Как составить претензию застройщику о возврате денежных средств?

Законом предусмотрено, что в случае, если фактическая площадь объекта не соответствует условиям ДДУ, участник долевого строительства вправе написать заявление застройщику на возврат денег за недостающие метры. Но не только уменьшение площади объекта является основанием для направления претензии застройщику. В процессе строительства дома застройщик очень часто допускает различные нарушения условий договора. По большей части они связаны с несоблюдением сроков строительства и сдачей объекта с явными недостатками по качеству. В некоторых случаях нарушения бывают настолько существенными, что участник долевого строительства вынужден отказаться от договора.

Содержание:

  1. Когда требовать от застройщика возврата денежных средств?
  2. Правила составления претензии застройщику о возврате денежных средств по ДДУ
  3. Как направить претензию застройщику?
  4. В какой срок застройщик должен удовлетворить требования дольщика?
  5. В заключение

Первоначальным этапом по защите прав участника долевого строительства является направление претензии застройщику. В настоящее время в глобальной сети размещено множество различных образцов претензий застройщику на возврат денежных средств, однако не все из них являются юридически правильными. О том как правильно составить претензию застройщику о возврате денежных средств, поговорим в данной статье.

Когда требовать от застройщика возврата денежных средств?

Действующим законодательством предусмотрены случаи, когда застройщик обязан вернуть участнику долевого строительства денежные средства, уплаченные по ДДУ. Причем возвратить денежные средства возможно как в полном объеме, так и частично.

В полном объёме денежные средства участнику долевого строительства возвращаются лишь в случае отказа от договора долевого участия. Рассмотрим подробнее, в каких случаях участник долевого строительства вправе отказаться от исполнения договора долевого участия.

Ст. 9 ФЗ-214 предусматривает как односторонний, так и судебный порядок отказа от исполнения договора долевого участия.

В одностороннем порядке договор может быть расторгнут в следующих случаях:

  • Задержка передачи объекта долевого строительства на срок более чем два месяца;
  • Неустранение застройщиком в разумный срок допущенных им нарушений объекта долевого строительства, либо невыполнение требований о соразмерном уменьшении цены договора или возмещении затрат на устранение недостатков объекта.
  • Существенное нарушение требований к качеству объекта;
  • В иных установленных федеральным законом или договором случаях.

В судебном порядке участник долевого строительства вправе отказаться от исполнения договора долевого участия в следующих случаях:

  • Прекращение или приостановление строительства объекта.При этом должны иметься достаточные основания, свидетельствующие о том, что объект будет передан участнику долевого строительства с существенным нарушением срока. К таким обстоятельствам можно отнести, например, медленные сроки строительства, приостановку деятельности застройщика, банкротство застройщика и т.д.
  • Существенное изменение проектной документации объекта долевого строительства, в том числе изменение площади помещения более чем на 5%.Для установления факта изменения проектной документации застройщиком, участнику долевого строительства необходимо провести строительно-техническую экспертизу. Кроме того, необходимо доказать, что внесенные изменения существенно нарушают его права и законные интересы.
  • Застройщиком изменено назначение общего имущества либо нежилых помещений, входящих в состав дома.
  • В иных установленных федеральным законом или договором случаях.

Во всех вышеперечисленных случаях участник долевого строительства вправе расторгнуть договор, урегулировав вопрос в претензионном порядке, либо обратившись в суд.

Необходимо отметить, что после расторжения договора застройщик обязан возвратить участнику долевого строительства денежные средства в полном объёме. Кроме этого, ст. 9 ФЗ-214 предусматривает право участника долевого строительства на взыскание с застройщика процентов за пользование денежными средствами в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка РФ, действующей на день возврата денежных средств участнику долевого строительства.

Законом предусмотрен и частичный возврат денежных средств, внесенных по ДДУ. Это возможно в следующих случаях:

  1. В случае уменьшения площади объекта.ДДУ допускает несоответствие площади объекта условиям договора не более чем на 5%. В случае, если при приемке объекта установлено, что фактическая площадь отличается от заявленной в договоре более чем на 5%, застройщик обязан выплатить участнику разницу в площади объекта, рассчитанную исходя из стоимости одного квадратного метра. Для этого участнику долевого строительства необходимо обратиться к застройщику с заявлением о возврате денежных средств за уменьшение площади.
  2. В случае передачи объекта с дефектами по качеству.В этом случае участнику долевого строительства необходимо предоставить документы, подтверждающие факт наличия строительных дефектов, допущенных застройщиком. Дефектовочные акты, заключение строительно-технической экспертизы, смета на производство компенсационного ремонта и т.п.

Данные документы необходимо приложить к заявлению застройщику о возврате денежных средств. В этом случае застройщик обязан осуществить частичный возврат денежных средств, равный сумме затрат на производство ремонта.

В случаях неудовлетворения застройщиком требований, изложенных в претензии, участник долевого строительства вправе обратиться в суд с исковым заявлением.

Правила составления претензии застройщику о возврате денежных средств по ДДУ

При досудебном урегулировании вопроса первоначально нужно составить претензию о возврате денежных средств и направить ее застройщику. Далеко не факт, что после ее получения, застройщик сразу же приступит к исполнению изложенных в ней требований. Однако этот этап необходимо соблюсти. Если у участника долевого строительства есть основания для одностороннего отказа от договора, претензия-уведомление является обязательным условием. Ведь таким образом, участник долевого строительства уведомляет застройщика о расторжении ДДУ и заявляет свое требование о выплате внесенной денежной суммы и причитающихся процентов. Если спор требует судебного урегулирования, то заявление застройщику на возврат денежных средств станет дополнительным доказательством, свидетельствующим о предпринятой попытке решить спор в досудебном порядке.

Претензия – это документ, имеющий юридическую значимость. Она должна быть написана в деловом стиле без эмоциональной составляющей. В ней должны быть отражены достоверные факты. Закон не содержит формальных требований к содержанию претензии, тем не менее, существуют определенные правила ее составления, выработанные нами на основе обширной судебной практики. Образец претензии на возврат денежных средств по ДДУ для ознакомления вы можете скачать здесь.

Примерное содержание претензии:

  1. «Шапка».
    Здесь необходимо указать наименование застройщика, адрес его местонахождения и реквизиты, а также сведения об участнике долевого строительства, направляющем претензию(ФИО, адрес проживания, контактный номер тел).
  2. Описательная часть.
    В указанной части необходимо:- отразить фактические данные: номер ДДУ и дату его заключения, цену договора, адрес местонахождения объекта долевого строительства.
    - отразить нарушения ДДУ, допущенные застройщиком, и основания для возврата денежных средств. К примеру, уменьшение площади объекта либо производство компенсационного ремонта. В случае расторжения договора - изложить основания для его расторжения (нарушение срока передачи объекта, существенное изменение проектной документации и т.д.)
  3. Правовое обоснование претензии.
    Здесь необходимо привести ссылки на статьи закона и условия договора, которые нарушил застройщик.
  4. Просительная часть.
    Здесь необходимо сформулировать свое требование застройщику о возврате денежных средств в полном или частичном объёме. Кроме того здесь же можно заявить требования об уплате неустойки, компенсации морального вреда, возмещении убытков и т.п. При этом участник долевого строительства должен самостоятельно произвести расчет неустойки и указать ее размер в претензии-заявлении на возврат денежных средств (рассчитать неустойку вы можете на нашем сайте, воспользовавшись калькулятором ДДУ). Также необходимо указать, что при неисполнении вышеизложенных требований участник долевого строительства вправе обратиться в суд.
  5. Приложение.
    К претензии застройщику необходимо приложить копии имеющихся у вас документов: договора долевого участия, заключения эксперта, счетов-фактур, договора подряда, акта замеров площади объекта и т.д.

Несмотря на кажущуюся простоту, составить претензию застройщику на возврат денежных средств самостоятельно может не каждый. Для этого целесообразно обратиться за помощью к практикующему юристу. Он проведет юридическую консультацию и поможет грамотно составить заявление застройщику на возврат денежных средств (образец вы сможете найти здесь).

Как направить претензию застройщику?

Заявление застройщику о возврате денежных средств можно направить двумя способами:

  1. Заказным письмом с уведомлением о вручении и описью вложенных документов. Претензию необходимо направить на юридический адрес застройщика либо адрес для корреспонденции, указанный в договоре. Данный способ мы рекомендуем как предпочтительный при любой значимой коммуникации с застройщиком.
  2. Лично представить претензию в офис застройщика. В таком случае у вас на руках должна остаться копия претензии с подписью и указанием данных лица, получившего претензию (его ФИО и должность), а также датой вручения претензии застройщику.

Независимо от способа вручения претензии, необходимо сохранить документы, подтверждающие факт получения застройщиком претензии. В случае обращения в суд, имея вышеуказанные документы, участник долевого строительства может избежать вопроса о принятых мерах к досудебному урегулированию спора.

В какой срок застройщик должен удовлетворить требования дольщика?

После расторжения договора застройщик обязан возвратить участнику долевого строительства уплаченные им денежные средства в полном объёме. Однако сроки возврата различаются в зависимости от порядка расторжения договора. Так, если договор расторгнут в одностороннем порядке, срок возврата денежных средств составляет двадцать рабочих дней. Тогда как в случае расторжения договора по иным основаниям - десять рабочих дней.

Помимо возврата денежных средств, уплаченных участником долевого строительства по ДДУ, застройщиком также должны быть уплачены проценты за пользование вышеуказанными денежными средствами. Расчет процентов производится в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центробанка РФ, действующей на день возврата денежных средств. Проценты начисляются со дня внесения денежных средств участником долевого строительства до дня их возврата застройщиком. Необходимо отметить, что в случае, если участником долевого строительства является гражданин, проценты уплачиваются в двойном размере.

Если в вышеуказанные сроки участник долевого строительства не выразил требований о возврате причитающихся ему денежных средств, застройщик не позднее следующего дня обязан перевести их на депозит нотариуса по месту своего нахождения. Об осуществленном переводе застройщик обязан уведомить участника долевого строительства.

Чтобы избежать значительных имущественных затрат, застройщик, осознавая, что им нарушены условия договора,нередко предлагает участнику долевого строительства заключить соглашение о расторжении договора. Однако не стоит сразу же соглашаться на предложение застройщика. В большинстве своем подобные соглашения – способ уйти от ответственности, поскольку они заключаются на условиях застройщика, которые для граждан оказываются абсолютно невыгодными. Практически всегда сумма, положенная к выплате по соглашению, оказывается на порядок ниже той, которую участник долевого строительства смог бы получить по решению суда.Например, после подписания соглашения застройщик может отказаться выплачивать проценты за пользование денежными средствами. Суды нередко встают на сторону застройщика, полагая, что договор расторгнут не в связи с нарушениями, допущенными застройщиком, а по совместному соглашению сторон.

В заключение

Расторжение договора долевого участия - вещь нередкая в судебной практике. Достаточно часто участник долевого строительства только выигрывает, расторгая договор с застройщиком. Ведь он не только освобождается от объекта, отличающегося от условий договора. Но и получает вложенные им денежные средства в совокупности с процентами за их пользование, а в случае судебного разрешения вопроса - и штраф в размере 50%.

Но нередко расторжение договора с застройщиком приводит к неожиданным последствиям. Отказавшись от квартиры и отсудив у застройщика «кругленькую сумму», можно остаться у «разбитого корыта». На практике немало случаев, когда банкротство застройщика повлекло за собой невозможность взыскания денежных средств, уплаченных по ДДУ. Государством принят ряд мер для защиты прав граждан - участников долевого строительства, в частности, учрежден реестр обманутых дольщиков (в настоящее время - Единый реестр проблемных объектов). Что такое реестр обманутых дольщиков можно почитать на нашем сайте.

Несмотря на имеющиеся законодательные гарантии прав дольщиков, на практике нужно учитывать массу нюансов. Чтобы получить желаемый результат, нужно четко понимать все риски.

Юристы ЮК «Хелп консалтинг» обладают большим опытом работы по решению различных вопросов, связанных с долевым строительством. При решении вопроса о расторжении договора долевого строительства мы проводим полный анализ ситуации, оцениваем платежеспособность застройщика и предлагаем клиенту наиболее эффективный способ правовой защиты.

Вы можете положиться на наши знания. Свяжитесь с нами по координатам на странице «Контакты».

 

Автор статьи:

Шадрина Людмила Андреевна
Старший юрист
Шадрина Людмила Андреевна

НИУ Высшая школа экономики

Стаж работы: 5 лет

Выигранных дел: более 200

Подробнее о сотруднике

Будьте в курсе новостей!

Введите свой e-mail и получайте новые статьи на почту:

Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: