Особенности продажи неустойки – в чем заключается выгода дольщика

214 ФЗ предоставляет возможность гражданам, столкнувшимся с различными нарушениями со стороны застройщиков, требовать с последних неустойку. И сегодня суды забиты подобными исками. Однако получить со строительных компаний положенные по закону выплаты не всегда просто. У застройщика может не оказаться на счетах денег или за время пока длится суд, он может разориться и стать банкротом. В этом случае дольщику, чтобы вернуть свои средства, остается лишь становиться в огромную очередь из кредиторов, а неустойку можно вообще не увидеть. Избежать такого развития событий возможно, если продать неустойку по ДДУ юридическому лицу. Как это можно сделать, и что от этого выиграет дольщик?

Почему неустойку можно не получить

Существует, по крайней мере, две причины, по которым дольщик может либо получить значительно меньшую сумму неустойки по ДДУ, либо вообще не получить компенсацию.

Во-первых, получение неустойки – процесс небыстрый. Как правило, на первоначальном этапе взыскание компенсации производится в претензионном порядке. Застройщику направляется развернутая претензия, в которой рассчитывается размер неустойки. Строительная компания может либо согласиться выплатить рассчитанную дольщиком сумму, либо отказаться. Практика показывает, что первый вариант срабатывает редко, как правило, застройщик игнорирует претензию. Дальнейшие действия дольщика – составление и подача иска в суд. Первое заседание по слушанию дела обычно назначается не раньше, чем через месяц, а сам судебный процесс может растянуться на несколько месяцев, не считая исполнительного производства.

За это время финансовое состояние строительной компании может измениться в худшую сторону, на ее счетах может не оказаться денег для выплат. Но самое худшее – застройщик может обанкротиться, к сожалению, от этого сегодня никто не застрахован. В этом случае дольщик становится только в третью очередь кредиторов и рискует вообще не получить неустойку по договору долевого участия. Если ему повезет, и выплаты все-таки состоятся, то это будет очень нескоро, поскольку процедура банкротства длится около года.

Во-вторых, решение о размере неустойки принимает судья, и далеко не факт, что ее сумма будет такой, как заявлено в исковом заявлении. 333 статья ГК РФ позволяет снизить ее размер по усмотрению суда. Несмотря на то, что возможность уменьшения неустойки оговорена в данной статье в качестве исключительного случая и только как мера, предупреждающая необоснованное обогащение кредитора, изучение судебной практики по взысканию неустойки показывает, что подавляющее большинство судов общей юрисдикции, куда может подать иск дольщик, повсеместно применяют положения данной статьи. Подробнее с судебной практикой по подобным делам можно познакомиться в статье «В чем заключается выгода дольщика при взыскании неустойки с застройщика через Арбитраж».

Фактическое снижение составляет порядка 50 %, а в некоторых случаях неустойку уменьшают на 80 %. В то же время в Арбитражных судах такая практика единична. Однако сам дольщик не имеет возможности подать иск в Арбитраж, поскольку является  физическим лицом, Арбитражные суды рассматривают только споры между юр. лицами.

В чем заключается выгода дольщика от продажи неустойки

Схема продажи неустойки выглядит следующим образом:

  1. Дольщик продает неустойку организации, которая является юридическим лицом, и соответственно может обращаться непосредственно в Арбитраж.
  2. Компания, которая купила неустойку, выставляет иск к строительной фирме уже от своего лица и получает с застройщика неустойку, соответствующую исковым требованиям.
  3. Расчет с дольщиком производится либо сразу при покупке, либо после получения компенсации.

В первом случае сумма, как правило, бывает меньше, чем может получить дольщик при самостоятельном суде с застройщиком (при условии, что судом не применяется 333 статья ГК). Но здесь главная выгода – в быстром расчете. Во втором – деньги дольщику за минусом определенного процента перечисляются после рассмотрения дела в Арбитраже. И в том, и в другом случаях выгода для участника очевидна. Сегодня такая практика является достаточно распространенной, а в некоторых случаях это единственная возможность для дольщика получить требуемую сумму компенсации. Например, тогда когда подсудность в договоре долевого участия касается определенных судов, в которых уменьшение неустойки происходит на постоянной основе.

Помимо неустойки по ДДУ в Арбитраже может быть взыскан штраф в размере 50 % от суммы иска, положенный дольщику по закону о защите потребителей. Но чтобы его истребовать в Арбитражном суде, необходимо соблюсти претензионный порядок взыскания и получить от застройщика отказ в добровольной выплате. Кроме того, застройщик должен будет покрыть убытки, понесенные гражданином по вине строительной фирмы. Например, к убыткам в результате просрочки передачи жилья можно отнести расходы на аренду квартиры, проценты по кредиту.

А вот что касается морального вреда, то его может требовать только сам дольщик, поскольку 383 статья ГК РФ относит этот вид требования к категории прав, имеющих неразрывную связь с личностью кредитора. Такие права не могут передаваться другим лицам.

Существенные условия продажи неустойки

Продажа права требования неустойки по ДДУ производится на основании договора, заключаемого между дольщиком и выбранной им организацией. 214 ФЗ продажа, так же как и покупка неустойки, как отдельного права требования не предусмотрена, но и не запрещена. Данная сделка, которая на юридическом языке называется цессией, подпадает под действие ГК РФ, поэтому ее законность не вызывает сомнений. Поскольку ДДУ, на основе которого заключается сделка, подлежит регистрации, то и цессия также должна пройти регистрацию в Росреестре.

Чтобы безопасно и законно провести сделку, необходимо соблюсти ряд обязательных условий:

  1. Права, которые дольщик (цедент) передает компании (цессионарию), должны у него быть. При этом он может передавать только имеющийся объем прав, который ему принадлежит.
  2. Участник несет ответственность только за подлинность передаваемого требования, но не отвечает за неисполнение его застройщиком.
  3. Право требования неустойки ранее не было передано участником другой организации.
  4. Договор цессии должен содержать ссылки на основной договор, в нем необходимо описать предмет и условия ДДУ, на основании которых у дольщика появилось право требования неустойки.
  5. Необходимо поставить в известность застройщика, направив ему уведомление, что в договоре поменялся кредитор.
  6. Переуступить свои права на неустойку можно во весь период действия договора: с момента его регистрации и до того, как будет подписан приемо-передаточный акт.
  7. Законодатель не установил требование об обязательном получении согласия должника на сделку. Однако если в условиях договора данное требование присутствует, то продажа неустойки возможна только после получения согласия девелопера на совершение данной сделки. В противном случае застройщик может ее оспорить.
  8. Дольщик обязан сообщить цессионарию информацию и передать ему всю документацию, необходимую для совершения сделки.

Следует учесть, что в ДДУ может содержаться условие, запрещающее участнику передавать свои права на неустойку, пеню и штрафы. Если дольщик в нарушении данного запрета заключит договор цессии и продаст неустойку, то сама сделка не будет признана незаконной, но вместе с тем участник будет нести всю полноту ответственности за нарушение своего обязательства перед застройщиком. Например, по иску девелопера, суд может обязать дольщика покрыть убытки, понесенные застройщиком, которые возникли в результате нарушения данного запрета.

Можно ли продать неустойку после подписания передаточного акта

Продать неустойку можно не только в период действия ДДУ, но и после того, как основные обязательства по договору уже выполнены. Например, если фактически жилье было передано дольщику позже даты, указанной в договоре, но при этом он не подписывал с девелопером соглашения о продлении сроков строительства. Дата фактической передачи зафиксирована в акте, что является законным основанием для предъявления к застройщику требования о выплате неустойки. По обычным правилам срок давности по этому требованию составляет три года, поэтому ничто не мешает дольщику после фактического получения квартиры передать свое право на неустойку другому лицу.

Это не противоречит законодательству, в частности 382 статья ГК РФ позволяет передавать кредитору полностью или частично принадлежащее ему право требования другому лицу по сделке. Право истребования неустойки с застройщика за нарушение им своих обязательств принадлежит дольщику в силу закона, оно не зависит от времени передачи ему жилья.

После того как главное обязательство по ДДУ исполнено: жилье передано дольщику по акту, договор в соответствии с 408 статьей ГК РФ также считается исполненным в полном объеме. Поэтому договор цессии, заключенный после окончания действия договора долевого участия, не подлежит регистрации в Росреестре.

Основные положения договора цессии

Основные положения договораЕдиная форма договора не установлена в законодательстве, поэтому дольщику предложат подписать документ, разработанный компанией, которой он переуступает свое право на неустойку. Ниже приведены основные пункты, которые обычно включаются в договор:

  • дата и место заключения;
  • данные о цеденте и цессионарии;
  • описание предмета соглашения с указанием номера и даты ДДУ и ссылкой на обстоятельства, которые явились основанием для возникновения права на неустойку, а также период просрочки обязательств и размер компенсации. Здесь же указывается цена уступки;
  • перечисление документов, которые обязан предоставить цедент по данной сделке;
  • описание прав, обязанностей и ответственности сторон. Обязанность цедента – передать права, которыми он в действительности владеет, и известить застройщика о смене кредитора. Обязанность цессионария – своевременно уплатить цену договора;
  • Адреса и подробные реквизиты сторон, и их подписи.
Дольщику следует учесть тот факт, прежде чем выкупить неустойку по ДДУ, компания проведет проверку финансовой состоятельности застройщика. Если в результате анализа будет обнаружено, что строительная компания не имеет средств для исполнения обязательств или находится на грани банкротства,  скорее всего, сделка не состоится. Тогда дольщику придется самостоятельно заниматься вопросом взыскания компенсации с застройщика.

Обратитесь в Общество защиты прав дольщиков, и наши опытные юристы, независимо от финансового состояния застройщика, помогут взыскать с него максимально возможную компенсацию. Мы не оставим вас без помощи и найдем самое оптимальное решение в зависимости от обстоятельств вашего дела. Свяжитесь с нами по данным, размещенным в разделе «Контакты».

 

Будьте в курсе новостей!

Введите свой e-mail и получайте новые статьи на почту:

Понравилась статья? Поделиться с друзьями: