Чем рискует дольщик при покупке апартаментов по 214 ФЗ

Апартаменты сегодня занимают значительную часть рынка новостроек, их доля в общем объеме продаж за последние годы выросла в несколько раз. Особенно такая тенденция прослеживается в столичном регионе. В Москве и Подмосковье возводятся целые комплексы, включающие в себя помимо классических квартир, апартаменты как элитного, так и массового сегмента. Интерес покупателей к данному виду недвижимости неуклонно растет, и тому есть вполне объективные причины, поскольку стоимость такого жилья значительно дешевле. Вместе с тем, для многих покупателей до сих пор непонятно, можно ли купить апартаменты по 214 ФЗ, и насколько защищает закон дольщиков, инвестирующих свои средства и в их строительство.

Апартаменты, в чем их специфика и отличие от обычных квартир

Апартаменты, столь популярные на Западе, в нашей стране появились относительно недавно. Однако в силу своей специфичности, первое время они приобретались исключительно в деловых целях. В последнее время к апарт-отелям проявляют интерес и обычные граждане, для которых покупка апартаментов эконом класса является возможностью решить свои жилищные проблемы с наименьшими затратами. Стоимость квадратного метра в апартаментах на 10-30 % ниже цены квадрата в новостройке. Но в то же время надо понимать, что данная недвижимость имеет свою специфику.

Апартаменты относятся к категории коммерческой и, соответственно, нежилой недвижимости. Перевести в жилые данные помещения практически невозможно. Хотя прецеденты были, но речь шла о смене статуса не отдельно взятой квартиры, а целого проекта. В них невозможно получить постоянную прописку, а только временную регистрацию сроком до пяти лет, которую затем придется постоянно продлевать. Коммунальные платежи на 10-20 % выше, чем в многоквартирных домах. Кроме того, на данные помещения установлен повышенный налог, который составляет 0.5 % от их стоимости, против 0.1 % - для жилой недвижимости.

Апарт-отели, как правило, возводятся в зонах, где невозможно по техническим и другим нормативам строительство жилых объектов, например, вдоль трасс, на земле коммерческого назначения. Они не требуют наличия инфраструктуры, социальных, образовательных и медицинских учреждений. Все это значительно удешевляет себестоимость объекта, а также упрощает для застройщика процесс согласования и получения разрешения на строительство. Отсюда и более низкая цена данного типа помещений по сравнению с жилыми квартирами.

Кому же может быть интересно жилье на таких, казалось бы, непривлекательных условиях? Апартаменты привлекают инвесторов, так как считаются выгодным способом вложения средств, их покупают для последующей сдачи в аренду, в деловых целях, в качестве жилья для сотрудников. Покупателями такой недвижимости также являются одинокие люди и молодые бездетные семьи.

В чем опасность покупки апартаментов для дольщиков

Опасность покупки апартаментов для дольщиковПроизводится ли продажа апартаментов по 214 ФЗ? Да, конечно, но заключение ДДУ на нежилые помещения – это лишь право, но далеко не обязанность застройщиков. Поэтому многие строительные компании уходят от этого в пользу других видов договорных отношений. Так, на рынке новостроек Москвы только 45 % нежилых объектов продаются по договору долевого участия. Большую часть таких помещений инвесторы приобретают уже в готовом виде (примерно 30 %), но также имеют место и предварительные ДДУ, ПДКП, договоры соинвестирования. Все эти схемы достаточно рискованны и не гарантируют получения квартиры.

Однако, даже приобретая апартаменты по ДДУ, покупатели, в отличие от дольщиков, вкладывающих деньги в строительство многоквартирного дома, не могут рассчитывать на полноценную защиту, которую обеспечивает 214 ФЗ приобретателям жилых помещений. Почему так? Давайте разбираться. «Апартаменты» – такого термина вообще нет в федеральном законе. Но в то же время предметом его регулирования выступают как многоквартирные дома, так и «иные объекты недвижимости», под которые подпадают и нежилые помещения, в том числе апартаменты.

