Неустойка по ДДУ

Достаточно часто дольщикам приходится взыскивать неустойку по ДДУ при задержке срока сдачи квартиры. Данный процесс представляется простым, поскольку закон стоит на защите прав дольщиков, однако на самом деле это не так. В настоящей статье мы расскажем о том, в каких случаях вы взыщете неустойку по ДДУ в 2021 году

12.04.2021
15
0
0

Достаточно часто дольщикам приходится взыскивать неустойку по ДДУ при задержке срока сдачи квартиры. Данный процесс представляется простым, поскольку закон стоит на защите прав дольщиков, однако на самом деле это не так. В настоящей статье мы расскажем о том, в каких случаях вы взыщете неустойку по ДДУ в 2021 году, каким образом ее исчисляют, какие проблемы при этом могут возникнуть, и какие действия следует предпринять для реального получения денег в случае принятия решения в вашу пользу.

За какие нарушения предусмотрена неустойка по ДДУ?

Неустойка по ДДУ представляет собой штрафные санкции за невыполненные вовремя обязательства по договору.

Взыскание неустойки по ДДУ в пользу дольщика возможно в следующих случаях:

  1. Когда застройщик нарушил сроки передачи квартиры дольщику. При этом следует учитывать момент – по чьей вине произошла задержка передачи квартиры. Если виноват застройщик – то тут, несомненно, закон встает на сторону дольщиков. Если же сам дольщик намеренно уклонялся от приемки объекта недвижимости в то время, как объект был полностью готов к передаче, то на получение неустойки ему не следует рассчитывать.
  2. Когда застройщик нарушил срок устранения недостатков, выявленных при приемке объекта долевого строительства.

Бывают случаи, когда объект недвижимости сдан в эксплуатацию, однако, при приемке квартиры обнаруживаются определенные недостатки (например, необходима замена двери или регулировка продуваемых окон), с которыми будущий собственник не готов мириться, и требует от застройщика их устранения в определенный срок. В случае, когда недостатки не были устранены в оговоренный и согласованный сторонами договора срок, дольщик имеет право взыскать неустойку за дни просрочки исправления выявленных ранее недостатков.

Срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства регулируется ст. 6 № 214-ФЗ.

Как рассчитывается неустойка по договору ДДУ?

Важно!

При расчете неустойки следует быть достаточно внимательным для того, чтобы не допустить ошибки. Расчет следует производить в письменном виде, поскольку он будет прикладываться как к претензии, так и к исковому заявлению в случае обращения за защитой своих нарушенных прав в суд.

Для расчета необходимо воспользоваться специальной формулой. Кроме того, важно знать действующую ставку рефинансирования ЦБ, которая является величиной непостоянной.

При определении размера неустойки примите во внимание следующие рекомендации.

  1. Следует учитывать, кто является субъектом договора ДДУ – юридическое или физическое лицо.
  2. Важно правильно определить период просрочки. Начальная дата — момент, указанный в договоре как срок передачи объекта дольщику. Окончание периода — дата подписания акта приема-передачи. Если квартира еще не передана — рассчитывайте неустойку на дату составления претензии/иска.
  3. База для исчисления неустойки — цена ДДУ. Если она уменьшилась или увеличилась в связи с изменением фактической площади объекта, следует указать в расчете окончательную цену договора.

Формула расчета неустойки за нарушение срока передачи объекта

Размер начисления компенсации зависит от того, кем является дольщик – юридическим или физическим лицом. Для граждан установлен двойной размер неустойки.

Для дольщиков — физических лиц предусмотрена следующая формула расчета неустойки:

Важно!

Стоимость квартиры по ДДУ * количество дней просрочки * 1/150 * 5%, ставка ЦБ.

Вы можете воспользоваться нашим онлайн калькулятором ДДУ, для того, чтобы не ошибиться в расчетах неустойки.

Отдельно следует обратить внимание на то, что в связи со сложившейся эпидемиологической ситуацией в стране, Правительство приняло решение не начислять неустойку за период с 02.04.2020 по 31.12.2020 г. При этом, причины просрочки передачи объекта недвижимости дольщику не имеют значения. Для застройщиков это, несомненно, выгодно, чего нельзя сказать о дольщиках. Ведь даже в случае задержки передачи квартиры в данный период времени, они не смогут привлечь к ответственности. На данный период времени ее начисление будет заморожено, а значит, застройщики могут безнаказанно не передавать объекты недвижимости дольщикам и не торопиться в исправлении выявленных недостатков.

С 01.01.21 застройщики обязаны производить выплаты пени (компенсации) дольщикам за просрочку сдачи объектов по ДДУ.

Правила исчисления неустойки за нарушение срока устранения недостатков

В случае, если застройщик предлагает к передаче объект с несущественными недостатками (то есть для проживания квартира подходит, однако, имеются мелкие недочеты, которые не устраивают дольщика — царапины на окнах, некачественная отделка), то неустойка рассчитывается не от всей суммы договора, а только от стоимости расходов, необходимых для устранения выявленных недостатков.

Стоимость расходов нужно будет подтвердить документально. Сделать это можно, приложив, например, чеки, договоры, квитанции, свидетельствующие об уже осуществленных расходах на устранение выявленных недостатков, либо смету независимой организации об обнаруженных недостатках и расходах, которые необходимо будет понести для их устранения.

Если же выявленный при приемке квартиры дефект настолько существенен, что препятствует проживанию в ней (например, отсутствие окна, сквозная щель в потолке или стене), то неустойку рассчитывают от стоимости всей квартиры.

Взыскание неустойки по ДДУ через суд

Перед тем, как подавать заявление в суд, следует соблюсти претензионный порядок. Ждать с подачей претензии не стоит.

В претензии необходимо отразить сроки сдачи квартиры по договору, приложить расчет неустойки, сослаться на нормы закона и указать свои требования.

После этого претензия отправляется застройщику. Сделать это можно как по почте (лучше ценным письмом с описью вложения, что впоследствии станет доказательством в суде о соблюдении претензионного порядка), так и лично (при этом, представитель застройщика должен поставить на копии претензии входящий номер и дату получения претензии, а также ФИО принявшего ее лица и печать организации). Перед отправкой письма рекомендуется проверить юридический адрес застройщика в выписке ЕГРЮЛ.

Важно!

В случае если застройщик никак не отреагировал на вашу претензию или ответил отказом, можно подавать заявление о взыскании неустойки по ДДУ в суд. Примерный срок, спустя который можно подавать иск — 2 недели с даты подачи претензии. Ждать ответ от девелопера вовсе не обязательно.

Подавать иск о взыскании неустойки по ДДУ нужно с соблюдением следующих условий.

  1. В первую очередь, следует определить – в какой именно суд будет подаваться исковое заявление.
    Поскольку в данном случае истец является потребителем, то подсудность будет являться альтернативной. То есть у истца существует право выбора суда – по своему месту жительства или месту пребывания, месту нахождения ответчика или по месту заключения или исполнения договора (то есть по адресу строительства). Необходимо учитывать, что судебная практика по делам о взыскании неустойки по ДДУ в разных судах существенно отличается. Мы предлагаем изначально изучить эту судебную практику, поскольку встречаются ситуации, когда один суд взыскивает гораздо больше неустойки, чем другой. Не всем хочется связываться с этим, поэтому в данном случае, проще обратиться к специалистам своего дела, которые обязательно помогут вам выбрать наиболее выгодную для вас подсудность.
  2. Далее необходимо определить сумму иска, то есть произвести расчет неустойки по ДДУ (после подачи претензии она увеличится, так как уже пройдет несколько недель для уплаты неустойки).
  3. Поскольку это дело о защите прав потребителей, то если сумма иска не превышает 1 млн. рублей — госпошлина не уплачивается.
  4. Отдельно следует сказать о взыскании морального вреда.
    К моральному вреду следует отнести физический и нравственный дискомфорт, испытываемый, в связи с нарушением срока сдачи объекта недвижимости застройщиком. В цену иска данная сумма не включается и поэтому она не никак влияет на госпошлину. Суды, как правило, взыскивают компенсацию за причиненный моральный вред в пределах 20 тыс. рублей (однако лучше все же указать сумму больше, так как опять-таки в каждом суде своя практика).
  5. К составлению непосредственно искового заявления следует подойти очень ответственно, ведь именно с ним в первую очередь будет знакомиться судья. Следует изложить все четко и по порядку, без лишних слов и эмоций, со ссылками на нормы закона и, желательно, существующую судебную практику.
    В исковом заявлении следует отметить, когда и с кем был заключен договор долевого участия, какой срок был нарушен, когда и как была отправлена претензия в адрес застройщика, отразить наличие причиненного морального вреда, а также изложить свои требования.
  6. К иску обязательно следует приложить пакет документов, в частности сам договор долевого участия, расчет неустойки, доказательства соблюдения претензионного порядка, подтверждение отправки искового заявления ответчику и прочие документы, имеющие отношение к делу.

После этого исковое заявление можно отправлять в суд.

Следует быть готовым к тому, что процесс может быть затянут, он не пройдет в один день, могут объявляться перерывы в рассмотрении дела. Также очень важно грамотно отстаивать свою позицию со ссылками на нормативно-правовые акты и судебную практику.

Важно!

Поскольку судебное разбирательство — очень ответственное событие, то лучше поручить представительство ваших интересов профессионалам, которые составят грамотное исковое заявление по сути дела, а также будут отстаивать ваши законные права перед судом и добьются вынесения решения в вашу пользу.

Следует отметить, что в случае принятия решения в вашу пользу, суд также возмещает понесенные вами затраты на юридические услуги.

Для получения денежных средств, признанных судом как подлежащая выплате неустойка, недостаточно просто получить решение, нужно добиться еще его исполнения, особенно в случае банкротства застройщика.

В данном случае, также лучше поручить этот вопрос грамотным юристам в сфере недвижимости.

Юридическая помощь по вопросам взыскания неустойки по ДДУ

Наша юридическая компания специализируется в вопросах долевого строительства на протяжении многих лет. Взыскание неустойки с застройщика в случае задержки сдачи объекта строительства – одно из главных направлений нашей деятельности.

Наши сотрудники имеют достаточно большой опыт и наработанную практику по вопросам взыскания неустойки по ДДУ. Наши юристы готовы провести детальную юридическую консультацию, чтобы оценить вероятность взыскания штрафа за просрочку по ДДУ, а также разработать тактику дальнейших действий с учетом всех нюансов вашей ситуации.

Приглашаем вас обратиться за оказанием качественных юридических услуг, чтобы получить квалифицированную помощь по взысканию суммы неустойки по ДДУ в Москве!

Поделиться статьёй в социальных сетях:

Комментарии

Запишитесь на консультацию

Статьи

25.01.2019
11 советов дольщику при взыскании неустойки с застройщика по ДДУ

Добрый день, уважаемые дольщики! Меня зовут Андрей Лихачев. Я управляющий партнер юридической компании “Хелп Консалтинг”. Хочу представить вам самую важную и самую информативную статью нашего сайта. В этой статье я собрал для вас наиболее полезные, актуальные и рабочие советы по взысканию неустойки с застройщика по договору долевого участия. Тут содержится выжимка советов и лайфхаков. Проведя несколько сотен судебных процессов по взысканию неустойки с застройщика, мы наработали огромный опыт и готовы им поделиться. В этой статье я развеял некоторые мифы о неустойке по ДДУ. Эта статья уже учитывает изменения практики взыскания неустойки с застройщика в арбитражных судах и не только! Мы регулярно обновляем эту статью, внося в нее самые последние изменения правоприменительной практики.

16.08.2019
ТОП 3 ошибки дольщиков, которые уменьшают размер неустойки

Получение компенсации за просрочку по ДДУ – не самое простое дело, особенно когда дольщик уже совершил много ошибок. Приведем пример из нашей практики. К нашим юристам обратился клиент: суд отказал в выплате неустойки по договору долевого участия. Клиент просил, чтобы мы взялись за апелляцию. Изучив материалы дела и представленные сторонами доказательства, наши эксперты сделали неутешительный вывод: с помощью апелляции уже ничего не изменить. Хитрый девелопер «прогнул» дольщика на перенос сроков, а тот не сумел грамотно выстроить защиту из-за незнания законодательства. Клиент предлагал хорошую оплату, но мы не стали браться за это дело, ведь с точки зрения законодательства отказ был правомерен. Для нас важнее результат нашей работы и репутация компании, чем банальная продажа юридических услуг.