Договор аренды коммерческой недвижимости: правила составления и образец

Договор аренды таит в себе много подводных камней, не учтя которые при составлении договора, бизнес понесет убытки. Неправильное составление договора аренды часто приводит стороны в суд. Суд признает договор недействительным, незаключенным, обязывает арендатора освободить помещение, в которое вложены большие средства и т.п. Прочитав статью, вы узнаете, какие условия нужно обязательно согласовать в договоре аренды и как избежать рисков и возможных убытков, как арендодателю, так и арендатору.

09.12.2020
32
0
0

Договор аренды таит в себе много подводных камней, не учтя которые при составлении договора, бизнес понесет убытки. Неправильное составление договора аренды часто приводит стороны в суд. Суд признает договор недействительным, незаключенным, обязывает арендатора освободить помещение, в которое вложены большие средства и т.п. Прочитав статью, вы узнаете, какие условия нужно обязательно согласовать в договоре аренды и как избежать рисков и возможных убытков, как арендодателю, так и арендатору.

Как составить договор аренды

При составлении договора аренды следует учитывать некоторые моменты.

Если одной из сторон выступает юридическое лицо, то договор аренды обязательно заключается в письменной форме.

Предлагаем вам скачать простой договор аренды в качестве образца.

Кроме того, следует принимать во внимание срок договора аренды, поскольку в случае заключения договора более чем на один год, он подлежит государственной регистрации в Росреестре.

Несомненно, заключение договора аренды на длительный период достаточно удобен для сторон договора – не нужно думать о переоформлении бумаг, или волноваться о том, что договор аренды не будет продлен по желанию одной из сторон. Следует учитывать, что регистрация договора аренды в Росреестре это регламентированная законом процедура. Для ее осуществления необходимо подготовить определенный комплект документов и уплатить госпошлину.

Существенные условия договора аренды

Еще одним важным аспектом является то, что при составлении договора аренды обязательно стоит учитывать все существенные условия, иначе он не повлечет за собой возникновение необходимых правовых последствий. Суд может признать договор незаключенным, если в нем не будут согласованы необходимые в силу закона условия.

Составляя новый договор аренды, обязательно согласуйте в нем следующие условия:

Стороны договора аренды и уполномоченные на подписание лица

Сторонами договора являются арендодатель и арендатор. Не всегда руководитель юридического лица имеет возможность подписать договор. Достаточно часто от его имени выступает лицо по доверенности. В таком случае, следует обязательно проверить уполномоченное ли лицо, подписывающее договор, на совершение подобного рода сделок. Также необходимо проверить срок действия доверенности.

Предмет договора аренды

В договоре необходимо подробно обозначить все характеристики помещения, передаваемого в аренду, — его технические характеристики, место расположения, этаж, номер офиса, то есть все то, что поможет полностью идентифицировать передаваемый в аренду объект.

При передаче в аренду одного помещения – его описание достаточно отразить непосредственно в самом тексте договора. Если же передается большое количество объектов недвижимости, то следует сделать отдельное приложение с перечислением всех передаваемых объектов и их полной характеристикой.

Укажите в договоре на каком праве принадлежит арендодателю имущество

Имущество может принадлежать арендодателю на праве собственности, либо ином праве, например, праве аренды с правом субаренды. При заключении договора аренды нужно внимательно проанализировать, имеет ли право арендодатель на сдачу помещения в аренду. В противном случае, может возникнуть ситуация, при которой арендатор тратиться на ремонт помещения, оборудует офис в надежде на длительное пользование помещением, а через какое-то время получить требование от собственника об освобождении помещения.

Цена договора аренды (арендная плата)

В договоре следует согласовать размер арендной платы и порядок ее изменения.

При определении цены договора аренды, учитываются, как правило, такие показатели как площадь сдаваемого помещения, ее предназначение, техническое состояние, территориальная расположенность и другие.

Следует учитывать, что цена договора аренды может быть изменена не чаще чем один раз в год. Стороны вправе в договоре согласовать и иной порядок изменения цены договора.

Права и обязанности арендатора и арендодателя

В договоре аренды помещения также следует указать права и обязанности сторон. Основная обязанность арендодателя – передать имущество, а обязанность арендатора – произвести установленные договором расчеты в определенные сроки.

Порядок расторжения договора аренды

Расторжение договора аренды должно быть обязательно оформлено в письменной форме. В договоре следует предусмотреть по каким основаниям договор может быть расторгнут досрочно по инициативе одной из сторон. В качестве таких условий могут выступать такие нарушения как не передача вовремя имущества, порча имущества, неоплата вовремя арендной платы и прочие.

Иные условия договора аренды

По желанию стороны могут предусмотреть в договоре и другие условия, такие как место рассмотрения судебных споров, ответственность за нарушение условий договора, порядок предъявления претензий и прочее.

Например, мы рекомендуем включать в текст договора условие о последствиях произведенных арендатором улучшений помещения. Так, по закону арендатор может произвести улучшения только с согласия арендодателя, при этом после окончания договора аренды он имеет право получить возмещение за произведенные расходы. Однако, лучше данный вопрос оговорить в договоре, как вы будете действовать в случае необходимости проведения какого-либо улучшения (например перепланировки), для того, чтобы избежать арендных споров в будущем.

Также рекомендуем оговорить условия о возможности субаренды. В законе говорится о том, что сдавать помещение в субаренду можно только с согласия арендодателя, однако, каким образом, должно быть оформлено данное согласие там информации не содержится. В договоре можно отразить, что согласие должно быть получено обязательно в письменной форме. Если такого условия нет, арендатор может доказывать получение согласия любым другим образом (например, при ведении переписки с арендодателем, иные действия, говорящие об одобрении сделки арендодателем).

Еще одним важным моментом является подписание акта приема-передачи помещения, в котором следует обязательно отразить техническое состояние помещения, все имеющиеся недостатки, а также передаваемое вместе с нежилым помещением имущество (мебель, техника и прочее). Именно с актом приема-передачи суды связывают начало действия защиты арендатора от притязаний третьих лиц.

Чтобы предусмотреть все существенные условия в своем договоре, рекомендуем обратиться за оказанием юридических услуг по составлению договора аренды.

Риски при заключении договора аренды

Как и при заключении любого другого вида договора, при заключении договора аренды стороны могут столкнуться с определенными рисками, которые если не предусмотреть заранее, впоследствии могут обернуться спорами между сторонами, в том числе и судебными.

Постараемся рассмотреть наиболее часто встречающиеся риски при заключении рассматриваемого вида договора.

Признание незаключенным договора аренды

Договор аренды считается судом незаключенным, если стороны не смогли согласовать его существенные условия, такие как предмет договора и его цена.

В случае с договором аренды не действует правило применения цены за аналогичные условия при сравнимых обстоятельствах. Если сведения о стоимости в договоре отсутствуют – договор может быть признан судом незаключенным.

Договор может быть признан незаключенным также, в случае, если возникает сложность в идентификации помещения. Так, достаточно часто встречаются ситуации, когда в одном здании, находится большое количество арендаторов (например, при аренде небольшого офиса в бизнес-центре), и в таких случаях очень важно точно идентифицировать объект сдачи в аренду, посредством его описания, указания на расположение, этаж, номер помещения. В противном случае, договор будет считаться незаключенным, что повлечет возникновение определенных рисков.

В качестве таких рисков могут выступать:

  • невозможность взыскания аренды.
  • невозможность принудить арендатора принять в пользование имущество и взыскать обеспечительный платеж.
  • при недоказанности фактического пользования помещением арендатором, у арендодателя возникает обязанность вернуть арендные платежи как неосновательное обогащение.

Для того, чтобы избежать возможных споров, лучше вовремя обратиться к арбитражному юристу.

Признание договора аренды недействительным

Подписание договора аренды неуполномоченным лицом может стать причиной для признания сделки недействительной судом. Поэтому при заключении договора аренды следует внимательно проверять полномочия арендодателя – действительно ли он является собственником арендуемого помещения, действительно ли предъявляемое им свидетельство о праве собственности, а также имеет ли право заключать договор лицо, действующее по доверенности (в случае, если договор подписывает не сам руководитель юридического лица, а его представитель).

Риски арендодателя по договору аренды

Помимо обоюдных рисков сторон договора аренды, заключающихся в признании договора незаключенным или недействительным, имеются и специфические риски арендодателя.

К таким рискам можно отнести следующие:

  • риск использования помещения арендатором не по назначению;
  • риск повреждения имущества;
  • риск ненадлежащей оплаты.

Минимизировать указанные риски можно путем грамотного составления договора аренды в 2021.

Риски арендатора по договору аренды

В судебной практике нередки случаи, когда свои права по договору вынужден защищать и арендатор. Наиболее частые договорные риски арендатора следующие:

  • арендодатель не имел право на распоряжение помещением;
  • арендодатель повышает арендную плату;
  • состояние помещения при эксплуатации оказывается куда хуже, описанного в договоре;
  • арендодатель продает помещение и требует досрочно расторгнуть договор.

Чтобы избежать рисков, либо иметь больше шансов на судебную защиту нужно взвешенно подходить к составлению договора аренды.

Юридическая помощь по договору аренды

Заключая договор аренды нужно учитывать, что в случае возникновения спора, вероятнее всего, вы с контрагентом окажетесь в суде. А далее судья будет толковать только договор и письменные акты к нему. Словесные убеждения о том, что на деле договоренности были иные — не помогут. В такой ситуации, зачастую, суд встает на сторону недобросовестной стороны договора, так как доказать свою правоту сложно. Договор часто составляется одной стороной и учитывает права и интересы только одной стороны.

Именно поэтому перед подписанием договора рекомендуется тщательно проверить все имеющиеся документы, ведь спешка в подписании договора аренды впоследствии может обернуться долгими спорами, судебными разбирательствами и как следствие простоем в своей деятельности, материальными потерями и прочими негативными моментами.

Мы будем рады вам помочь в составлении и заключении договора аренды, дадим грамотную юридическую консультацию по вопросам уже заключенного договора, защитим ваши права и интересы в случае возникновения спора (как досудебного), так и судебного. Наша юридическая компания готова оказать профессиональные юридические услуги для юридических лиц по представительству ваших интересов в Росреестре.

Поделиться статьёй в социальных сетях:

Комментарии

Запишитесь на консультацию

Статьи