Несмотря на то, что закон распространяет свое действие на нежилую недвижимость, участники долевого проекта, не могут рассчитывать на получение страховых выплат в случае банкротства застройщика. Строительная компания обязана страховать свою ответственность только перед дольщиками, заключившими ДДУ на жилой объект. На апартаменты 214 ФЗ данное требование не распространяется. Если застройщик обанкротится, участники долевого проекта не имеют возможности получить компенсацию от банка или страховщика, поскольку их договор не застрахован. Они могут включить свои требования в реестр кредиторов и встать в третью очередь, но выплаты они получат только после дольщиков многоквартирных домов, имеющих приоритетное право.

Граждане, вложившие средства в строительство апарт-отеля, не могут получить официальный статус обманутых дольщиков и поддержку регионального Правительства, поскольку не подходят под критерии отнесения граждан к пострадавшим дольщикам, зафиксированные в Приказе Минрегионразвития № 403. Согласно документу статус пострадавших могут получить только дольщики жилых многоквартирных домов.

Какие гарантии предоставляет покупателям апартаментов федеральный закон

Гарантии покупателям апартаментовОднако, покупка апартаментов по договору долевого участия все-таки намного безопасней, чем по другим договорам. 214 ФЗ страхует дольщиков:

  • От перепродажи одного и того же помещения разным участникам. Договор ДДУ проходит обязательную регистрацию в Росреетре, что исключает повторные продажи;
  • От нарушения сроков строительства объекта и его не сдачи в установленное время. В этом случае дольщик может потребовать от нарушителя выплаты неустойки и возмещения понесенных им расходов. Как рассчитать и истребовать неустойку, можно узнать здесь.

Кроме того, застройщик берет на себя обязательства передать дольщику помещение, качество которого полностью соответствует условиям договора и проектным документам. Дольщик может через суд расторгнуть договор с застройщиком и потребовать с него возврата своих денег и уплату неустойки в следующих случаях:

  • когда строительство дома приостановлено надолго и видно, что в установленный срок объект не будет достроен и передан участнику;
  • если апартаменты будут построены с существенными нарушениями и изменениями проектной документации;
  • если фактическая площадь помещения окажется меньше или больше запланированной на пять и более процентов.

Что в итоге?

Из сказанного можно сделать вывод, что покупка апартаментов более рискованная сделка, чем инвестирование жилого объекта. Сегодня не все застройщики готовы заключать ДДУ при строительстве апарт-отелей, пользуясь тем, что закон не вменяет им такой обязанности. Но и договор долевого участия не обеспечивает покупателям апартаментов стопроцентной защиты от недобросовестных строительных фирм. Поэтому, прежде чем доверять свои сбережения застройщику, необходимо проанализировать деятельность компании, проверить ее документы и репутацию.

В 2015 году была сделана попытка приравнять данную категорию дольщиков с участниками долевых проектов многоквартирных домов. Столичные власти внесли такое предложение на рассмотрение, но на федеральном уровне оно не было поддержано. Возможно, в ближайшем будущем нас ждут изменения, поскольку развитие рынка апрат-отелей идет стремительными темпами, и с каждым годом увеличивается количество желающих стать владельцами апартаментов.

В 214 ФЗ есть еще много недоработок и слабых мест, и это признают и на законодательном уровне, и в юридических кругах. Однако закон постоянно изменяется и дорабатывается, и с каждым разом защита дольщиков становится всю существенней и надежней.

Все вопросы по долевому строительству вы можете задать юристам Общества защиты прав дольщиков. Мы поможем вам грамотно заключить договор ДДУ, проанализируем его условия и проверим застройщика, которому вы собрались доверить свои деньги. С нами ваша сделка пройдет максимально безопасно. Информацию, как с нами вязаться, вы найдете на странице «Контакты».

 

Будьте в курсе новостей!

Введите свой e-mail и получайте новые статьи на почту:

Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: