2. Необходимо получить подписанные документы о проведении осмотра и выявленных дефектах;
  3. Обязательно сделайте копию доверенности представителя компании. В дальнейшем, если потребуется взыскание компенсации с застройщика, у вас будет доказательство в суде, что акт подписан уполномоченным лицом.

Представитель постарается скрыть недостатки или нивелировать их значимость. Не забывайте, в его интересах быстрее сдать квартиру как есть, а в ваших – получить жильё без дефектов. Если у вас есть опыт в строительстве многоквартирных домов, то вряд ли застройщику удастся вас обмануть. Но когда его нет, у застройщика появляется огромное преимущество перед вами.

Акт осмотра квартиры и оборудования в квартире

2.2 Ошибки дольщиков с определением типа недостатков

Мало отыскать дефекты при осмотре, нужно ещё определить их характер:

  • препятствующие использованию помещения по назначению – неисправность электропроводки, системы водоснабжения или канализации, ненадлежащая гидроизоляция мокрых зон, щели в оконных проемах и ряд других;
  • не препятствующие использованию объекта по назначению – царапины и сколы на поверхностях стен, дверей, оконных рам, задранные обои и другие мелкие дефекты.

Долевое участие предполагает, что дольщик может отказаться принимать жилье только при наличии существенных недостатков, а также, если объект не соответствует условиям договора (ч. 5 ст. 8 214 ФЗ).

Вы, конечно, можете отложить подписание акта, и потребовать устранить мелкие дефекты и царапины. Потом произвести расчет суммы компенсации для устранения этих недостатков, и обратиться в суд. Но если недостатки несущественные, лучше принять объект, чтобы суд в последующем не посчитал вас «уклонистом». В любом случае рекомендуем заранее проконсультироваться с юристом и экспертом по этому вопросу.

Если вы решите последовать нашему совету, то убьете двух зайцев одновременно. Эксперт выявит все недостатки жилья и правильно определит их характер, а юрист подготовит пакет документов и разработает стратегию дальнейших действий. Например: принять объект и потом требовать исправления мелких дефектов или же наоборот подписать акт только после устранения недостатков.

2.3 Что делать, если застройщик отказывается составлять дефектную ведомость

При осмотре вы выявили ряд серьезных недостатков, с которыми принимать жилье не собираетесь. Вы требуете составить дефектную ведомость, зафиксировать все недоделки и обозначить сроки их исправления. Компания отказывается, предлагая принять «как есть». Менеджер обещает, что после подписания вами акта они все исправят.

Не ведитесь на эти уловки. В этом случае подписание акта приема-передачи должно состояться только после устранения препятствующих проживанию недостатков.

 

Что делать, когда строители отказываются составлять дефектную ведомость и запугивают вас подписанием акта приема-передачи в одностороннем порядке:

  • в первую очередь необходимо вместе с экспертом выявить все имеющиеся недостатки;
  • составить от руки акт осмотра и предложить девелоперу его подписать. Если он отказывается, переходим к следующему пункту;
  • Составить претензию и описать всю ситуацию на осмотре – указать список дефектов и то, что представитель компании отказался их фиксировать. Потребовать указать срок устранения выявленных дефектов и назначить дату следующего осмотра. К документу приложить составленный от руки акт.

Отправлять претензию на юридический адрес девелопера рекомендуется ценным письмом с описью содержимого и уведомлением о вручении адресату. Если дело дойдет до суда, такая подстраховка вам очень поможет.

2.4 Экономия на специалистах для проведения осмотра

Никто не запрещает вам позвать знакомого прораба, родственника-строителя, коллегу для помощи в приемке объекта. Если дефекты незначительные, то их можно определить визуально. Но, как правило, застройщики стараются скрыть серьезные недоделки, и без спецоборудования их не обнаружить. Для выявления скрытых и видимых дефектов целесообразнее сразу обратиться к специалистам. В «Хелп ДДУ» эксперт работает в тандеме с юристом. В чем плюсы?

Эксперт проверяет:

  • площадь помещения;
  • стены, полы, перекрытия, потолки;
  • электрику;
  • систему канализации и водоснабжения;
  • систему вентиляции и отопления;
  • монтаж окон и дверей.

Наш специалист вооружен спецоборудованием. В арсенале: лазерный дальномер, тепловизор, анемометр, тестер напряжения, дозиметр радиации, лазерный уровень и другие приборы.

Юрист:

  • фиксирует недостатки в дефектной ведомости;
  • проверяет документы, которые предоставляются Вам на подпись;
  • защищает Вас от хитростей и уловок застройщика.

Обращаться к услугам специалистов или обойтись своими силами, чтобы сэкономить несколько тысяч рублей – решать вам. Но если вы не выявите дефекты сразу, то, впоследствии, рискуете потерять сотни тысяч рублей на устранении этих дефектов при проведении ремонта. В Москве и МО устранение недостатков за застройщиком в среднем обходится дольщикам в 275 тысяч рублей.

2.5 Подписание акта приема-передачи

Когда составляется акт, дольщик подписывает сразу несколько экземпляров. После чего он передает один экземпляр представителю строительной компании для подписи со стороны застройщика и один экземпляр использует для регистрации объекта в Росреестре.

Однако при взыскании неустойки девелопер может схитрить. Например, заявить при разбирательстве дела, что акты не подписывались и представить суду «односторонний акт». Этот документ, согласно закону, строительная компания подписывает в случае уклонения дольщика от приемки объекта. Куда делись ранее подписанные акты при приемке квартиры? Они остались у застройщика, но доказать их наличие дольщику уже не удастся.

Чтобы избежать подобных махинаций дольщику необходимо:

  • При подписании актов и передаче их на подпись застройщику потребовать составления сопроводительного письма, либо составить его самостоятельно от руки;
  • В письме следует указать, что дольщик направил девелоперу акты приема-передачи, подписанные с его стороны. Представитель строительной компании должен расписаться на экземпляре дольщика в подтверждение получения им подписанных актов;
  • При судебном рассмотрении спора вы сможете использовать это подтверждение в суде как доказательство того, что вы не уклонялись от приема объекта, и действительно подписали акт.

Ошибка №3: Подписание лишних документов с застройщиком

3.1 Соглашение об изменении сроков

Нередко менеджеры строительной компании при подписании акта приемки подсовывают дольщикам на подпись соглашение об изменении сроков сдачи объекта. Этим документом они пытаются внести нужные им условия в договор долевого участия.
Подписание дополнительного соглашения может повлечь за собой частичный отказ от неустойки или полную невозможность взыскания компенсации за весь период просрочки. Все зависит от условий соглашения. Юристы «Хелп ДДУ» рекомендуют внимательно изучать все документы, которые застройщик предоставляет на подпись. Можете обратиться за помощью к специалистам – так надежнее.

3.2 Подписание акта без даты

Застройщики идут ещё на одну хитрость: предлагают подписать акт без даты, чтобы потом поставить нужную им дату задним числом. Это лишает дольщика возможности получить компенсацию за просрочку.

Аргументация девелоперов звучит безапелляционно: либо подпишем без числа или же вовсе не подпишем. Без акта вы не зарегистрируете собственность в Росреестре, а судебные тяжбы могут затянуться на 6-10 месяцев.

Таким образом, либо сейчас – акт без даты, либо квартира через год по судебному решению.

Важность акта приема-передачи действительно высокая, но не на столько, как это пытается «раздуть» недобросовестный застройщик. Многие строительные компании, таким образом, «прогибают» неопытных участников сделки, чтобы лишить их права требовать неустойку. В этом случае нужно просто начать процедуру взыскания. Необходимо направить первую претензию на юридический адрес компании ценным письмом с описью и уведомлением о вручении. После этого, осознав, что судебный процесс неизбежен, застройщик сам предложит поскорее подписать акт, чтобы не усугублять ситуацию и не увеличивать период просрочки.
Следует понимать, что без подписанного акта, застройщику начисляется неустойка.

Подробнее о том, как составить исковое заявление о взыскании неустойки по ДДУ и на что обратить внимание, узнайте тут.

Если вы проявите должную настойчивость и продемонстрируете свою грамотность и решительность, то он подпишет все документы актуальной датой.

 

Вывод

Как получить неустойку за просрочку 214 ФЗ в течение 3-4 месяцев?

  • не нужно совершать ошибок, которые могут лишить вас права на компенсацию;
  • к взысканию следует готовиться заранее, чтобы получить внушительную сумму за срыв сроков;
  • подстраховаться со всех сторон актами, претензиями, ведомостями осмотра, требованиями и т.д.;
  • не экономить на специалистах, потому что в итоге вы можете потерять в десятки раз больше.

Заключая договор с «Хелп ДДУ», вы доверяете свое дело опытным юристам. Мы ведем не только за сам судебный процесс, но также и всю переписку с застройщиком. Только так мы сможем гарантировать вам максимальный результат «от» и «до»!
Напоминаем также, что мы работаем под ключ и на результат. Мы взыскиваем неустойку без предоплаты! А рассчитаться за наши услуги вы сможете после получения денег от строительной компании.

 

Автор статьи:

Лихачев Андрей Анатольевич
Управляющий партнёр
Лихачев Андрей Анатольевич

Московская государственная юридическая академия им. О.Е. Кутафина

Стаж работы: 9 лет

Подробнее о сотруднике
Другие статьи по теме
В чем заключается выгода дольщика при взыскании неустойки с застройщика через Арбитраж
В чем заключается выгода дольщика при взыскании неустойки с застройщика через Арбитраж
Взыскание неустойки с недобросовестной строительной компании, нарушившей свои обязательства – неотъемлемое право дольщика, гарантированное
Как рассчитать и взыскать неустойку за просрочку сдачи квартиры по ДДУ
Как рассчитать и взыскать неустойку за просрочку сдачи квартиры по ДДУ
Граждане, вкладывая деньги в долевое строительство, заранее знают, что новоселья придется ждать не один
ТОП 10 советов взыскания неустойки с застройщика по ДДУ
10 советов дольщику при взыскании неустойки с застройщика по ДДУ
Десять нюансов взыскания неустойки с застройщика по ДДУ В этой статье мы собрали для
взыскание неустойки с ООО Рождествено
Три вопроса по взысканию неустойки с ООО Рождествено
ЖК Мир Митино – максимальная неустойка с застройщика
Советы юристов по взысканию неустойки с ГК Интеко
Советы юристов по взысканию неустойки с ГК Интеко
Как дольщикам ЖК Лайнер получить максимум при взыскании неустойки
Новая технология взыскания неустойки с НИИ Металер
Новая технология взыскания неустойки с НИИ Металер
Как дольщикам ИЖК «Березки» получить неустойку в полном размере
4 хитрости по взысканию неустойки с Мортон-Юг
4 хитрости по взысканию неустойки с Мортон-Юг
Как дольщикам ЖК Солнцево парк получить максимум с застройщика
6 главных ошибок при взыскании неустойки с Лотан
6 главных ошибок при взыскании неустойки с Лотан
Как дольщикам ЖК Бутово парк 2 получить неустойки и не наделать ошибок

Будьте в курсе новостей!

Введите свой e-mail и получайте новые статьи на почту:

Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Акция: Приемка квартиры в подарок! Подробнее...