Как рассчитать и истребовать с застройщика неустойку по долевому строительству

Подписывая договор ДДУ, каждый дольщик надеется, что его минуют те неприятности, с которыми сталкивается подавляющее большинство участников долевого строительства. Однако поголовное нарушение своих обязательств застройщиками сегодня уже стало не исключением, а правилом, и большая редкость, когда все идет по плану. Но законодатель позаботился о защите дольщиков. За каждое нарушение, допущенное строителями, они должны платить из своего кармана, и участники на вполне законных основаниях могут потребовать взыскание неустойки по долевому строительству с нерадивого застройщика.

14.12.2016
2
0
0

За что с застройщика может быть взыскана неустойка

Покупка жилья в строящемся доме, безусловно, выгодна. Цена квадратного метра в этом сегменте отличается более низкой стоимостью, чем в уже построенном доме. Однако, вкладывая свои сбережения на этапе строительства, дольщикам предстоит пройти долгий процесс ожидания, который длится годами, и далеко не факт, что в итоге они получат именно то жилье, на которое рассчитывали, и вселятся в него точно в срок, указанный в договоре. Но сегодня все права дольщиков охраняются законодательством, в соответствии с которым неустойка в долевом строительстве взыскивается с застройщика в следующих случаях:

  • если лицо, которое привлекает для строительства средства граждан, по закону не имеет на это право;
  • за затягивание сроков сдачи объекта;
  • если качество жилья не соответствует проектной документации и условиям договора;
  • при одностороннем расторжении договора дольщиком в связи с несоблюдением застройщиком своих обязательств;
  • при расторжении договора по судебному решению согласно ст.9 п.1.1 214 ФЗ.

Неустойка за незаконное привлечение средств

Федеральный закон устанавливает определенные условия для лиц, которые собираются возводить многоквартирный жилой дом с привлечением финансовых средств граждан. Для этого необходимо:

  1. Быть собственником либо арендатором (по договорам аренды или субаренды) земельного участка, на котором предполагается строительство.
  2. Иметь соответствующее разрешение на данное строительство.
  3. Составить и опубликовать проектную декларацию.

Только выполнение всех этих условий дает право привлекать деньги граждан и юр. лиц для финансирования строительства. Прежде чем заключать ДДУ, необходимо проверить наличие выписки из ЕГРП, которая подтверждает, что у застройщика есть право собственности или аренды на участок. Также дольщику следует учесть, что даже если ДДУ заключается с собственником или законным арендатором участка, но у последнего нет разрешения на строительство на нем жилого многоквартирного дома, то в дальнейшем такая сделка признается незаконной, а строение считается самовольной постройкой и может быть снесено.

Если выяснится, что застройщик незаконно затеял долевое строительство, неустойка будет взыскана с него в двойном размере. Помимо возврата средств дольщика, он обязан будет также выплатить двойные проценты по ставке Центробанка от суммы договора и возместить ему все убытки.

Неустойка за неисполнение условий договора

Если застройщик сдал объект позже срока, указанного в договоре, и при этом не согласовал с дольщиком в установленном законом порядке новый срок передачи дома, последний также имеет все основания для истребования неустойки. В этом случае она составляет 1/300 ставки Центробанка за один день просрочки от суммы договора. Причем, если дольщик – частное лицо, неустойка выплачивается в двойном размере.

Когда передача жилья просрочена на шестьдесят дней и более, участник может отказаться от дальнейшего исполнения договора, направив уведомление в адрес застройщика, который обязан уплатить дольщику проценты за весь период действия договора. Неустойка также рассчитывается по ставке Центробанка и взимается с нарушителя в двукратном размере, однако пеня будет считаться не со дня просрочки, а с момента внесения денег дольщиком в счет уплаты по договору и до дня их фактической выплаты. Все средства застройщик должен выплатить в срок не позднее 20 рабочих дней с момента расторжения договора (договор считается прекращенным со дня отправления уведомления). Если в течение этого времени деньги не поступают, то со следующего дня после наступления срока оплаты, также начинают начисляться проценты за использование чужих денег. Вы можете сделать расчеты неустойки по ДДУ в калькуляторе.

В договоре и проектных документах обязательно указываются все качественные показатели квартиры, которую должен получить дольщик. Если при передаче жилья им были обнаружены недоделки и дефекты, ухудшающие качество квартиры, или при строительстве застройщик допустил нарушение строительных норм и правил, дольщик может потребовать от строителей устранить за их счет все имеющиеся недостатки, уменьшить цену договора или оплатить ему ремонтные работы. Данные требования необходимо оформить в виде претензии, и отправить ее в адрес застройщика. Однако строительная компания, как правило, их игнорирует, что также дает право дольщику аннулировать ДДУ в одностороннем порядке и требовать с застройщика взыскание неустойки по долевому строительству за все время действия договора.

Как правильно рассчитать неустойку

Расчет неустойки производится на основе ставки рефинансирования, действующей на момент исчисления пени. Под ставкой имеются в виду годовые проценты, под которые Центробанк выдает кредиты финансовым коммерческим организациям. Величина ставки периодически меняется, поэтому и сумма неустойки, рассчитанной в разные периоды, также может отличаться. С сентября 2016 года ее размер составляет 10%.

Для расчета неустойки применяется следующая формула:

Н=ЦД×1/300 СР×КД

где:

Н – неустойка,

ЦД – цена ДДУ,

СР – ставка Центробанка;

КД – количество дней, за которые берется пеня.

Например, вы выплатили за квартиру 2,5 млн. рублей. По договору дом должен  быть сдан 15 октября 2016 года, но застройщик закончил строительство и передал вам квартиру только 15 декабря 2016. Таким образом, он просрочил 62 дня. Подставив эти данные в расчетную формулу, мы  получим следующие показатели:

2 500 000×10%/300×62=51 666 рублей

Если дольщиком является физ. лицо, то эти цифры умножаются на два:

51 666×2=103 332 рубля должен выплатить застройщик за то, что нарушил сроки передачи вам квартиры.

Если вы решили прекратить договор в одностороннем порядке, то застройщик должен вам заплатить проценты за то, что пользовался вашими деньгами. Расчет процентов ведется с момента передачи вами денег застройщику и вплоть до дня возврата всей суммы. При расчете также нужно учитывать размер ставки рефинансирования, действовавший в определенный период времени.

Порядок истребования неустойки

Первоначально нужно попытаться урегулировать вопрос мирно, направив застройщику развернутую претензию. В ней необходимо процитировать положения договора, которые нарушили строители, представить расчет неустойки и четко сформулировать свои требования с ссылками на законодательство. Также в письме нужно обозначить срок, в течении которого вы будете ждать поступление денежных средств. Письмо лучше всего отправить заказным почтовым отправлением с описью.

Досудебный порядок не предусмотрен законом, и юридическая практика показывает, что строительные компании редко выполняют требования дольщиков, изложенные в письме. Но такой порядок рекомендуется соблюдать, поскольку претензия будет лишним доказательством того, что дольщик пытался решить вопрос мирно, однако застройщик не пошел на переговоры. Суды всегда учитывают данный факт и трактуют его в пользу участников.

Чаще всего взыскание неустойки по 214 ФЗ производится через суд. Но и в этом случае дольщик не проиграет, а скорее даже выиграет в денежном выражении, т.к. при рассмотрении дела в суде, помимо неустойки можно взыскать с застройщика штраф 50% от суммы, назначенной судом, а также компенсацию морального вреда. Очень важно в исковом заявлении юридически грамотно изложить свою позицию и правильно сформулировать требования, исходя из которых, будет принято судебное решение.

Нужно также отметить, что в некоторых случаях по заявлению другой стороны, суд может уменьшить сумму неустойки. Такое возможно, если суд посчитает, что ее размер намного превышает ущерб, причиненный дольщику в результате нарушений, допущенных ответчиком. При расторжении ДДУ через суд, застройщик обязан вернуть всю сумму вместе с неустойкой и штрафом не позже десяти рабочих дней.

Несмотря на то, что требование неустойки с застройщика за допущенные им нарушения вполне законны, последние не спешат расставаться с деньгами, и зачастую при ее взыскании дольщики сталкиваются с большими проблемами. Чтобы избежать осложнений, гарантированно вернуть свои деньги и получить положенную компенсацию, необходимо обратиться в юридическую компанию. Наши эксперты помогут вам решить любые проблемные ситуации с застройщиками. Квалифицированные юристы грамотно составят претензию, правильно рассчитают размер неустойки и помогут избежать ее уменьшения, подготовят заявление в суд, где будут отстаивать ваши права и защищать ваши интересы.

Поделиться статьёй в социальных сетях:

Комментарии

Запишитесь на консультацию

Статьи

25.01.2019
11 советов дольщику при взыскании неустойки с застройщика по ДДУ

Добрый день, уважаемые дольщики! Меня зовут Андрей Лихачев. Я управляющий партнер юридической компании “Хелп Консалтинг”. Хочу представить вам самую важную и самую информативную статью нашего сайта. В этой статье я собрал для вас наиболее полезные, актуальные и рабочие советы по взысканию неустойки с застройщика по договору долевого участия. Тут содержится выжимка советов и лайфхаков. Проведя несколько сотен судебных процессов по взысканию неустойки с застройщика, мы наработали огромный опыт и готовы им поделиться. В этой статье я развеял некоторые мифы о неустойке по ДДУ. Эта статья уже учитывает изменения практики взыскания неустойки с застройщика в арбитражных судах и не только! Мы регулярно обновляем эту статью, внося в нее самые последние изменения правоприменительной практики.

16.08.2019
ТОП 3 ошибки дольщиков, которые уменьшают размер неустойки

Получение компенсации за просрочку по ДДУ – не самое простое дело, особенно когда дольщик уже совершил много ошибок. Приведем пример из нашей практики. К нашим юристам обратился клиент: суд отказал в выплате неустойки по договору долевого участия. Клиент просил, чтобы мы взялись за апелляцию. Изучив материалы дела и представленные сторонами доказательства, наши эксперты сделали неутешительный вывод: с помощью апелляции уже ничего не изменить. Хитрый девелопер «прогнул» дольщика на перенос сроков, а тот не сумел грамотно выстроить защиту из-за незнания законодательства. Клиент предлагал хорошую оплату, но мы не стали браться за это дело, ведь с точки зрения законодательства отказ был правомерен. Для нас важнее результат нашей работы и репутация компании, чем банальная продажа юридических услуг.

19.01.2017
Особенности уступки права требования по ДДУ

Приобретение квартир в недостроенных жилых комплексах является более выгодной сделкой, чем покупка готовой жилплощади на вторичном рынке. Наиболее часто жилье приобретается посредством оформления ДДУ. Еще один вариант покупки жилья – уступка права требования по договору участия в долевом строительстве. Правила заключения таких сделок регулируются действующим законодательством о застройщиках, в частности – ФЗ № 214 и Гражданским кодексом. Переуступкой в строительстве называют случаи, когда дольщик, заключивший со строительной компанией ДДУ, переуступает свои права застройщику. Следует отметить, что имеется в виду именно переуступка права требовать от строительной компании исполнения своих обязательств, а не признания прав собственности на квадратные метры.