Подсудность по ДДУ или как правильно выбрать суд

Подсудность по ДДУ

Когда застройщик нарушает обязательства по ДДУ (договору долевого участия), дольщику нередко приходится обращаться в суд. Однако прежде чем подавать иск, необходимо правильно определить подсудность, чтобы предъявленные гражданином документы были приняты к рассмотрению. Понимание правил подсудности, установленных законом, позволяет беспрепятственно получить судебную защиту и восстановить нарушенное право.

Содержание:

  1. Что такое подсудность
  2. В какой именно суд можно подать иск по ДДУ
  3. Можно ли выбрать другой суд в рамках ДДУ
  4. Что важно учесть при выборе суда
  5. Что означает третейская оговорка в договоре
  6. Основные выводы

Что такое подсудность

Вопросам определения подсудности посвящены отдельные главы АПК РФ и ГПК РФ. В них определяется, каким конкретно судом должно рассматриваться дело: арбитражным или судом общей юрисдикции.

В 214 ФЗ отдельно не регламентируются вопросы подсудности, поэтому при разрешении споров в области долевого строительства применяются положения гражданского законодательства. Все спорные вопросы между гражданами и застройщиками решаются судами общей юрисдикции, куда и следует обращаться за взысканием неустойки по дду или расторжением договора.

В какой именно суд можно подать иск по ДДУ

В какой суд можно подать иск по ДДУ

В зависимости от цены иска дольщик вправе обратиться в один из следующих судов общей юрисдикции:

  • в мировой суд, если взыскиваемая денежная сумма не превышает 100 тысяч рублей;
  • в районный суд, если цена иска составляет более 100 тысяч рублей.

Важно помнить, что на правоотношения, возникшие в рамках 214 ФЗ, распространяются нормы законодательства о защите прав потребителей. Так, частью 2 статьи 17 ЗоЗПП предусмотрена возможность выбора территориальной подсудности. Гражданин может сам определить, в какой суд подавать на застройщика:

  • по месту своего постоянного или временного проживания;
  • по юридическому адресу строительной компании и ее филиалов;
  • по месту заключения или исполнения договора (например: по адресу, где создается объект недвижимости).

При подаче иска дольщик освобождается от уплаты госпошлины согласно льготам, установленным пунктом 2 статьей 333.36 НК РФ. Однако, если взыскиваемая денежная сумма превышает 1 миллион рублей, а гражданин помимо неустойки также требует компенсировать причиненный моральный вред, то по смыслу пункта 3 статьи 333.36 НК РФ, он должен оплатить госпошлину.

Можно ли выбрать другой суд в рамках ДДУ

Можно ли изменить подсудностьЗастройщик и дольщик могут включить в договор пункт о конкретном суде, в котором будут рассматриваться споры по ДДУ, возникшие между сторонами в ходе исполнения сделки. Это право закреплено в статье 32 ГПК РФ.

При этом закон позволяет изменить только территориальную подсудность. Например: в договоре можно написать любой районный суд города Москвы, но нельзя указать Московский городской суд, так как он предназначен для обжалования уже принятых судебных решений по спорам в рамках долевого строительства. В противном случае, такая оговорка будет считаться недействительной, так как суд не может рассматривать спор за пределами своей компетенции.

Стоит еще на этапе заключения сделки продумать вопрос о том, в каком судебном учреждении будут решаться разногласия между сторонами. При этом нужно обязательно учитывать следующие моменты:

  • Закон позволяет изменить подсудность по ДДУ только до даты вынесения судом определения о принятии искового заявления.
  • Исходя из сложившейся практики, договорная подсудность может быть принята во внимание судом, если она прописана отдельным пунктом в договоре долевого участия.

Нередко застройщик предлагает заключить договор, содержащий пункт о том, в какой суд участники сделки будут подавать иски при нарушении обязательств по ДДУ. Как правило, это судебное учреждение, расположенное по месту нахождения строительной компании. На практике дольщик, подписавший договор с таким условием, лишается возможности рассмотреть спор по своему месту жительства. Это связано с тем, что суд может отказать принять иск, ссылаясь на неподсудность спора в рамках части 1 статьи 135 ГПК РФ.

Однако о применении этой правовой нормы было дано разъяснение Верховного Суда. В пункте 26 Постановления Пленума Верховного Суда № 17 от 28 июня 2012 года указано, что при рассмотрении дел, касающихся прав потребителей, суды не вправе возвращать иск со ссылкой на 135 статью ГПК РФ, если дольщиком указано требование о признании пункта договорной подсудности недействительным.

Таким образом, перед подачей иска гражданину нужно найти в ДДУ пункт про подсудность, и если дольщик не согласен с его содержанием, заявить об этом в исковом заявлении. В противном случае, суд правомерно вернет иск, решив, что стороны определили подсудность в договоре.

Чтобы избежать ненужных проблем, дольщику перед оформлением сделки стоит воспользоваться юридическими услугами опытных специалистов, способных проанализировать содержание ДДУ и правильно подготовить исковое заявление.

Что важно учесть при выборе суда

Основная задача дольщика, обратившегося в суд, - получить максимальную компенсацию за нарушение его прав. В свою очередь, застройщик будет стараться снизить размер взыскиваемой суммы, ссылаясь на положения статьи 333 ГК РФ. Данная норма часто применяется строительными компаниями не только при спорах по ДДУ, но и в рамках договора подряда.

Статья 333 ГК позволяет уменьшать неустойку, если она несоразмерна с последствиями причиненных гражданину убытков. Дольщику необходимо обосновать в суде, что он просит взыскать сумму в разумных пределах. Чтобы получить наибольшую компенсацию, следует обратиться к юристам по ДДУ, которые проанализируют судебную практику и подскажут, какие суды меньше всего урезают неустойку в рамках 333 статьи ГК.

Также важно помнить о возможности подачи иска как по месту жительства, так и по месту временного пребывания. Если у дольщика оформлена временная регистрация, он может предъявить исковое заявление по месту пребывания. Таким образом, у гражданина появляется право выбрать наиболее подходящий суд, учитывая сложившийся подход к рассмотрению споров по ДДУ.

В случае, если гражданин не хочет подавать иск в суд общей юрисдикции, он может уступить задолженность застройщика компании, покупающей долговые обязательства. Переоформление ДДУ сделает возможным рассмотрение спора в арбитражном суде, так как истцом станет юридическое лицо. В свою очередь, дольщик получит денежные средства за уступку права требования и избавится от необходимости участвовать в судебном споре.

Принять окончательное решение при выборе суда необходимо с участием опытных юристов. Квалифицированные специалисты помогут правильно определить подсудность, и добиться максимального взыскания задолженности, в том числе в арбитражном суде.

Что означает третейская оговорка в договоре

Третейский суд
Застройщик и дольщик могут разрешить разногласия не только путем обращения в суд общей юрисдикции. В области долевого строительства споры можно также передать в третейский суд. Стороны сделки устанавливают такую подсудность следующим образом:

  • подписывают отдельное третейское соглашение. При этом закон также предусматривает возможность заключения этой сделки путем обмена письмами.
  • указывают дополнительный пункт в ДДУ, предусматривающий подсудность третейского суда по возникающим спорам, включая взыскание неустойки.

Такой выбор подсудности может обернуться для дольщика неприятными последствиями. К основным недостаткам передачи спора в третейский суд относятся:

  • необходимость уплаты третейского сбора за рассмотрение дела;
  • возможность строительной компании выбрать наиболее лояльных арбитров;
  • осуществление третейского разбирательства в рамках принятого конкретным судом регламента без применения норм ГПК РФ;
  • окончательность вынесенного третейского решения и невозможность его оспаривания по существу.

Таким образом, заключение третейского соглашения часто приводит к ущемлению прав дольщика. Оспорить третейскую оговорку достаточно сложно. Для этого нужно представить доказательства того, что дольщик не был должным образом осведомлен, и что включение в ДДУ условия по передаче споров в третейский суд не является свободным волеизъявлением гражданина.

Основные выводы

Все вопросы, касающиеся подсудности договора требуют вдумчивого и профессионального подхода. Еще на стадии заключения ДДУ стоит определиться с выбором суда, в котором может быть рассмотрен будущий спор. Не стоит поддаваться на уловки застройщика и подписывать соглашения, устанавливающие невыгодную для дольщика подсудность. При возникновении разногласий с девелопером необходимо найти специалиста, способного правильно оформить и подать исковое заявление.

Обратитесь в Юридическую компанию "Хелп Консалтинг", и наши профессиональные юристы обеспечат судебное сопровождение любой сделки в области долевого строительства, включая не только защиту прав по ДДУ, но и представление интересов в рамках договора инвестирования.

Связаться с нами можно по телефону или электронной почте. Необходимые контактные данные и адрес нашего офиса указаны в разделе «Контакты».

 

Автор статьи:

Лихачев Андрей Анатольевич
Управляющий партнёр
Лихачев Андрей Анатольевич

Московская государственная юридическая академия им. О.Е. Кутафина

Стаж работы: 9 лет

Подробнее о сотруднике

Будьте в курсе новостей!

Введите свой e-mail и получайте новые статьи на почту:

Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: