Просрочка по ДДУ: как рассчитать и взыскать неустойку

Как рассчитать и взыскать неустойку за просрочку сдачи квартиры по ДДУ

Просрочка по ДДУ - основная проблема, с которой сталкиваются участники долевого строительства.

Законом №214-ФЗ закреплена обязанность застройщика передать объект строительства в установленный договором срок. Но именно просрочка по сдаче квартиры чаще всего становится предметом нарушений договора застройщиком. В результате, участники долевого строительства оказываются в положении неопределенности в вопросе получения квартиры и несут дополнительные финансовые потери.

Как участнику долевого строительства защитить свои права в этом случае?

За нарушение срока передачи квартиры или иного объекта по ДДУ федеральным законом №214-ФЗ предусмотрена ответственность застройщика в виде неустойки. Рассмотрим, как рассчитывается неустойка за просрочку сдачи квартиры и порядок взыскания неустойки за просрочку сдачи дома по ДДУ.

Содержание:

  1. Просрочка сдачи квартиры: как правильно определить срок
  2. Просрочка по ДДУ: что делать участнику
  3. Как составить претензию застройщику
  4. Расчет неустойки за просрочку по ДДУ
  5. Судебный порядок взыскания неустойки
  6. Особенности судебного процесса

Просрочка сдачи квартиры: как правильно определить срок

Срок передачи объекта - существенное условие договора долевого участия в строительстве. Без указания или согласования этого срока договор будет считаться незаключенным.

Важно не путать сроки:

  • срок передачи объекта - существенное условие, не может быть изменен застройщиком без согласования со всеми участниками долевого строительства;
  • срок ввода дома в эксплуатацию - не относится к существенным условиям, предшествует сроку передачи объекта и может корректироваться застройщиком самостоятельно.

Взыскание неустойки по ДДУ Акция

Срок передачи объекта может быть указан в договоре в нескольких вариантах, соответственно и просрочка сдачи дома определяется по-разному:

  1. В договоре может быть установлена определенная дата, например, «не позднее 30 апреля 2020 года». В таком случае просрочка сдачи квартиры по договору долевого участия в строительстве считается со следующего дня – с 1 мая 2020 года.
  2. Если в условиях договора срок обозначен в виде квартала, например, «во втором квартале 2020 года», то дата просрочки наступает 1 июля 2020 года.
  3. Дата передачи объекта может быть привязана к определенному событию, чаще всего к дате сдачи дома в эксплуатацию. Пример: срок ввода дома в эксплуатацию - 2 квартал 2020, а срок передачи – в течение 60 дней от этой даты. Соответственно просрочка по ДДУ наступит 1 сентября 2020 года.

В целом, срок выполнения работ является существенным условием для многих видов договорных отношений. Например, договор подряда 2020 также должен содержать информацию о сроке выполнения работы подрядчиком.

Специалисты ЮК “Хелп Консалтинг” советуют избегать в договоре расплывчатых формулировок,касающихся определения срока передачи объекта. Например: планируемый срок, ориентировочный срок и т.д. Так застройщик пытается подстраховать себя. Тем не менее суд, в рамках рассмотрения конкретного дела, будет исходить из буквального толкования договора и закона. Просрочка будет считаться со следующего дня от даты, указанной в договоре.

Просрочка по ДДУ: что делать участнику

Сдача дома откладываетсяЧто делать участнику долевого строительства, если срок сдачи объекта по ДДУ подходит к концу,а девелопер не успевает достроить дом? Закон предусматривает ряд мер правовой защиты дольщиков, среди которых право на неустойку.

Согласно 214-ФЗ, если наступает просрочка по ДДУ, застройщик обязан направить участнику долевого строительства не позднее, чем за два месяца до истечения срока передачи объекта установленного в договоре:

  • уведомление о переносе сроков передаче объекта;
  • предложение о заключении дополнительного соглашения о переносе срока передачи объекта.

Подписание дополнительного соглашения является правом участника долевого строительства, а не обязанностью. Участник долевого строительства вправе отказаться от подписания дополнительного соглашения. Нередко застройщики начинают оказывать давление на участников и вводить их в заблуждение. На перенос сроков можно не соглашаться и это будет абсолютно законно.

Если подписать соглашение о переносе сроков участник теряет право на неустойку за просрочку по ДДУ.

Важно помнить, что несмотря на условия ДДУ, которые нередко навязываются застройщиком, права и обязанности сторон регламентируются законом №214-ФЗ. Это еще одна причина, по которой участники ДДУ должны хотя бы кратко знать суть закона 214-ФЗ. На отношения сторон ДДУ также распространяется Закон “О защите прав потребителей”. Все права и обязанности сторон закреплены в нормативных актах.

Взыскание неустойки с застройщика по ДДУ рекомендуется инициировать уже с первого дня просрочки.

Итак, застройщик просрочил сдачу квартиры. Первое, что должен сделать участник долевого строительства - составить претензию. В ней обязательно указывается размер неустойки за сдачу квартиры.

Претензию можно предъявлять как с первого дня просрочки до подписания передаточного акта, так и после подписания акта. Важно помнить, что в случае взыскания неустойки со строительной компании действует общий срок исковой давности.

Срок давности для расчета неустойки по ДДУ начинается со дня, когда заканчивается срок исполнения обязательств по договору. И взыскать неустойку с девелопера можно только за последние три года, начиная со дня просрочки.

Акт приема-передачи - основной документ, который подтверждает выполнение обязательств сторонами по договору. Если объект уже передан участнику, но на акте приема-передачи стоит более поздняя дата, чем в ДДУ - объект сдан с просрочкой. Иногда застройщики включают в передаточный акт условия о том, что стороны не имеют друг к другу финансовых и иных претензий, в том числе по срокам передаваемого объекта. Или прямо указывают, что участник отказывается от права требования неустойки с даты начала просрочки до даты подписания акта приема-передачи.

Чтобы избежать рисков утраты права на неустойку при подписании документов на стадии приемки квартиры рекомендуется проконсультироваться с юристом.

В некоторых ситуациях участники долевого строительства соглашаются на условия строительной компании о переносе сроков. Специалисты ЮК “Хелп Консалтинг” подготовили статью о том, что делать в этом случае.

Как составить претензию застройщику

Составление претензии к застройщикуС первого дня просрочки по ДДУ участник долевого строительства имеет право направить застройщику претензию о выплате неустойки за просрочку сдачи квартиры по договору долевого участия.

Претензия по факту несвоевременной сдачи квартиры составляется в произвольной форме и должна содержать следующую информацию:

  • Кому адресована претензия и от кого;
  • Номер, дата заключения договора;
  • Описание объекта строительства (номер, площадь, этаж);
  • Пункты договора, которые нарушил застройщик;
  • Ссылки на статьи закона, под которые подпадает допущенное нарушение;
  • Сумму неустойки, рассчитанную на дату подачи претензии;
  • Требование о выплате в течении 10 дней с указанием реквизитов для перечисления указанной суммы.

Просрочка договора долевого участия нередко является причиной дополнительных расходов, которые участник долевого строительства также может включить в претензию. Например: расходы на оплату арендованного жилья за период просрочки, переплату процентов по ипотечному кредиту.

Как направить претензию застройщику?

Документ составляется в письменной форме. Его нужно отправить по почте заказным письмом с описью вложения, на юридический адрес застройщика. Опись вложения в дальнейшем будет служить доказательством отправки претензии застройщику.

Если строительная компания игнорирует претензионные требования участника долевого строительства, последний имеет право обратиться с этим же требованием в суд. В этом случае суд взыскивает с застройщика еще 50% от присужденной суммы в качестве штрафа за отказ удовлетворить требования в добровольном порядке.

Расчет неустойки за просрочку по ДДУ

Расчет неустойкиВ претензии к застройщику очень важно правильно определить размер неустойки за просрочку сдачи квартиры по договору.

В ч.2 ст.6. федерального закона №214 закреплено правило, по которому происходит расчет неустойки за просрочку сдачи квартиры.

Формула выглядит следующим образом:

Неустойка = стоимость квартиры по ДДУ * количество дней просрочки * 2*1/300 * ставка ЦБ”.

Для точного расчета лучше воспользоваться онлайн калькулятором .Обратите внимание на то, что ставка рефинансирования довольно часто меняется. Возникает вопрос: ставку за какой период нужно применять в формуле?

На практике сложились разные подходы к применяемой для расчета ставке:

  • расчет по ставке, действующей на момент направления претензии (на момент вынесения решения суда);
  • расчет по ставке, действующей на день подписания акта приема-передачи;
  • расчет по периодам действия ставки;
  • расчет по ставке, действующей на дату сдачи объекта, согласно условиям ДДУ.

Юристы ЮК “Хелп Консалтинг” для расчета неустойки за сдачу квартиры применяют наиболее выгодную для клиента ставку. В суде обоснованность применяемого расчета мотивируется правовыми позициями Верховного суда РФ.

При составлении претензии важно правильно определить период просрочки:

  1. если подписан передаточный акт, то просрочка по ДДУ считается со дня, следующего за сроком передачи жилья по договору, и до даты, стоящей на акте;
  2. если объект еще не принят участником долевого строительства, то неустойка рассчитывается на дату отправки претензии или подачи иска в суд, исходя из фактического количества просроченных дней.

Если к моменту судебного заседания акт будет уже подписан, изменится ставка ЦБ и увеличится просрочка,то истец может подать ходатайство об увеличении суммы требований по иску.

Приведем пример расчета компенсации за просрочку ДДУ:

стоимость договора - 10 млн. руб.

срок просрочки - 9 дней.

ставка рефинансирования на день наступления обязательств - 4,25%

Неустойка за квартиру за весь период просрочки = 10 000 000,00*9*2*4,25*1/300

Итого: 25 500,00 руб

Размер неустойки всегда рассчитывается исходя из суммы, указанной в ДДУ. Даже если квартира была приобретена на основании договора уступки прав по ДДУ.

Судебный порядок взыскания неустойки

Порядок взыскания неустойки в судеУчастник долевого строительства имеет право обратиться в суд с иском о взыскании неустойки и прочих расходов с застройщика, если:

Наша основная задача – решить проблему клиента быстро и с максимальной выгодой.

  • застройщик допустил просрочку сдачи дома;
  • не выплатил неустойку на основании досудебной претензии.

Если застройщик в добровольном порядке не выплатил неустойку по вашей претензии – необходимо готовить иск в суд.

Правила и порядок подготовки искового заявления:

  1. Определение подсудности

Дела, связанные с просрочкой по ДДУ, рассматривают суды общей юрисдикции. При этом участник долевого строительства сам определяет подсудность..Если цена иска выше 100 000,00 руб. исковое заявление подается в районный суд, если меньше - мировому судье.

Вы можете выбрать три варианта территориальной подсудности для подачи иска:

  • суд по своему месту жительства;
  • суд по месту юр регистрации застройщика;
  • суд по месту исполнения договора (по месту нахождения объекта).

Прежде чем выбрать в какой суд идти, рекомендуем изучить судебную практику в этих судах. В частности практику применения ст. 333 ГК РФ, позволяющей уменьшить неустойку на основании ходатайства ответчика.

  1. Оплата государственной пошлины

Если цена иска менее 1 000 000 руб. платить государственную пошлину не нужно.

Если стоимость иска превышает эту сумму, государственная пошлина уплачивается в размере 0,5% от суммы превышающей 1 млн. рублей.

Например, цена иска 1 200 000 руб. Государственная пошлина в этом случае равна 1 000 руб.

  1. Подготовка искового заявления

Иск можно составить на основе претензии. В шапке искового заявления о компенсации неустойки за просрочку сдачи дома обязательно указать:

  • Название суда, в котором будет рассматриваться дело;
  • Данные заявителя (ФИО, адрес регистрации, контактный номер);
  • Сведения об ответчике (наименование,юридический и почтовый адрес застройщика).

Далее идет перечисление событий и фактов, на которых истец основывает свои требования:

  • номер и дата заключения ДДУ;
  • срок исполнения обязательств сторонами;
  • ссылка на пункты договора, которые нарушил застройщик;
  • ссылки на соответствующие статьи ГК РФ и федерального закона №214-ФЗ.

Исковое заявление о взыскании неустойки по договору долевого участия и иных расходов составляется в письменной форме в 2 экземплярах. Один экземпляр самостоятельно направляется в адрес застройщика. При подаче иска в суд к нему прилагаются документы, подтверждающие направление копии иска ответчику.

  1. Исковые требования

Помимо неустойки за просрочку сдачи квартиры по договору, в цену иска включаются дополнительные требования:

  • Компенсация морального вреда;
  • Штраф в размере 50 % от заявленной суммы;
  • Судебные и почтовые расходы;
  • Компенсация юридических услуг (услуг представителя);
  • Расходы на аренду и др.
  1. Подготовка документов

К иску обязательно приложите все копии документов, на которые вы ссылаетесь. Например:

  • копию ДДУ;
  • копию квитанции об оплате по договору;
  • документ об уплате госпошлины;
  • претензию, направленную застройщику, с его ответом (при наличии), с почтовой квитанцией и уведомлением о ее вручении;
  • документы, подтверждающие дополнительные расходы (копия договора аренды).
  • документы, подтверждающие направление иска ответчику.

После того, как ваш иск готов, его необходимо отправить (вместе с приложениями) Застройщику, а в суд вместе с иском предоставить подтверждение того, что вы отправили иск стороне (опись и почтовая квитанция).

  1. Судебный процесс

После того, как исковое заявление будет принято к производству, суд назначит дату заседания и направит вам повестку. Часто повестки доходят поздно, когда заседание уже прошло.

Рекомендуем самостоятельно отслеживать назначение заседания на официальном сайте суда, звонить в суд и узнавать дату заседания.

На заседании вы должны быть готовы к тому, что ответчик будет возражать по вашим доводам и представлять свои письменные объяснения.

Подготовка иска – дело сложное. Нужно учесть много моментов, чтобы иск не оставили без движения, не возвратили, а возбудили производство по делу и вынесли решение в вашу пользу.

Юридические услуги специалистов ЮК “Хелп Консалтинг” по взысканию неустойки за просрочку по ДДУ носят комплексный характер. Мы ведем дело “под ключ”:

  • подготовим и направим досудебную претензию застройщику;
  • проведем анализ судебной практики, подготовим и подадим иск в суд с учетом наиболее выгодного варианта подсудности;
  • представляем интересы клиента в суде первой инстанции;
  • сопровождаем исполнительное производство.

Наша основная задача – решить проблему клиента быстро и с максимальной выгодой.

Особенности судебного процесса

Если иск составлен правильно - его принимают к производству. Сам процесс может занять от 1 месяца до 6.Судебная практика показывает, что в каждом деле по взысканию неустойки за квартиру существует много нюансов, непосредственно влияющих на сумму компенсации.

Иногда застройщики выплачивают неустойку на основании претензии, но чаще всего дело доходит до суда, где участник долевого строительства (истец) оказывается один на один с командой юристов девелопера.

ЮК “Хелп Консалтинг” готова обеспечить защиту ваших интересов.Мы гарантируем помощь и понимание. Наши специалисты имеют большой положительный опыт в сфере взыскания неустойки за просрочку сдачи дома или иного объекта по ДДУ.

Задайте нам свои вопросы в форме обратной связи или свяжитесь с нами по координатам в разделе «Контакты».

Автор статьи:

Лихачев Андрей Анатольевич
Управляющий партнёр
Лихачев Андрей Анатольевич

Московская государственная юридическая академия им. О.Е. Кутафина

Стаж работы: 9 лет

Подробнее о сотруднике

Будьте в курсе новостей!

Введите свой e-mail и получайте новые статьи на почту:

Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Комментариев: 2
  1. Марина

    Здравствуйте, спасибо вам за полезные статьи. Все делала по инструкциям из интернета, сама все подготовила и подала на неустойку, а суд в итоге после трех заседаний отказал мне. дали определение об оставлении без рассмотрения…. что и как я вообще не пойму… что мне делать теперь?

    1. Андрей Лихачев

      Добрый день Марина!
      По всей видимости суд оставил Ваше исковое заявление о взыскании неустойки без рассмотрения по одной из следующих причин:
      – вы не явились в суд два или более раза
      – вы не соблюли претензионный порядок
      – вы ранее уже обращались в суд с иском о взыскании неустойки с застройщика за тот же период;
      – возможны иные причины
      Либо, также возможно что определение суда необоснованно и незаконно. В таком случае его можно обжаловать в течении 15 дней с даты получения.

      Вы можете направить скан копию ДДУ, Вашего искового заявления и определения суда нам на почту info@help-ddu.ru с указанием ФИО и номера телефона. Мы изучим Ваши документы и свяжемся с Вами.

Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: