Алгоритм и правила расчета неустойки в долевом строительстве

В долевом строительстве сплошь и рядом происходят множественные нарушения условий договора со стороны застройщиков. Как правило, они касаются задержки сроков строительства, которые нарушаются практически в каждом втором проекте, а также неудовлетворительного качества построенного объекта. Законодатель дал в руки гражданам действенный механизм борьбы с такими строительными компаниями – неустойку, которую они могут на законных основаниях взыскать с застройщиков. В статье мы постарались подробно объяснить, на чем основывается, и как действует алгоритм расчета пени. Каждый дольщик может самостоятельно сделать расчет неустойки по защите прав потребителей, калькулятор размещен справа в боковой колонке.

Причины взыскания неустойки

Законная неустойка положена дольщикам при наступлении следующих обстоятельств:

  1. При нарушении сроков строительства объекта.
  2. При передаче жилья несоответствующего качества.
  3. Не устранении в срок выявленных недостатков строительства.
  4. При расторжении ДДУ участником в одностороннем или судебном порядке по основаниям, изложенным в ст. 9 214 ФЗ.

Расчет неустойки за просрочку сдачи квартиры по текущей ставке ЦБ

Расчет пени за просрочку производится по формуле, приведенной в 214 ФЗ, на основании которой неустойка складывается из совокупности трех показателей:

  • ключевой ставки ЦБ,
  • цены договора,
  • количества дней просрочки.

Нужно учитывать, что ставка постоянно меняется, только за четыре месяца 2017 года это произошло дважды: 27 марта ЦБ установил ставку на уровне 9.75%, а со 2 мая она была снижена на 0.5 единиц, и сегодня она составляет 9.25% (На день выхода статьи ставка составляет 9%). Для граждан за единицу расчета берется 1/150 ставки от стоимости квартиры по ДДУ за день просрочки.

Период расчета неустойки зависит от того, передана или нет квартира дольщику. Если передача состоялась, и у участника есть подписанный акт, то расчет производится от даты, следующей за последним днем передачи жилья по ДДУ, и до числа, проставленного на акте. Если объект еще не достроен, то пеню необходимо считать на дату направления претензии или подачи искового заявления.

Пример расчета неустойки, исходя из действующей ставки ЦБ:

Цена квартиры – 7 000 000 рублей.

Просроченных дней – 90

7 000 000/100×9.25/150 (0.0616)= 4 316 (пеня за день)×90=388 440 руб.

Чтобы самостоятельно рассчитать неустойку, воспользуйтесь онлайн калькулятором на сайте, расположенным справа в боковой колонке.

Расчет пени по периодам действия ставки ЦБ

Величина ставки непосредственно влияет на неустойку: чем она выше, тем больше размер пени. Поэтому, если просрочка захватывает несколько месяцев, в течение которых действовали разные ставки, пеню можно рассчитать по разным периодам. В тех случаях, когда больший период времени действовали более высокие ставки, расчет по периодам намного выгодней, чем по текущей ставке. Такой расчет целесообразно производить при высокой стоимости квартиры и большом периоде просрочки.

Разберем на примере:

Предположим, стоимость квартиры составляет 10 000 000 рублей. По договору застройщик должен был передать ее 30 января 2016 года, а фактически передал 30 мая 2017 года. Период просрочки составляет 486 дней.

Если делать расчет по действующей ставке, получается следующее:

10 000 000/100 × 9.25/150 = 6 166 (за один день) × 486=2 997 000 руб.

Расчет по периодам действия ставок:

С 30 января 2016 г. по 13 июня 2016 г. 135 дней действовала ставка 11%

10 000 000/100 × 11/150 = 7 133 × 135 = 990 000 руб.

С 14 июня 2016 г. по 18 сентября 2016 г. 96 дней ставка была 10.5%

10 000 000/100 × 10.5/150 = 7 000 × 96 = 672 000 руб.

С 19 сентября 2016 г. по 26 марта 2017 г. 188 дней ставка составляла 10%

10 000 000/100 × 10/150 = 6 666 × 188 = 1 253 333 руб.

С 27 марта 2017 г. по 1 мая 2017 г. 35 дней была ставка 9.75%

10 000 000/100 × 9.75/150 = 6 500 × 35 = 227 500 руб.

Со 2 мая 2017 г. по 30 мая 2017 г. 28 дней размер ставки 9.25%.

10 000 000/100 × 9.25/150 = 6 166 × 28 дней = 172 666 руб.

Складываем полученные суммы:

990 000 + 672 000 + 1 253 333 + 227 500 + 172 666 = 3 315 499 руб.

Итого разница составила:

3 315 499 – 2 997 000 = 318 499 руб.

Как видно из приведенного примера, размер неустойки при подсчете по периодам действия ставки получился значительно выше, чем при расчете по текущей ставке.

Неустойка за нарушение сроков устранения недостатков

При несоблюдении сроков устранения дефектов строительства применяется формула, приведенная в 23 статье ЗОЗПП, согласно которому за один просроченный день застройщик должен заплатить 1% от всей стоимости договора.

Если в период действия гарантийного срока на объект строительства инвестор обнаружил строительный брак и направил застройщику претензию с указанием определенного срока исправления дефектов, то неустойка по защите прав потребителей начинает отсчитываться со следующего дня после наступления этого срока.

Предположим, квартира стоит 5 000 000 рублей, просрочка составляет 15 дней.

Неустойка = (1% от цены ДДУ) × кол-во дней = 50 000 × 15 = 750 000 руб.

Расчет пени при расторжении договора

Если инвестор решил прекратить отношения с застройщиком и расторгнуть ДДУ по основаниям, указанным в 9 статье 214 ФЗ, то последний обязан возвратить все деньги дольщика и уплатить ему проценты за то, что пользовался его деньгами. Неустойка уплачивается за весь период действия договора. Проценты рассчитываются по формуле:

1/150 ставки ЦБ от цены ДДУ × кол-во дней.

Например, 30 января 2016 г. инвестор внес одноразовый взнос в счет уплаты за жилье в сумме 6 000 000 рублей. 30 января 2017 г. договор был расторгнут. Период с момента оплаты и до дня прекращения договора составляет 366 дней. В момент расторжения ДДУ ставка ЦБ составляла 10%.

Пеня = (6 000 000/100 × 10%/150) × 366 = 1 464 000 руб.

Нередко денежные средства вносятся не сразу, а несколькими частями. В этом случае расчет пени нужно производить по каждому периоду отдельно, начиная с самого первого взноса, а затем суммировать полученные результаты.

Например, полная стоимость квартиры составляет 6 000 000 рублей. Первый взнос в размере 2 000 000 рублей дольщик сделал сразу после регистрации договора 30 января 2016 г. Через полгода 30 июля 2016 г. он внес еще 2 000 000 рублей. Последний взнос 2 000 000 рублей он сделал 30 сентября 2016 г., а 30 января 2017 г. договор был расторгнут.

Пеня с 30 января по 29 июля 2016 г. рассчитывается от суммы 2 000 000:

(2 000 000/100 × 10%/150) × 181 = 241 333 руб.

С 30 июля по 29 сентября 2016 г. неустойка считается от суммы 4 000 000:

(4 000 000/100 × 10%/150) × 61 = 162 666 руб.

С 30 сентября 2016 г. по 30 января 2017 г. процент рассчитывается от суммы 6 000 000:

(6 000 000/100 × 10%/150) × 122 = 488 000 руб.

Неустойка = 891 999 руб.

Основная специализация Общества защиты прав дольщиков – помощь гражданам во взыскании компенсации с недобросовестных застройщиков. Юристы нашей организации выполнят все необходимые расчеты и помогут вам получить максимально возможную неустойку. Для связи с нами зайдите в раздел «Контакты».

 

Будьте в курсе новостей!

Введите свой e-mail и получайте новые статьи на почту:

Понравилась статья? Поделиться с друзьями: