Банкротство застройщика: что делать дольщику в 2023 году?

Что понимается под банкротством?

Банкротством называют судебную процедуру, результатом которой становится признание финансовой несостоятельности компании, то есть невозможности рассчитаться по долгам. Процедура занимает довольно длительный срок (в среднем на практике 1,5-3 года) и состоит из нескольких этапов.

Федеральный закон №127-ФЗ, который регулирует эту процедуру, был принят еще в 2002 году, однако в 2011 в нем появился новый раздел — параграф 7, посвященный банкротству застройщика при долевом строительстве, в связи с растущим количеством подобных случаев.

Фонд развития территорий

В соответствии с законом №218-ФЗ, создан специальный Фонд развития территорий, целью деятельности которого является защита прав и законных интересов дольщиков от злоупотреблений девелоперов. Взносы в данный Фонд обязаны переводить все застройщики, которые участвуют в долевом строительстве. В задачи Фонда входит:

• Проверка хода строительства и документации застройщика.
• Выплата компенсаций при банкротстве застройщика.
• Финансирование незавершенного строительства.

Предъявление дольщиком требований

О том, что строительная компания обанкротилась, граждане, купившие объекты на этапе строительства, могут узнать из нескольких источников:

• От конкурсного управляющего, который в течение 5 дней с даты получения списка дольщиков от руководителя застройщика должен известить участников строительства.
• Из издания «Коммерсант», в котором публикуются подобные сведения.
• Посредством сервиса «Федресурс».
• С помощью базы арбитражных дел («Кадарбитр»), с которой можно познакомиться в электронном формате.

Что делать дольщикам, если застройщик обанкротился? Покупателям необходимо обращаться к конкурсному управляющему, которому подается заявление для включения в так называемый реестр кредиторов. Он содержит информацию о задолженностях и обязанностях застройщика. Так, включаются требования денежных выплат, а также требования о передаче жилья. Требования рассматриваются конкурсным управляющим в срок, не превышающий 15 рабочих дней. Документы, необходимые для включения в реестр:

• Заявление участника строительства.
• Документы, которые подтверждают факт приобретения жилья.
• Документы, подтверждающие оплату жилья.
• Заявление может подписать представитель дольщика (например, юрист), в этом случае необходима копия доверенности.

Заявление подается в течение двух месяцев с того дня, когда было официально опубликовано извещение о начале конкурсного производства. По истечении этого срока реестр подлежит закрытию. Участник строительства может потребовать:

• Передачи жилья.
• Возмещения суммы денежных средств, уплаченной в счет цены договора.
• Возмещения иных сумм — финансовых претензий к застройщику (например, иски о взыскании неустойки, штрафа).

В каком порядке удовлетворяются требования?

Дольщики, в соответствии с действующим законодательством, защищены лучше, чем другие категории кредиторов, поэтому им предоставляется преимущественное право при удовлетворении требований. Сначала удовлетворяются не включенные в реестр требования по текущим платежам. После этого происходят расчеты в соответствии со следующей очередностью (применяются правила ст. 201.9 Закона № 127-ФЗ):

1. Выплаты физическим лицам, перед которыми должник несет ответственность за причинение вреда здоровью или же жизни.
2. Расчеты с персоналом строительной компании.
3. Выплаты дольщикам, а также выплаты штрафов и компенсаций.
4. Расчет с прочими кредиторами (например, с банками).

Примечательно, что дольщик может решить, что делать при банкротстве застройщика при долевом строительстве – требовать деньги или жилье. Также он может потребовать погашения убытков, которые понес в результате того, что компания не выполнила свои обязательства.

Возврат денег

Если строительная компания выплачивала деньги в Фонд, дольщик должен подать в него заявление о выплате компенсации, для этого потребуется, кроме паспорта, выписка из реестра. Максимум в течение десяти рабочих дней Фонд должен рассмотреть заявление, принять решение и перечислить деньги. Сумма выплаты рассчитывается исходя из рыночной стоимости, однако учитываются два ограничения:

• Сумма не меньше той, что была уплачена по договору.
• Максимум площади квартиры для расчета всего 120 кв. метров.

Для расчета рыночной стоимости недвижимости Фонд привлекает квалифицированного оценщика.

Способы передачи жилья

Получить жилье, если компания-застройщик банкротится, можно несколькими способами:

• Предъявить требования о признании права собственности на уже готовый объект. Этот вариант возможен, если объект готов и достроен, а до начала банкротства был подписан акт приемки-передачи, что случается редко.
• Инициировать завершение строительства недостроенного дома своими силами, для чего создается жилищно-строительный кооператив. Важно: земля, на которой находится недостроенный дом, как и он сам, должна принадлежать застройщику, чтобы ЖСК мог завершить строительство.
• Достроить объект может новая компания, принявшая на себя обязательства прежней либо Фонд посредством привлечения подрядчиков. Для этого Фонд должен принять решение о целесообразности такого строительства после экспертизы. Дольщику необходимо включить в реестр требование по передаче жилого помещения или иного объекта долевого строительства.

Порядок обращения и необходимые документы

Если застройщик обанкротился, необходимо обращаться в суд, предоставив договор ДДУ и документы, которые подтверждают совершение оплаты и исполнение обязательств по договору. Суд может признать права участников строительства и в том случае, если они заключали не договор ДДУ, а иной, в том числе:

• Купли-продажи.
• Займа, с условием передачи жилья.
• Простого товарищества с целью строительства объекта и получения квартиры.

Суд признает также права граждан, имеющих вексель с обязательством передачи жилья, или вложивших деньги в ЖСК и прочие виды товариществ.

Порядок действий при банкротстве застройщика

Особенности процедуры зависят от типа помещения и стадии его готовности. Обобщим информацию в таблице.

Обобщим информацию в таблице.

Во всех перечисленных случаях дольщикам не обойтись без юридической помощи, которая потребуется на всех этапах борьбы за получение жилья или денежной компенсации. К юристу необходимо обращаться, как только произошло банкротство застройщика – специалист поможет выбрать оптимальный вариант действий и обеспечит защиту прав дольщиков.

Поделиться в социальных сетях:

Людмила Шадрина

Руководитель правового департамента

8 лет опыта

более 300 выигранных дел

Автор статьи

62 публикации на сайте

Подробнее о специалисте