Изменения в ФЗ о защите прав дольщиков при строительстве жилья

Строительство жилья

С 1 января 2017 года в силу вступают изменения, принятые в закон о защите прав дольщиков при строительстве жилья. Лоббировать принятие поправок в законодательство еще год назад начали власти Московского региона. В основном это связано с тем, что, согласно официальной статистике, около 90% столичных застройщиков на самом деле не имеют достаточного капитала, что влечет для дольщиков риск остаться в конечном итоге без жилья. В июле были приняты и подписаны Президентом РФ изменения в Федеральный закон (ФЗ) № 214. Поправки представляют собой блок, состоящий из 28 страниц. Что это за изменения? Каким образом они защищают участников договоров долевого строительства?

Что дадут изменения в законодательстве дольщикам?

В основном принятый Федеральный Закон являет собой ряд дополнительных требований к застройщикам. Часть из них имеет исключительно административный характер, поскольку напрямую не касается работы с дольщиками. Тем не менее, если смотреть глубже, соблюдение застройщиками новых требований законодательства в конечном итоге приведет к усилению защиты прав и интересов участников ДДУ.

  1. Требования к минимальному уставному капиталу застройщика (или уставных капиталов, если строительство объекта является совместным проектом с привлеченными юридическими лицами). Градация изложена в таблице.

 

Минимальный размер уставного капитала застройщика Допустимый максимальный размер площади всех объектов долевого строительства при указанном уставном капитале
2,5 млн. рублей 1 500 кв. м.
4 млн. рублей 2 500 кв. м.
10 млн. рублей 10 000 кв. м.
40 млн. рублей 25 000 кв. м.
80 млн. рублей 50 000 кв. м.
150 млн. рублей 100 000 кв. м.
400 млн. рублей 250 000 кв. м.
800 млн. рублей 500 000 кв. м.
1,5 млрд. рублей Более 500 000 кв. м.

 

Фактически наведенная в таблице градация в первую очередь защищает интересы дольщиков. Не секрет, что чем больше размер уставного капитала у строительной компании – тем она солиднее. Принятие данной нормы вытеснит из рынка мелкие компании, которые не имеют «в запасе» достаточной суммы средств, и могут являться потенциальными банкротами. Таким образом, наличие приемлемого уставного капитала является своеобразным гарантом надежности застройщика для дольщиков.

  1. Формирование компенсационного фонда. На данный момент осуществляется страхование каждого из объектов договоров долевого участия. Однако практика показала, что такая система далеко не всегда дает нужный результат, и создание единого компенсационного фонда будет более эффективной мерой. Предполагается, что в фонд будут вноситься средства в размере, составляющем не более 1% от стоимости всех объектов строительства. Стоимость указывается в проектной декларации застройщика. В частности, эти средства будут использоваться для выплаты возмещений дольщикам.
  2. Использование застройщиком средств, полученных от дольщиков. Сейчас застройщик может использовать средства исключительно на нужды, связанные со строительством определенного объекта. В частности, на проведение инженерных сетей, на проведение изыскательных работ или на составление проектной документации. К тому же, застройщик обязан подавать ежеквартальные отчеты в контролирующие органы о распределении этих средств. Закон о защите прав дольщиков в новой редакции предусматривает возможность перераспределения средств, полученных от дольщиков, на несколько объектов. Но с условием, что все строительные объекты должны располагаться в пределах одной планировочной структуры (это может быть микрорайон или квартал).
Такое положение вещей позволит строительным компаниям распоряжаться финансами более целесообразно, и не искать дополнительных источников финансирования. Это, несомненно, будет способствовать своевременной сдаче строительных объектов, что поспособствует формированию положительного имиджа строительных компаний и выстраиванию доверительных отношений с клиентами.
  1. Раскрытие информации застройщиками. Новым Федеральным Законом, вступающим в силу с 1 января, в ФЗ № 214 была добавлена целая статья о раскрытии информации застройщиком. Так, установлено, что девелопер, в частности, должен публиковать на своем официальном сайте фотографии, отображающие процесс строительства на текущей стадии, проектную декларацию, способы, которые будут обеспечивать исполнение обязательств, а также документы, свидетельствующие о соответствии застройщика и проектной декларации всем необходимым требованиям законодательства. Также законодательством предусматривается ведение единого реестра застройщиков.
Соответственно, потенциальные дольщики, пребывающие в поиске застройщика, смогут ознакомиться со всей необходимой информацией на официальных ресурсах строительных компаний. Также раскрытие информации и прозрачность деятельности поспособствует установлению доверительных отношений между застройщиком и дольщиками, которые уже находятся в ожидании своего жилья. К тому же, такая практика сведет к минимуму случаи мошенничества и, как следствие, количество исков от обманутых дольщиков.
  1. Использование денежных средств дольщиков на объекты социальной инфраструктуры. Это довольно интересное изменение. Новыми поправками устанавливается, что застройщик может покрыть расходы, затраченные на строительство социальных объектов (школ, садов, площадок) только в том случае, если объекты будут переданы в собственность муниципалитета, государства или в собственность дольщиков. Если с муниципальными и государственными властями все понятно, то во втором случае механизм остается неясен – каким образом будет осуществляться управление и эксплуатация участниками ДДУ таких объектов? Пока механизмы осуществления таких процессов до конца не ясны, и как это все будет работать – покажет лишь практика.
  2. Счета эскроу. В перечне изменений, предусмотренных новыми поправками, также устанавливается возможность оплаты жилья по ДДУ через счета эскроу. На практике это будет работать следующим образом: банк, который заключил со строительной компанией кредитный договор, открывает счет, на который будут поступать средства от дольщиков. Соответственно, на эти деньги будут начисляться проценты, установленные договором с банком. Эти средства застройщик сможет получить лишь после завершения строительства. Таким образом, посредством открытия счета эскроу минимизируются риски, связанные с возможным банкротством застройщика или срывом сроков сдачи объекта.

Благодаря изменениям, вступающим в силу с 1 января 2017 года, дольщики смогут себя чувствовать более защищенными. Новая редакция Федерального Закона № 214 предъявляет довольно жесткие требования к застройщикам, и в то же время сводит к минимуму возможные риски для дольщиков. У вас возникли проблемы, связанные с договорами долевого участия? Обращайтесь к юристам Общества защиты прав дольщиков. Мы предоставляем консультирование и ряд других юридических услуг. Как с нами связаться, вы можете узнать в разделе «Контакты» или заполните форму обратной связи.

 

Будьте в курсе новостей!

Введите свой e-mail и получайте новые статьи на почту:

Понравилась статья? Поделиться с друзьями: